宇樹(shù)科技最近提交了IPO申請(qǐng)，但更值得關(guān)注的是另一組數(shù)字：股權(quán)激勵(lì)覆蓋了超過(guò)10%的員工。之前，互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)和網(wǎng)紅把杭州樓市拉了兩波行情。現(xiàn)在，機(jī)器人“新貴”來(lái)了，杭州樓市會(huì)迎來(lái)新變化嗎？

文丨金融八卦女特約作者：伍豪

最近，杭州濱江的一棟寫(xiě)字樓里，480個(gè)年輕人還沒(méi)意識(shí)到，自己的同事身家已經(jīng)悄悄漲到了千萬(wàn)級(jí)別。

宇樹(shù)科技最近提交了IPO申請(qǐng)。招股書(shū)顯示，營(yíng)收17億，凈利潤(rùn)6億。但更值得關(guān)注的是另一組數(shù)字：股權(quán)激勵(lì)覆蓋了超過(guò)10%的員工。

這意味著，至少48個(gè)人，即將變成千萬(wàn)富翁。雖然最后一輪融資估值127億，但投資圈普遍預(yù)期：上市后市值有望沖擊千億。

這不是什么造富神話(huà)的PPT，這是真金白銀的招股書(shū)。

之前，互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)和網(wǎng)紅把杭州樓市拉了兩波行情?，F(xiàn)在，機(jī)器人“新貴”來(lái)了，杭州樓市會(huì)迎來(lái)新變化嗎？

為了搞清楚這波“機(jī)器人新貴”到底有多大能量，八妹分別約了濱江的中介老王、錢(qián)江世紀(jì)城的置業(yè)顧問(wèn)小陳、一個(gè)投了多家硬科技公司的投資人老張，還有一個(gè)專(zhuān)門(mén)做高端房產(chǎn)咨詢(xún)的大V老趙，跟他們好好聊了聊。

1./ 大廠(chǎng)造富、網(wǎng)紅掃貨，杭州樓市的兩次“暴力拉升”/

故事得從兩次互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)和直播網(wǎng)紅講起。

第一次：2014年，阿里上市，濱江的“碼農(nóng)團(tuán)購(gòu)”

我第一個(gè)找的是老王。他在濱江做房產(chǎn)中介超過(guò)十年，在他的手機(jī)通訊錄里，躺著好幾排“阿里P7”“阿里P8”這樣的備注。我們?cè)跒I江區(qū)政府附近的一家星巴克見(jiàn)面，他指著窗外說(shuō)：“你看這條路，往南是阿里，往北是網(wǎng)易。你是沒(méi)見(jiàn)過(guò)2014年那個(gè)場(chǎng)面?！?/p>

“阿里上市前，濱江什么概念？就是過(guò)江去上班，大家覺(jué)得偏，房子不好賣(mài)?！崩贤跽f(shuō)，“當(dāng)時(shí)濱江核心區(qū)，像彩虹城、錢(qián)江灣花園，也就賣(mài)兩萬(wàn)多一平，還賣(mài)不動(dòng)。我們店最慘的一個(gè)月，全店只開(kāi)了兩單租賃。”

“上市消息一出來(lái)，就跟炸了鍋一樣?！崩贤跽f(shuō)，“最夸張的就是‘團(tuán)購(gòu)’。我經(jīng)手過(guò)最狠的一單，是阿里B2B事業(yè)部一個(gè)部門(mén)的同事，七八個(gè)人，商量好了，直接包了某一棟樓的兩個(gè)單元。不是買(mǎi)一套，是大家湊一起，跟開(kāi)發(fā)商談團(tuán)購(gòu)價(jià)，整單元買(mǎi)?！?/p>

“他們哪來(lái)那么多錢(qián)？”

