前段時(shí)間，艷姐偶然刷到了一張“致歉限流 ” 的海報(bào)。

簡(jiǎn)言之，項(xiàng)目太火爆了，不得不緊急叫停同樣火熱的同行接待活動(dòng)。

讓人意外的是，這張海報(bào)中的主人公，不在市場(chǎng)如火如荼的上海，亦不是價(jià)格頂破天的頂豪，而是南京江寧的金茂·樾滿(mǎn)云川。

要知道現(xiàn)在南京樓市仍處在深度調(diào)整期，這么一張海報(bào)出現(xiàn)，也讓艷姐想起這個(gè)多次從各大房企高管口中聽(tīng)到的名字：樾滿(mǎn)云川。

而幾個(gè)更驚人的數(shù)據(jù)：

樾滿(mǎn)云川從年后全維實(shí)景示范區(qū)開(kāi)放后，已經(jīng)陸續(xù)接待超100組同行高管；

甚至，艷姐聽(tīng)說(shuō)綠城光是其華東區(qū)域，就出動(dòng)了6波高管來(lái)學(xué)習(xí)取經(jīng)。

最忙碌的一個(gè)周末，樾滿(mǎn)云川2天接待500+組到訪客戶(hù)，據(jù)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)光是等位排隊(duì)2個(gè)半小時(shí)...這才有了發(fā)函致歉。

事實(shí)上，樾滿(mǎn)云川的“現(xiàn)象級(jí)”表現(xiàn)，早就已經(jīng)偷偷藏不住了：

3月上旬，樾滿(mǎn)云川直接拿下南京市成交套數(shù)、面積、金額三冠王，且位居2026年至今整個(gè)南京的銷(xiāo)售金額、套數(shù)第一！

作為一個(gè)單價(jià)還不到4萬(wàn)/㎡、也并不在南京主城區(qū)的項(xiàng)目，居然在最高均價(jià)8萬(wàn)+的南京直接干到了全市第一！

但更讓艷姐心驚的是，這也還只是金茂走出“獨(dú)立行情”的縮影：

近幾年，無(wú)論是江寧金茂府的“未開(kāi)先罄”，還是東山金茂曉棠的“三冠王”統(tǒng)治市場(chǎng)，亦或是更早前桃園金茂府的逆勢(shì)快準(zhǔn)狠整盤(pán)售罄……

金茂逐步成為南京市場(chǎng)一個(gè)被行業(yè)反復(fù)研究的獨(dú)立樣本。

在市場(chǎng)還在熱議金茂現(xiàn)象時(shí)，南京馬年首場(chǎng)土拍也終于塵埃落定。

就在剛剛，中國(guó)金茂成功摘得南京秦淮區(qū)南部新城No.2026G01地塊，逆勢(shì)重回南京主城核心！

今天，艷姐也想和大家聊一聊：

金茂為何能做到做一成一？既叫好又叫座？能夠?qū)崿F(xiàn)量?jī)r(jià)雙收且超越同行預(yù)期的？

金茂又將在這塊全新的土地之上續(xù)寫(xiě)怎樣的傳奇？

01

重回主城

金茂G01地塊四大懸念待解

此次金茂拿下南部新城地塊極具信號(hào)意義：

當(dāng)板塊價(jià)值已經(jīng)逐步凸顯，但購(gòu)房者和房企都在謹(jǐn)慎觀望。金茂拿地就像風(fēng)向標(biāo)一般，給市場(chǎng)注入了最強(qiáng)信心。

當(dāng)然，也留下了四大懸念：

一、南京主城王者歸來(lái)？秦淮南部新城在起飛前夜！

回望金茂在南京的發(fā)展歷程，第一槍就憑借秦淮金茂府在主城站穩(wěn)腳跟，近年重心轉(zhuǎn)向江寧板塊也是王者之姿：

“每10套江寧房，就有6套金茂出?！?/strong>

無(wú)論是市場(chǎng)銷(xiāo)量還是品牌口碑，都穩(wěn)居頭部，實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)的深度掌控與口碑沉淀。

如今再次回到主城， 劍指南部新城核心地塊，一方面表明金茂對(duì)南京市場(chǎng)仍有信心。

這塊土地的價(jià)值也亮點(diǎn)頗多：南部新城作為主城頂流板塊，成片開(kāi)發(fā)、集中兌現(xiàn)，2025年地鐵10號(hào)線、5號(hào)線貫通，多條路網(wǎng)通達(dá)。麗笙酒店和金陵萬(wàn)象城在今年接連落地，全國(guó)首個(gè)智能建造集聚區(qū)設(shè)立于此，超160萬(wàn)方載體建設(shè)中...

