北京進(jìn)深 林振興

取證短短兩天，北投棲澐灣就亮出了網(wǎng)簽。

截至3月30日，該項(xiàng)目網(wǎng)簽21套，成交均價(jià)3.56萬元/㎡，成交金額超6844萬元。

兩天前，棲澐灣才剛剛?cè)〉眯骂A(yù)售證。拿證為西區(qū)6003地塊，共8棟住宅樓，合計(jì)246套房源，擬售單價(jià)區(qū)間3.96-4.63萬元/㎡。

其中，11#和12#的備案均價(jià)不足4萬/㎡，分別網(wǎng)簽5套、9套。

6#的備案均價(jià)最高，約4.63萬元/㎡，為頂配140㎡四居，目前僅有1套房源被預(yù)訂。

從拿地到取新證，北投棲澐灣用了1012天。

這個(gè)項(xiàng)目一路走來很不易，經(jīng)過換帥、調(diào)規(guī)與更名。它，最初曾叫云帆汀瀾。

時(shí)間回溯至2025年初，棲澐灣前身——云帆汀瀾取證，推出西區(qū)6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬元/m2至5.68萬元/m2，備案均價(jià)5.5萬元/㎡。

一年時(shí)間過去，北投這個(gè)通州項(xiàng)目，價(jià)格每平跌了1萬+。

北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨看得很清楚，現(xiàn)在的通州市場，已經(jīng)跟兩年前大變天了。

棲澐灣為了不重蹈“兄弟盤”晟景汀瀾的覆轍，在定價(jià)上肯定有所考量。

如果定太高，無人問津，不僅庫存難去，還占用資金。

屈晨的打法，是走平民路線，3萬+的房源，而且還是精裝修交付。

乍眼一看，這個(gè)價(jià)格還蠻香的。但別忽視，地價(jià)縫差不到1萬元/㎡。

不僅祭出降價(jià)猛招，屈晨還打出了“加量”的組合拳。

去年8月，棲澐灣通過調(diào)規(guī)“改頭換面”，加入“好房子”陣營。

調(diào)規(guī)前，項(xiàng)目共12棟樓，總戶數(shù)為971戶，主力戶型包括75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75-82%。

項(xiàng)目原戶型沒有陽臺(tái)，南向?yàn)橥鎸掞h窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)，可擴(kuò)展空間不大。

調(diào)整后，將南向客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的內(nèi)嵌陽臺(tái)；部分邊戶增加側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗；北向設(shè)備平臺(tái)保留。

調(diào)規(guī)后，棲澐灣戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

雖然“動(dòng)手術(shù)”后，它逐步向“好房子”靠攏，但得房率跟通州幾位大哥相比，還是有不少差距。

在通州，別家“四代宅”贈(zèng)送后的得房率，動(dòng)不動(dòng)逼近甚至超過100%；但棲澐灣哪怕加上贈(zèng)送，有的戶型得房率不到83%，連別人備案的得房率都打不過。

棲澐灣所在地塊，是北投置業(yè)于2023年6月以25.9億元底價(jià)競得，樓面價(jià)約2.57萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/平方米。

張家灣并不是通州傳統(tǒng)的主城區(qū)，配套主要靠未來規(guī)劃，周邊現(xiàn)在比較荒。

目前該項(xiàng)目距離地鐵站有一段距離，最近的1號(hào)線、7號(hào)線花莊站步行大約2.4公里。

但現(xiàn)在位置比它更香的通州九棵樹地塊，被中海地產(chǎn)拍走，樓面價(jià)才2.29萬元/㎡。后者不僅距離九棵樹站不到1公里，周邊配套完善，城市界面好。

而且無論是產(chǎn)品力、品牌力、還是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，北投置業(yè)與中海地產(chǎn)之間的差距都不小。

屈晨此前曾是北投集團(tuán)冬奧村項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理。

冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)期間，屈晨加入賽時(shí)保障團(tuán)隊(duì)，擔(dān)任北京冬奧村（冬殘奧村）運(yùn)行團(tuán)隊(duì)后勤副主任一職，負(fù)責(zé)場館基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及團(tuán)隊(duì)后勤9個(gè)領(lǐng)域的工作。

從北投集團(tuán)來到置業(yè)公司，屈晨肩上的責(zé)任更重了，棲澐灣成了他的“證明之戰(zhàn)”。

為此，屈晨將一位猛將調(diào)到項(xiàng)目。

棲澐灣項(xiàng)目公司——北京北投宏象房地產(chǎn)，也發(fā)生了高管大換血，李國輝接替曹山山，成為公司新經(jīng)理。

去年年初，北投宏象進(jìn)入關(guān)鍵推進(jìn)期，面對項(xiàng)目的復(fù)雜局面和緊迫任務(wù)，李國輝接下了宏象公司總經(jīng)理的重任。

李國輝是北投置業(yè)的“老人”，2014年加入公司，他從合同預(yù)算部副經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理一路成長，經(jīng)歷了和苑、如郡、宋莊等多個(gè)項(xiàng)目。

他借著“好房子”東風(fēng)，組織團(tuán)隊(duì)推動(dòng)總圖規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等關(guān)鍵性方案的優(yōu)化調(diào)整，提高得房率。眼下，改頭換面的棲澐灣，終于到了收獲的季節(jié)。