“阿里上市，一夜之間多少P7、P8身家?guī)装偃f(wàn)上千萬(wàn)？那會(huì)兒貸款政策也松，首付30%就行，利率還能打折。膽子大的，把能借的錢(qián)全借上，杠桿加滿(mǎn)。”老王回憶說(shuō)。

老王講述，有個(gè)阿里P9，當(dāng)時(shí)股票套現(xiàn)了800多萬(wàn)，直接買(mǎi)了三套，一套自住，兩套投資。“你看現(xiàn)在，他那三套房子，市值加起來(lái)至少5000萬(wàn)?！?/p>

老王指了指窗外的幾個(gè)小區(qū)，“你看現(xiàn)在濱江核心區(qū)，那些漲幅最猛的小區(qū)，比如柳岸曉風(fēng)、濱江金茂府、曉風(fēng)印月，當(dāng)年都被阿里人‘掃’過(guò)。當(dāng)時(shí)買(mǎi)進(jìn)去的，現(xiàn)在起碼翻了五六倍。那批碼農(nóng)，是杭州第一代‘炒房王’，他們用真金白銀，給杭州樓市定了個(gè)規(guī)矩：產(chǎn)業(yè)在哪，房?jī)r(jià)的頂點(diǎn)就在哪?！?/p>

第二次：網(wǎng)紅“掃貨”來(lái)襲，錢(qián)江世紀(jì)城的“全款神話(huà)”

如果說(shuō)碼農(nóng)是“團(tuán)購(gòu)”，那網(wǎng)紅就是“掃貨”。

我找到了錢(qián)江世紀(jì)城的置業(yè)顧問(wèn)小陳，他親歷了2020-2021年那波最瘋狂的行情。我們約在錢(qián)江世紀(jì)公園附近的一家茶館，他說(shuō)起那段日子，語(yǔ)氣里還是帶著一絲恍惚。

“那兩年，你就感覺(jué)錢(qián)不是錢(qián)?！毙￡愓f(shuō)，“特別是那些做直播帶貨的，95后、00后，穿個(gè)拖鞋就來(lái)了?？捶浚坎淮嬖诘?。進(jìn)售樓處，第一句話(huà)就是‘這個(gè)戶(hù)型，哪個(gè)樓層還有？我要了?！诙湓?huà)是‘全款，最快什么時(shí)候能辦手續(xù)？’”

小陳說(shuō)，他之前有個(gè)客戶(hù)，是個(gè)做MCN機(jī)構(gòu)的老板，帶著幾個(gè)頭部主播，一次買(mǎi)了8套，打通了做工作室。全款，兩個(gè)多億，眼睛都沒(méi)眨一下。還有個(gè)女主播，當(dāng)時(shí)才23歲，自己開(kāi)著一輛保時(shí)捷911來(lái)的，看了半小時(shí)沙盤(pán)，直接訂了一套大平層，三千多萬(wàn)，全款到賬。

“當(dāng)年那些瘋狂買(mǎi)房的網(wǎng)紅，現(xiàn)在房子還在嗎？賺了還是虧了？”

小陳苦笑了一下，“買(mǎi)入早的，賺了。但很多是在最高點(diǎn)沖進(jìn)來(lái)的。2021年上半年，錢(qián)江世紀(jì)城的壹號(hào)院，最高成交價(jià)沖到過(guò)12萬(wàn)一平?，F(xiàn)在呢，同戶(hù)型的成交價(jià)在8-9萬(wàn)左右。”

小陳進(jìn)一步解釋說(shuō)，算上資金成本和稅費(fèi)，這批追高的人，現(xiàn)在可能還虧著。網(wǎng)紅的財(cái)富來(lái)得快，去得也快。這兩年直播紅利消退，有些人的收入就斷崖式下跌。“我聽(tīng)說(shuō)好幾個(gè)當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的網(wǎng)紅，現(xiàn)在房子在法拍邊緣。這波行情，猛是真猛，但虛也是真虛?！?/p>