南部新城已然從規(guī)劃藍(lán)圖變成了現(xiàn)實(shí)。

艷姐更是了解到，南部新城不止兌現(xiàn)高效、服務(wù)更是高效。南部新城項(xiàng)目 服務(wù)一站式對(duì)接， 南部新城管委會(huì) 每次土地集中出讓?zhuān)嚓P(guān)部門(mén)也會(huì)圍繞項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建的關(guān)鍵流程、技術(shù)規(guī)范等提供一站式指導(dǎo)，保障房企項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的順暢對(duì)接，從效率層面，托舉想象兌現(xiàn)的速度?？梢?jiàn)營(yíng)商環(huán)境一等一的好，提供良好發(fā)展土壤。

而且南部新城入市高效，實(shí)現(xiàn)政企合作共建，2025年3幅地塊都是市場(chǎng)化成交。

整體看，南部新城自住比例高 ，新房銷(xiāo)售持續(xù)火爆，二手房?jī)r(jià) 格也較為堅(jiān)挺，偉星譽(yù)璟府交付后持續(xù) 4 萬(wàn) +/ ㎡成交，3 月 9 日再次成交了一套 4.56 萬(wàn) / ㎡的房源，可以說(shuō)是抗跌最強(qiáng)區(qū)域。

另一方面，代表金茂在南京市場(chǎng)戰(zhàn)略的又一次躍進(jìn)：從區(qū)域板塊的引領(lǐng)者，到城市核心的塑造者。

去年，民企上海宸嘉首進(jìn)南京，廈門(mén)國(guó)企象嶼地產(chǎn)首進(jìn)南部新城，更別提央企中信泰富持續(xù)深耕。

作為近年南京市場(chǎng)最為亮眼的金茂，沒(méi)有理由不回到主城秀一把肌肉，坐實(shí)自己南京第一梯隊(duì)的寶座。

秦淮南部新城踞主城核心，兼千年底蘊(yùn)與現(xiàn)代高效，是南京向南發(fā)展的效率軸心；金茂以城市運(yùn)營(yíng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)高效營(yíng)造、兌現(xiàn)與引領(lǐng)，為板塊價(jià)值營(yíng)造軸心。

秦淮南部新城的城市效率，與金茂的營(yíng)造效率完美契合；主城的發(fā)展方向，與金茂的布局方向高度統(tǒng)一。雙方以同心聚合力，以高效筑未來(lái)，共同標(biāo)定南部新城的價(jià)值新高，成為主城改善毋庸置疑的最大公約數(shù)。

二、“金玉滿(mǎn)堂”的終極拼圖或?qū)⒊尚停?/strong>

2024年，金茂“金玉滿(mǎn)堂”產(chǎn)品線正式發(fā)布，標(biāo)志著金茂產(chǎn)品顆粒度和差異化進(jìn)入全新領(lǐng)域。

而作為產(chǎn)品力卷的更極致的南京，“金玉滿(mǎn)堂，只差一璞”，落位璞系，無(wú)論是“區(qū)域首座”的話題度，還是“返璞歸真、高定生活”的適配性，都是非常不錯(cuò)的選擇。

一旦璞系正式落子，金茂在南京將實(shí)現(xiàn)從改善到頂豪的全產(chǎn)品系覆蓋，產(chǎn)品版圖徹底閉環(huán)，現(xiàn)有主城豪宅的產(chǎn)品格局也將被改寫(xiě)。

