- 2026年的第88天 -

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　　近日，南翔生活網(wǎng)從上海證券交易所獲悉：國泰海通崇邦封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金已獲上海證券交易所受理，成為我國首批申報的商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目之一。

　　而本次國泰海通崇邦REIT的項目底層資產(chǎn)，正是位于嘉定安亭的嘉亭薈城市生活廣場一期。

　　根據(jù)項目招募說明書披露，本次發(fā)行預計募集資金12.6億，2026、2027年度預測分派率分別為5.35%、5.36%。

　　原始權益人方面，本項目由泛全有限公司（崇邦集團）、上海國際汽車城新安亭聯(lián)合發(fā)展有限公司共同發(fā)起，基金管理人和專項計劃管理人均為上海國泰海通證券資產(chǎn)管理有限公司。

　　出租率超86%

　　嘉亭薈城市生活廣場一期項目地處上海與江蘇交界核心區(qū)域，與上海地鐵11號線安亭站無縫銜接，是典型的TOD商業(yè)綜合體。

　　項目包括2幢地上4層商業(yè)樓、1幢地上3層商業(yè)樓、地上1-2層商業(yè)裙樓、配套及地下2層停車場，建筑面積11.05萬平方米。

　　該項目于2012年9月開業(yè)，涵蓋零售、餐飲、娛樂、服務、生活超市、影院等多種業(yè)態(tài)。截至2025年9月30日，項目主力店租戶2個、專門店租戶126個，出租率86.27%。

　　計劃2032年部分改造

　　根據(jù)披露信息，嘉亭薈城市生活廣場一期擁有2家自開業(yè)即入駐的核心主力店。并將對商場進行改造。

　　主力店1，即大潤發(fā)（安亭店），位于商場2層；主力店2為CGV影城（安亭店），位于商場3層。兩大主力店租約均將于2032年到期。

　　大潤發(fā)擬不再續(xù)約

　　據(jù)項目招募說明書披露，嘉亭薈一期項目擬于2032年主力店1區(qū)域到期后進行改造升級，分鋪出租給坪效更高的用戶。

　　也就是說，嘉亭薈擬2032年合同到期后不再續(xù)約大潤發(fā)超市。

　　大潤發(fā)區(qū)域具體改造計劃如下：

　　嘉亭薈一期項目預計于2032年二季度對主力店1-3層A101,102,103鋪位開始進行裝修改造，調(diào)整為專門店對外散租。改造面積（2-3層）為14,583.73平方米。

　　改造方案以年輕人及小家庭為核心客群，打造L2“療愈森林”與L3“運動生活”兩大主題空間，形成“健康 和諧 美麗”為主題的復合型消費空間，打造差異化定位。

　　大潤發(fā)改造后2層平面圖

　　改造后通過精細化分區(qū)，將14,583.73平方米空間劃分為特色零售、餐飲、運動體驗、功能配套等多個模塊，二層建筑面積7,224.22平方米，三層建筑面積7,359.51平方米。

　　大潤發(fā)改造后3層平面圖

　　影城區(qū)域不調(diào)整

　　而主力店2，即CGV影城，擬于2032年3月到期后或依然續(xù)租。

　　中國首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs

　　除了國泰海通崇邦的嘉定嘉亭薈一期REIT項目，一同躋身國內(nèi)首批的商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目，還包括了保利發(fā)展、錦江國際集團、上海地產(chǎn)、陸家嘴集團、凱德、唯品會、砂之船、銀泰百貨等一批運營成熟、歷史經(jīng)營業(yè)績良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目。

　　從參與主體看，首批項目覆蓋央企、地方國有龍頭企業(yè)、優(yōu)質民營企業(yè)及外資企業(yè)，充分體現(xiàn)了市場的多元參與格局。從底層資產(chǎn)看，項目涵蓋商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等成熟商業(yè)業(yè)態(tài)，位于上海、廣州、深圳、武漢、合肥、西安、鄭州等城市核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢顯著，運營表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目已正式提交申報并獲中國證監(jiān)會及交易所受理，標志著我國REITs市場資產(chǎn)類型正式拓展至商業(yè)不動產(chǎn)領域，公募REITs底層資產(chǎn)邁向全門類。

　　部分來源 | 上海證券交易所

　　編輯 | 立青 海潮