第一波靠碼農(nóng)，第二波靠網(wǎng)紅，第三波搞機(jī)器人的，又會(huì)是什么路子？

2./ 機(jī)器人造富，憑什么更能拉動(dòng)房?jī)r(jià)？/

投資人老張專(zhuān)注硬科技賽道好幾年，投過(guò)杭州好幾家機(jī)器人公司。

我們?cè)谖飨獫竦馗浇患野察o的咖啡館見(jiàn)面，他背著一個(gè)雙肩包，穿著很樸素，但聊起行業(yè)來(lái)，眼睛里有光。

“碼農(nóng)的財(cái)富是工資堆出來(lái)的，網(wǎng)紅是流量砸出來(lái)的，機(jī)器人新貴是技術(shù)熬出來(lái)的?！崩蠌堥_(kāi)門(mén)見(jiàn)山，“一個(gè)阿里P8和一個(gè)宇樹(shù)的核心工程師，誰(shuí)更可能在杭州買(mǎi)一套價(jià)值1500萬(wàn)以上的房子？”

在老張看來(lái)，機(jī)器人新貴的核心優(yōu)勢(shì)：

體量更大、財(cái)富更硬、需求更穩(wěn)。

他拿出手機(jī)說(shuō)，宇樹(shù)480名員工，平均年齡28-30歲。這批人，大部分是浙大、哈工大、上交的碩博，是真正的技術(shù)精英。他們的財(cái)富結(jié)構(gòu)，不是靠工資一點(diǎn)一點(diǎn)攢的，而是靠技術(shù)壁壘形成的股權(quán)價(jià)值。這種財(cái)富，比碼農(nóng)的工資更集中，比網(wǎng)紅的流量更持久。

老張接著給我算了一筆賬：阿里上市，造就了一批富翁，但那是一個(gè)巨無(wú)霸的爆發(fā)。而現(xiàn)在杭州，是一群小巨人的集體沖鋒。宇樹(shù)只是“杭州六小龍”之一，還有云深處、強(qiáng)腦科技、程天科技、地芯科技等等。這些公司加起來(lái)，員工總數(shù)超過(guò)3000人。未來(lái)兩三年，杭州硬科技領(lǐng)域至少有3-5家公司會(huì)IPO。這意味著，杭州會(huì)新增至少幾百個(gè)，甚至上千個(gè)千萬(wàn)級(jí)的購(gòu)買(mǎi)力。

”這不是一兩家公司的事，而是一個(gè)群體的崛起。”老張說(shuō)。

最后，他給我講了一個(gè)故事：

“我認(rèn)識(shí)一個(gè)宇樹(shù)的工程師，90后，老家在安徽。他跟我說(shuō)，他最大的愿望就是在濱江買(mǎi)一套大房子，把父母接過(guò)來(lái)。等公司上市了，第一件事就是去買(mǎi)房?！彼f(shuō)，技術(shù)精英們是真的來(lái)安家的，不是來(lái)炒房的。

3./ 小陽(yáng)春來(lái)了，硬科技新貴正在提前進(jìn)場(chǎng) /

圈里知名的房產(chǎn)KOL老趙，是杭州一家高端房產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人。他對(duì)濱江和未來(lái)科技城這兩個(gè)板塊，閉著眼睛都能畫(huà)出地圖。

老趙先跟我聊了聊今年杭州樓市的小陽(yáng)春。

“今年的小陽(yáng)春，比往年來(lái)得早。往年三四月份才啟動(dòng)，今年二月中旬就開(kāi)始熱了。2月份杭州全市二手房成交了4500多套，比去年同期多了30%。其中濱江核心區(qū)成交了47套，比去年同期多了18套?！?br/>