三、圍繞稀缺濱水資源的金茂創(chuàng)意再升級(jí)？

金茂在南京的選址，可以總結(jié)為三大關(guān)鍵條件：板塊購(gòu)買(mǎi)力夯實(shí)、產(chǎn)品供需有缺口、稀缺生態(tài)資源加成。

當(dāng)“投資泡沫”出清，市場(chǎng)更為冷靜，購(gòu)買(mǎi)力是基本盤(pán)，也是拿地紅線。金茂又極其善于挖掘客戶(hù)隱性需求，提供差異化產(chǎn)品。

而從江寧金茂府對(duì)九龍湖的極致占有能看出，最大限度的將“山河湖園”稀缺生態(tài)資源納入業(yè)主日常，是金茂的特長(zhǎng)，也是金茂的擇址觀。

此次金茂拿下的G01地塊，擁有主城稀缺的濱水資源，離機(jī)場(chǎng)跑道公園不足300米，周邊配套成熟，下樓漫步便可享受世界級(jí)吃、住、游、玩、商多維文化休閑空間，也是南京政府明確打造的城市文化IP，完美符合金茂選址價(jià)值觀。

這意味著項(xiàng)目未來(lái)有極大空間圍繞“濱水”生活，打造稀缺的景觀價(jià)值，構(gòu)建主城繁華中“濱水高定奢宅”。

四、如何在高手云集的“主城競(jìng)技場(chǎng)”突圍？

南部新城板塊內(nèi)高手如云，象嶼拿出了3.0版本「天」系作品天譽(yù)東方，復(fù)刻上海天譽(yù)蘭香熱銷(xiāo)盛況的意圖非常明顯；首入南京的嘉佰道立下flag要打造南部新城首個(gè)墅類(lèi)豪宅。

雖然G01地塊延續(xù)了差異化的宅地供應(yīng)策略，以2.0的容積率實(shí)現(xiàn)與去年出讓地塊的錯(cuò)位開(kāi)發(fā)，但容積率早就不是購(gòu)房的決定性因素，在產(chǎn)品力玩出花來(lái)的南京，這場(chǎng)貼身肉搏在所難免。

屆時(shí)，金茂的突圍之戰(zhàn)將拿出怎樣的撒手锏必然是市場(chǎng)最關(guān)注的話題。

艷姐總結(jié)下來(lái)，金茂南京從不復(fù)制產(chǎn)品，而是沉淀方法論，再針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行系統(tǒng)性產(chǎn)品迭代。

他們是如何做到的？我們來(lái)繼續(xù)拆解一番。

02

斷層統(tǒng)治

金茂憑什么壟斷南京樓市？

這3年，像金茂這樣做一成一，產(chǎn)品力不斷迭代，客戶(hù)情緒價(jià)值被拉滿(mǎn)，超越市場(chǎng)預(yù)期，贏得同行對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)，每個(gè)項(xiàng)目都能既叫好又叫座且量?jī)r(jià)雙收的，真的只有金茂南京了。

金茂南京創(chuàng)造的品牌勢(shì)能，已經(jīng)影響到全國(guó)，不然艷姐也不會(huì)察覺(jué)到。在南京本土口碑更不用說(shuō)了，每每艷姐和南京的地產(chǎn)人聊起來(lái)，同行也會(huì)忍不住驚嘆于對(duì)金茂在南京市場(chǎng)的統(tǒng)治力。

這種統(tǒng)治力，絕非只是轟出簡(jiǎn)單爆款紅盤(pán)，更是因?yàn)榻鹈嬲谀暇?gòu)建了一套“斷層”級(jí)別的“價(jià)值壟斷”體系。

一、數(shù)據(jù)的“統(tǒng)治力”

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最能印證實(shí)力的，必然是數(shù)據(jù)上的“統(tǒng)治力”。

來(lái)看這兩年金茂南京主攻的江寧市場(chǎng)：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月，江寧每成交2套，就有1套來(lái)自金茂。

