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從源頭實(shí)現(xiàn)“減量提質(zhì)”，推動(dòng)業(yè)主從“被動(dòng)接受”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)參與”，使質(zhì)量投訴率和交付糾紛發(fā)生率實(shí)現(xiàn)“雙下降”。

于帥卿 中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

“先驗(yàn)房后收房”制度正在多個(gè)城市推行，有效推動(dòng)了住宅建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，目前已有山東、江蘇、甘肅、湖北、新疆、廣西、西安等省區(qū)市相繼落地實(shí)施該項(xiàng)制度，并已取得階段性成效。

“目前我們正在閻良區(qū)、高新區(qū)推進(jìn)實(shí)施，兩區(qū)共35個(gè)項(xiàng)目13128戶(hù)通過(guò)此模式完成了收房?！蔽靼彩凶〗ň仲|(zhì)安處相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，下一步，將建立定期的數(shù)據(jù)報(bào)送和通報(bào)機(jī)制，及時(shí)向社會(huì)公布制度的覆蓋進(jìn)展。

“‘先驗(yàn)房后收房’這一制度其實(shí)是有跡可循的，我們國(guó)家早在十幾年前就開(kāi)始逐步設(shè)計(jì)了。”著名驗(yàn)房專(zhuān)家、DCIC深度中國(guó)驗(yàn)房公司創(chuàng)始人王青宏表示，如2008年，北京市率先推行商品房 “一戶(hù)一驗(yàn)制”；2009 年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正式發(fā)文在全國(guó)推廣住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收，此后多地陸續(xù)跟進(jìn)，政策脈絡(luò)勾勒出我國(guó)住宅質(zhì)量管理從“事后維權(quán)”向“事前防范”的清晰演進(jìn)路徑。

在“先驗(yàn)房后收房”制度的全面推行和住宅品質(zhì)提升工程的深入推進(jìn)下，購(gòu)房者對(duì)住房質(zhì)量的滿(mǎn)意度呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，山東全省高品質(zhì)住宅居住者滿(mǎn)意度達(dá)97.4%，其中“建筑質(zhì)量與工藝”滿(mǎn)意度超過(guò)92%；廣西住宅質(zhì)量整治成效同樣顯著，截至2025年8月31日，全區(qū)納入整治的在建住宅項(xiàng)目722個(gè)，完成質(zhì)量問(wèn)題整治1598個(gè)，重點(diǎn)解決了一批在建住宅工程質(zhì)量問(wèn)題。

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“這下購(gòu)房更安心了”

2025年9月1日，《西安市住宅工程“先驗(yàn)房后收房”工作指南》正式實(shí)施，要求全市范圍內(nèi)已取得預(yù)售許可證的新建住宅項(xiàng)目全面實(shí)施“先驗(yàn)房后收房”制度。

指南明確，商品房銷(xiāo)售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)將質(zhì)量信息公示、業(yè)主查驗(yàn)等相關(guān)活動(dòng)及業(yè)主權(quán)益告知業(yè)主。建設(shè)單位在住宅工程的銷(xiāo)售、施工、驗(yàn)收、交付等階段，按工程進(jìn)度、分批次公示工程質(zhì)量信息，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督的行為。

值得注意的是，“業(yè)主查驗(yàn)”被正式納入收房前的法定環(huán)節(jié)。在分戶(hù)驗(yàn)收后、竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位組織業(yè)主對(duì)其所購(gòu)商品房進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。

西安市住建局質(zhì)安處相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)闡述了當(dāng)?shù)氐摹叭湕l、閉環(huán)式”操作框架，涵蓋“質(zhì)量信息公示、分戶(hù)驗(yàn)收、業(yè)主查驗(yàn)”三大核心環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)事前公示、事中建檔、事后查驗(yàn)并整改銷(xiāo)號(hào)的“三位一體”管控。