“最明顯的變化是什么？”我問(wèn)。

“結(jié)構(gòu)變了。”老趙說(shuō)，去年小陽(yáng)春，撐場(chǎng)子的是剛需盤(pán)，三四百萬(wàn)的房子賣(mài)得最好。今年不一樣，總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅，成交量占比從去年的30%左右漲到了45%。而且這些豪宅的買(mǎi)家有個(gè)共同特點(diǎn)——硬科技公司的人。

老趙介紹說(shuō)，宇樹(shù)在濱江，這是最大的地緣優(yōu)勢(shì)。這些機(jī)器人公司的人，大部分已經(jīng)習(xí)慣了濱江的生活圈。他們第一選擇，肯定是盯著濱江核心區(qū)。

他給我講了一個(gè)具體的案例：“我手上有個(gè)客戶(hù)，是一位工程師，90后，手里有公司的期權(quán)。按最后一輪估值算，身家已經(jīng)相當(dāng)可觀(guān)了。如果上市后市值再?zèng)_一沖，過(guò)億不是夢(mèng)?！?/p>

老趙說(shuō)他上個(gè)月剛下訂，濱江一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)169平，總價(jià)1650萬(wàn)，還是全款。老趙說(shuō)，“我問(wèn)他，不等上市再買(mǎi)？他說(shuō)了一句話(huà)，我記到現(xiàn)在——‘等上市了，所有人都會(huì)盯著濱江的房子，到時(shí)候就不是這個(gè)價(jià)了?，F(xiàn)在買(mǎi)，叫抄底；等上市了買(mǎi)，叫追高。’”

老趙給我看了一組濱江樓市相關(guān)的核心數(shù)據(jù)：

2月份濱江核心區(qū)總價(jià)1000萬(wàn)以上的房子，帶看量比1月份翻了一倍，其中硬科技公司員工占了40%以上。

在老趙看來(lái)，這批人買(mǎi)房有幾個(gè)共同的特點(diǎn)：

第一，對(duì)價(jià)格不敏感，但對(duì)品質(zhì)要求極高。他們要的是濱江核心區(qū)、品質(zhì)好、物業(yè)好、圈層好的小區(qū)。
第二，付款方式極其干脆。第三，他們對(duì)未來(lái)很有信心，不擔(dān)心月供。

聊完濱江，我又問(wèn)起未來(lái)科技城。那里是杭州上一輪互聯(lián)網(wǎng)神話(huà)的主戰(zhàn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)，現(xiàn)在還在低位徘徊。

“未科的情況跟濱江不太一樣?！崩馅w說(shuō)，“過(guò)去幾年，未科房?jī)r(jià)腰斬，核心原因就是互聯(lián)網(wǎng)紅利見(jiàn)頂。但今年的小陽(yáng)春，未科也有動(dòng)靜——2月份成交了30多套，比去年同期多了10套。不過(guò)總價(jià)1000萬(wàn)以上的只有3套，跟濱江沒(méi)法比。”

他給我看了一組數(shù)據(jù)：2021年高點(diǎn)時(shí)，“未科三兄弟”成交價(jià)到過(guò)8萬(wàn)-9萬(wàn)，現(xiàn)在回落到4萬(wàn)-5萬(wàn)，已經(jīng)跌回了2018年的水平。而同期濱江核心區(qū)的跌幅只有20%左右。為什么？因?yàn)闉I江有產(chǎn)業(yè)和人口的硬支撐，而為科的支撐，互聯(lián)網(wǎng)還是主力。

那現(xiàn)在是不是抄底的時(shí)候？

老趙說(shuō)了一句大實(shí)話(huà)：

“對(duì)于自住的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在未科的價(jià)格確實(shí)擠掉了大部分泡沫。但你要想清楚，你是賭它未來(lái)能起來(lái)，還是只是想買(mǎi)個(gè)便宜的房子。如果你相信杭州的硬科技轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的未來(lái)可能是窗口期。但前提是，你得熬得住，等得起?！?br/>

老趙建議，對(duì)于普通人而言，還是要謹(jǐn)慎，量力而行。

本文僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。

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