而這個(gè)數(shù)據(jù)背后，由三股力量支撐：

東山金茂曉棠2026年3月上旬領(lǐng)燃江寧單價(jià)1.8-2.2萬(wàn)/㎡項(xiàng)目成交套數(shù)、面積、金額TOP1“三冠王”，立“產(chǎn)品平權(quán)燈塔”；

江寧金茂府2026年領(lǐng)榜江寧3月上旬總價(jià)500萬(wàn)以上高端改善市場(chǎng)唯一TOP1，斷層壟斷；

樾滿(mǎn)云川2025年12月首開(kāi)“靜”銷(xiāo)破百，2026年3月上旬問(wèn)鼎南京市成交套數(shù)、面積、金額TOP1“三冠王”，飚“一路長(zhǎng)虹滿(mǎn)冠”。

更不可思議的是，這三個(gè)項(xiàng)目不僅是細(xì)分價(jià)格段市場(chǎng)的TOP1，還都能“以一敵九”——各自?xún)r(jià)位段中，其余上榜TOP10的項(xiàng)目加起來(lái)，都打不過(guò)一個(gè)金茂。

金茂，不愧是南京樓市的奇跡永動(dòng)機(jī)。

其實(shí)從金茂進(jìn)入南京后，金茂一路彎道超車(chē)：

秦淮金茂府，創(chuàng)獨(dú)立行情標(biāo)桿；桃園金茂府，創(chuàng)南京3年久違的逆勢(shì)售罄；江寧三箭齊發(fā)，盤(pán)盤(pán)爆火，成為江寧唯一王者。

連勝戰(zhàn)績(jī)讓金茂現(xiàn)象深入人心:

在南京這片超高難度的戰(zhàn)場(chǎng)上，能夠平穩(wěn)穿越周期的，唯有金茂！

二、板塊的“賦能力”

2026年的南京“首拍”，市場(chǎng)情緒普遍謹(jǐn)慎，多數(shù)參與者選擇觀望，但金茂率先落子，展現(xiàn)了在南京樓市深度調(diào)整期布局的決心。

但金茂并不是“頭鐵”，而是金茂最擅長(zhǎng)的事就是：

打造成現(xiàn)象級(jí)熱點(diǎn)，賦能板塊實(shí)現(xiàn)“價(jià)值迸發(fā)”。

就看如今大燙門(mén)樾滿(mǎn)云川，當(dāng)年出讓時(shí)可不被看好，TOD項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富、體量龐大，資金壓力和運(yùn)營(yíng)成本勸退了幾乎所有房企，唯金茂迎難而上。

也將前所未有的通勤便利給到樾滿(mǎn)云川，不僅打造了無(wú)雨歸家體系，從會(huì)所地下通道直連地鐵，開(kāi)創(chuàng)了“軌交無(wú)縫入社區(qū)”的先河，也是艷姐見(jiàn)過(guò)的TOD中將出行融合度做得最好的。

第一個(gè)像商場(chǎng)一樣，將地鐵寫(xiě)進(jìn)路標(biāo)的項(xiàng)目

經(jīng)此一役，金茂“以產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)替代位置驅(qū)動(dòng)”的前瞻戰(zhàn)略視野，已深得行業(yè)認(rèn)可，金茂此番拿地，消息一出就引發(fā)熱議。

因?yàn)?/strong>金茂進(jìn)入，就意味著一次極致的板塊價(jià)值重估與重塑。

土地有界，但金茂的產(chǎn)品力能賦予土地未曾抵達(dá)的想象。金茂，已是板塊溢價(jià)的代名詞。

三、客戶(hù)的“信仰力”

金茂南京快速崛起，形成了地產(chǎn)界“蘋(píng)果”的品牌效應(yīng)，如同數(shù)碼圈等待蘋(píng)果發(fā)布，南部新城也在翹首以盼金茂新品。