西安的創(chuàng)新亮點(diǎn)在于為每套房屋賦予專(zhuān)屬“質(zhì)量二維碼”，通過(guò)“三強(qiáng)制、一追溯”保障措施，確保二維碼作為房屋的“數(shù)字身份證”，涵蓋全量質(zhì)量信息并真實(shí)可追溯，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下同步更新與全生命周期工序留痕，倒逼開(kāi)發(fā)商嚴(yán)控施工質(zhì)量。

對(duì)于西安此舉，有購(gòu)房者留言稱(chēng)，“西安新政真貼心，買(mǎi)房前先驗(yàn)房，業(yè)主權(quán)益更有保障了，這下購(gòu)房更安心了?！?/p>

“先收房后驗(yàn)房模式本身就違背消費(fèi)者和購(gòu)房人的基本權(quán)益?！蓖跚嗪瓯硎?，一旦簽署收房文件，法律上便視為已接受房屋交付，后續(xù)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題往往只能按維修處理，維權(quán)難度大、成本高。這種模式不僅掩蓋了隱蔽工程等質(zhì)量隱患，更易引發(fā)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的信任危機(jī)。

為破解困局，各地住建部門(mén)相繼推出“先驗(yàn)房后收房”制度。據(jù)易居研究院報(bào)告，各地普遍強(qiáng)化信息透明、規(guī)范分戶(hù)驗(yàn)收、保障業(yè)主參與、壓實(shí)建設(shè)單位首要責(zé)任。

山東是全國(guó)首個(gè)全省域全面推行“先驗(yàn)房后收房” 制度的省份。2022年8月，山東省住建廳印發(fā)通知，明確以政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、業(yè)主參與、專(zhuān)業(yè)保障為原則，在新建商品住宅中全面實(shí)施。

核心機(jī)制為三階段閉環(huán)管理：一是質(zhì)量信息全公示，開(kāi)工至交付分階段公示材料、驗(yàn)收等信息，以二維碼實(shí)現(xiàn) “一戶(hù)一檔、掃碼可查”；二是分戶(hù)驗(yàn)收全覆蓋，開(kāi)發(fā)企業(yè)組織參建方逐戶(hù)核驗(yàn)結(jié)構(gòu)與功能，形成專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收基礎(chǔ)；三是業(yè)主查驗(yàn)全參與，分主體結(jié)構(gòu)開(kāi)放、預(yù)驗(yàn)房、正式驗(yàn)房三階段，業(yè)主可委托專(zhuān)業(yè)人員參與，問(wèn)題記錄、整改、復(fù)驗(yàn)、銷(xiāo)項(xiàng)閉環(huán)，未整改合格不得交付。

制度壓實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)首要責(zé)任，配套《工作指南》細(xì)化21條操作要求。該模式將 “事后維權(quán)”轉(zhuǎn)為“事前防控”，大幅降低交付糾紛，為全國(guó)提供可復(fù)制的省級(jí)樣板。

廣西“先驗(yàn)房后收房”制度的探索實(shí)踐，最早可追溯至柳州市。2024年起，柳州市率先開(kāi)展制度探索，柳州萬(wàn)科城項(xiàng)目自2021年起便已建立“交付前一個(gè)月提前驗(yàn)房”標(biāo)準(zhǔn)流程。2025年3月，桂林市在全區(qū)率先推出“業(yè)主參與房屋分戶(hù)驗(yàn)收”制度；同年7月，南寧市正式啟動(dòng)首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目（保利錦上），印發(fā)試點(diǎn)通知；8月，桂林市山河公館項(xiàng)目作為全市首個(gè)試點(diǎn)正式交付；11月，賀州市啟動(dòng)預(yù)驗(yàn)收活動(dòng)。至此，廣西形成了柳州先行、桂林突破、南寧試點(diǎn)、賀州跟進(jìn)的推進(jìn)格局。