金茂品牌已經(jīng)成為確定性與品質(zhì)的代名詞，是客戶(hù)篤信的信任資產(chǎn)。

正如江寧金茂府一出，客戶(hù)就只剩兩個(gè)選擇：

要么買(mǎi)江寧金茂府；要么等待買(mǎi)江寧金茂府。

如此，金茂在南京樓市的斷層統(tǒng)治地位愈發(fā)穩(wěn)固，無(wú)可替代。

03

做一成一

金茂單品之王的三大底層密碼

而金茂持續(xù)逆勢(shì)突圍的背后，是一套可復(fù)制、可迭代、可閉環(huán)的底層操作系統(tǒng)的全面勝利。

艷姐總結(jié)為：三重底層系統(tǒng)。

一、客群洞察系統(tǒng)：穿透標(biāo)簽化陷阱，讀懂客戶(hù)未被言說(shuō)的隱性需求

每一塊土地都自帶基因密碼，有它最相匹配的生活方式與人群歸宿。

金茂南京在讀懂土地稟賦、兌現(xiàn)土地天賦的基礎(chǔ)上，還讀懂了客戶(hù)沒(méi)說(shuō)出口、甚至自己都沒(méi)清晰感知到的情緒痛點(diǎn)。

所以我們看到，金茂對(duì)地域客群深度吃透：

精準(zhǔn)捕捉到江寧自成體系的地域文化——

江寧GDP常年穩(wěn)居南京首位，本土客群對(duì)南京主城的歸屬感并不高，甚至?xí)f(shuō)“今天去一下南京”，跨區(qū)域吸客的難度極大。

基于此，金茂果斷放棄了泛南京的宏大敘事，轉(zhuǎn)而錨定擁抱半個(gè)江寧的核心定位。

針對(duì)江寧高知客群不想被定義為土豪，但又想被同圈層精準(zhǔn)識(shí)別的心理活動(dòng)，以及寧可食無(wú)肉，不可居無(wú)竹的文人審美底色。

最終落地的江寧金茂府，處處透露出隱奢的審美偏好：

江寧金茂府不僅有仿竹節(jié)陶筒外墻，更是打造了“垂直峽谷”式的沉浸式下沉庭院。

沒(méi)有選擇名貴樹(shù)種，而是營(yíng)造出與九龍湖相呼應(yīng)的自然原生植被體系。

江寧金茂府實(shí)景圖

針對(duì)年輕客群的金茂曉棠，聚焦情緒共鳴與社交場(chǎng)域構(gòu)建，通過(guò)壹里繁華開(kāi)放式社交空間的打造，提供情緒價(jià)值與社交載體。

金茂曉棠實(shí)景圖

正如金茂南京所言：

“你的最大財(cái)富就是你自己的客戶(hù)，只是很多人沒(méi)用好”。

大家都在說(shuō)對(duì)客思維，金茂卻把客群洞察變成產(chǎn)品設(shè)計(jì)的起點(diǎn)，精準(zhǔn)捕捉并滿(mǎn)足客戶(hù)未被言說(shuō)的情感需求。

二、產(chǎn)品升維系統(tǒng)：跳出堆料內(nèi)卷，用產(chǎn)品代際構(gòu)建絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壁壘

南京產(chǎn)品內(nèi)卷得厲害，但大多是“你有我優(yōu)”的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但金茂南京選擇徹底跳出無(wú)效內(nèi)卷，用“產(chǎn)品代際”替代打價(jià)格戰(zhàn)。

比如，金茂南京立下硬標(biāo)準(zhǔn)：所有公區(qū)、配套必須做到“開(kāi)放即運(yùn)營(yíng)、交付即兌現(xiàn)”。艷姐到樾滿(mǎn)云川踩盤(pán)時(shí)，就有好些業(yè)主在跑步機(jī)上運(yùn)動(dòng)了。

更別說(shuō)，金茂還總是自我革新，樾滿(mǎn)云川直接打造全國(guó)首發(fā)約2300㎡賽事級(jí)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所。

摒棄行業(yè)標(biāo)配的低頻奢華，錨定高頻運(yùn)動(dòng)需求。

不僅落地南京首個(gè)雙層專(zhuān)業(yè)健身房、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、羽毛球館...更是把攀巖墻都安排上了！把體育館配置帶回家里。

項(xiàng)目更實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)前置化，開(kāi)盤(pán)前便配齊全職專(zhuān)業(yè)教練、開(kāi)設(shè)固定體系化課程，讓業(yè)主提前養(yǎng)成使用習(xí)慣，實(shí)現(xiàn)入住后的無(wú)縫融入。

這套“硬件專(zhuān)業(yè)+運(yùn)營(yíng)前置”的模式，不僅徹底重構(gòu)了社區(qū)會(huì)所的價(jià)值邏輯，更成為了行業(yè)學(xué)習(xí)的范本。

其實(shí)，產(chǎn)品創(chuàng)新的核心，就是拒絕行活、絕不復(fù)制粘貼，每個(gè)項(xiàng)目都基于客群洞察做定制化創(chuàng)新和升維。

三、品牌沉淀系統(tǒng)：用全周期資產(chǎn)管理，構(gòu)建循環(huán)放大的信任資產(chǎn)

「做一成一」讓金茂南京沉淀了一套可循環(huán)放大的信任資產(chǎn)，形成

“好產(chǎn)品-強(qiáng)兌現(xiàn)-高信任-高溢價(jià)-更好的產(chǎn)品投入”的品牌飛輪。

而且金茂南京還對(duì)品牌服務(wù)進(jìn)行全周期重構(gòu)，全國(guó)首創(chuàng)「金茂府資產(chǎn)服務(wù)中心」，徹底打破了“服務(wù)隨交付結(jié)束”的行業(yè)慣例。

金茂主動(dòng)介入二手房交易管理，讓準(zhǔn)業(yè)主享受更暢通的資產(chǎn)流通服務(wù)，讓沒(méi)有搶到金茂好房子的客戶(hù)們，有一個(gè)時(shí)時(shí)盯盤(pán)的好去處，也讓金茂府的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)了全生命周期的穩(wěn)定，進(jìn)一步夯實(shí)了客戶(hù)的品牌信任。

公司堅(jiān)持每年深訪交付后的老業(yè)主，把業(yè)主的真實(shí)反饋與需求，直接反哺到下一代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中。

老業(yè)主的口碑成為新客戶(hù)的核心來(lái)源，老業(yè)主的需求成為產(chǎn)品創(chuàng)新的核心方向，最終讓品牌資產(chǎn)循環(huán)放大，進(jìn)入越做越強(qiáng)的良性循環(huán)。

在洞察客戶(hù)之上做產(chǎn)品，在升級(jí)產(chǎn)品之中凝品牌，在沉淀品牌之際固客戶(hù)。一套組合拳下來(lái)，金茂標(biāo)定了南京的想象高度。

結(jié)語(yǔ)

復(fù)盤(pán)南京樓市最艱難的2022年至今，市場(chǎng)不斷探底，房企戰(zhàn)略收縮，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，以?xún)r(jià)換量的斷臂求生策略都失效了。

但也恰恰是此時(shí)，金茂南京開(kāi)啟品牌勢(shì)能全面爆破的黃金時(shí)期。

而這正是因?yàn)椋?strong>金茂選擇了一條更難但更正確的路——以產(chǎn)品引領(lǐng)為追求，以客戶(hù)至上為擔(dān)當(dāng)。

這才是金茂樾滿(mǎn)云川門(mén)檻都要被同行踏爛了的原因。

如何在冰點(diǎn)市場(chǎng)殺出血路？如何做精細(xì)化客研，把連客戶(hù)自己都不明白的需求一一滿(mǎn)足？如何放棄行活，反其道而行之，還讓客戶(hù)連連稱(chēng)贊，掏錢(qián)買(mǎi)單？

金茂在卷生卷死的南京練就了一身鋼筋鐵骨，十八般武藝；若放到其他城市，只怕就是場(chǎng)降維打擊。

希望大家都來(lái)好好學(xué)，讓全國(guó)各地的朋友們，都能享受產(chǎn)品力質(zhì)的飛躍。如此才能說(shuō)，現(xiàn)在是地產(chǎn)的品質(zhì)時(shí)代。

關(guān)于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

對(duì)金茂南京項(xiàng)目感興趣的朋友

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主編：張艷

責(zé)編：閃閃、nanako、marl

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