在具體制度設(shè)計(jì)上，各市形成了各具特色的創(chuàng)新亮點(diǎn)。桂林市首創(chuàng)“業(yè)主參與分戶(hù)驗(yàn)收”機(jī)制，建立“馬上修、限期修、承諾修”三類(lèi)整改標(biāo)準(zhǔn)，形成“發(fā)現(xiàn)—整改—復(fù)驗(yàn)—交房”良性閉環(huán)。南寧市實(shí)現(xiàn)“10分鐘快修響應(yīng)”，組建45人快修隊(duì)，到訪收房率達(dá)99.4%，同步實(shí)現(xiàn)“交付即辦證”。柳州市建立五階段精細(xì)化驗(yàn)收流程，客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)98%。賀州市創(chuàng)新多方聯(lián)合驗(yàn)收機(jī)制，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)整改時(shí)限，在交付前完成修復(fù)。

西安市住建局質(zhì)安處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)制度核心目標(biāo)是從源頭實(shí)現(xiàn)“減量提質(zhì)”，推動(dòng)業(yè)主從“被動(dòng)接受”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)參與”，使質(zhì)量投訴率和交付糾紛發(fā)生率實(shí)現(xiàn)“雙下降”。

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減量提質(zhì)顯效

推行至今，“先驗(yàn)房后收房”制度在提升住宅品質(zhì)方面，成效已然顯現(xiàn)。

一線(xiàn)專(zhuān)業(yè)人士提供的數(shù)據(jù)更直觀地體現(xiàn)了制度實(shí)效。DCIC深度中國(guó)驗(yàn)房大西南區(qū)域負(fù)責(zé)人陳浩表示，西南區(qū)域新建商品房大面積空鼓、貫穿性開(kāi)裂等重度基礎(chǔ)質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生率從2022年的35%降至2025年的12%；核心城市交付糾紛投訴量2025年較2022年下降62%，其中因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴占比從85%降至50%。

另?yè)?jù)DCIC深度中國(guó)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在大灣區(qū)城市，房屋交付戶(hù)均缺陷問(wèn)題從過(guò)去的23條降至12條，降幅達(dá)50%，顯示業(yè)主在收房前能更有效地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商整改效率提高。開(kāi)發(fā)商主動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)主提前驗(yàn)房的比例也從2022年的不足30%提升至2025年的78%以上，在成都、重慶等城市已成為交付標(biāo)配。

從行業(yè)整體來(lái)看，住宅基礎(chǔ)質(zhì)量尤其是系統(tǒng)性質(zhì)量通病正得到有效遏制。過(guò)去常見(jiàn)的衛(wèi)生間、外墻漏水等質(zhì)量問(wèn)題，發(fā)生概率已從數(shù)年前的10%顯著下降至3%以下。一方面得益于制度的引導(dǎo)與約束作用，另一方面也離不開(kāi)建造工藝升級(jí)，如預(yù)制混凝土構(gòu)件（PC）的普及，系統(tǒng)性緩解了外墻滲漏頑疾。

此外，交付糾紛正從“硬性質(zhì)量問(wèn)題”向“軟性服務(wù)與配置爭(zhēng)議”遷移。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房企更注重工程管控與服務(wù)響應(yīng)，部分項(xiàng)目在交付現(xiàn)場(chǎng)即配備維修團(tuán)隊(duì)，提供“即時(shí)維修”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合行業(yè)實(shí)踐來(lái)看，這一制度創(chuàng)新與建造工藝迭代及開(kāi)發(fā)商服務(wù)升級(jí)形成合力下，共同推動(dòng)了住宅品質(zhì)持續(xù)向好，嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生率顯著下降，交付投訴率大幅降低，業(yè)主滿(mǎn)意度穩(wěn)步提升，這些都是積極向好的變化，也隱現(xiàn)了住宅質(zhì)量管理模式的制度性演進(jìn)的作用。

他進(jìn)一步表示，這套制度還重構(gòu)了開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、監(jiān)管部門(mén)的三方關(guān)系。通過(guò)驗(yàn)收前置實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者權(quán)責(zé)對(duì)等，強(qiáng)化了業(yè)主監(jiān)督權(quán)；依托信息公示與質(zhì)量追溯打破信息壁壘，有效降低了交易成本；將監(jiān)管貫穿分戶(hù)驗(yàn)收與業(yè)主查驗(yàn)全過(guò)程，提升了監(jiān)管的前置約束效力；以整改情況掛鉤交付倒逼開(kāi)發(fā)商建立全周期品控體系，推動(dòng)行業(yè)從“重銷(xiāo)售”向“重品質(zhì)”轉(zhuǎn)型。這些創(chuàng)新要素共同構(gòu)成了“先驗(yàn)房后收房”制度的完整價(jià)值鏈條。

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破題仍需合力

盡管成效顯著，但制度在落地過(guò)程中仍面臨責(zé)任傳導(dǎo)、業(yè)主參與和爭(zhēng)議處理等多重挑戰(zhàn)。

西安市住建局質(zhì)安處相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，制度落地主要面臨兩大難點(diǎn)，一是責(zé)任傳導(dǎo)的“溫差”問(wèn)題。部分中小開(kāi)發(fā)商在初期對(duì)“先驗(yàn)后收”存在畏難情緒，擔(dān)心暴露問(wèn)題影響交付率，導(dǎo)致在分戶(hù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)存在“走過(guò)場(chǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)。二是爭(zhēng)議處理的“標(biāo)準(zhǔn)”問(wèn)題。業(yè)主查驗(yàn)時(shí)，對(duì)于一些主觀感受類(lèi)或觀感瑕疵的訴求，以及超出合同約定的訴求，如何快速、公正地界定責(zé)任并化解糾紛，仍需在實(shí)踐中不斷完善調(diào)解機(jī)制。

這種態(tài)度差異在開(kāi)發(fā)商中表現(xiàn)明顯。據(jù)陳浩觀察，央企、國(guó)企態(tài)度最積極，常主動(dòng)引入第三方驗(yàn)房并將其作為品控閉環(huán)環(huán)節(jié)；品牌民企態(tài)度謹(jǐn)慎，多在高端項(xiàng)目引入；本土中小房企則較為被動(dòng)，常設(shè)置驗(yàn)房門(mén)檻，擔(dān)心暴露問(wèn)題增加成本。

針對(duì)這些難點(diǎn)，西安通過(guò)“提級(jí)驗(yàn)收”制度和加強(qiáng)事中事后監(jiān)管確保制度落地。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“保護(hù)業(yè)主權(quán)益”與“優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境”本質(zhì)上是統(tǒng)一的，短期內(nèi)雖增加整改成本，但長(zhǎng)期看有助于房企建立全周期質(zhì)量管理體系，避免交付后的大規(guī)模群訴和品牌崩塌。

西安建立“分類(lèi)處置”機(jī)制，對(duì)小微問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)維修、一般問(wèn)題限期整改，對(duì)不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的訴求允許開(kāi)發(fā)商依規(guī)解釋?zhuān)⑼ㄟ^(guò)第三方專(zhuān)家?guī)扉_(kāi)展糾紛協(xié)調(diào)。同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行“分戶(hù)驗(yàn)收不合格不得竣工驗(yàn)收”，以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

業(yè)主參與層面的問(wèn)題同樣突出。陳浩透露，業(yè)主在“先驗(yàn)房”階段提出問(wèn)題的整體有效整改比例約70%，但質(zhì)量和完成度差異較大?！盎A(chǔ)易整改問(wèn)題完成率超95%，而大面積空鼓、貫穿性開(kāi)裂等重度整改問(wèn)題完成率僅30%左右，是開(kāi)發(fā)商拖延整改的重災(zāi)區(qū)?！?/p>

他進(jìn)一步表示，開(kāi)發(fā)商常對(duì)四類(lèi)問(wèn)題口頭答應(yīng)卻實(shí)際拖延：需破除墻體、重新施工的重度基礎(chǔ)問(wèn)題；涉及公共區(qū)域的整改；需協(xié)調(diào)多部門(mén)的功能性問(wèn)題；自身工藝無(wú)法解決的問(wèn)題。對(duì)于這類(lèi)難題，開(kāi)發(fā)商多以“正在整改”“需要走流程”為由拖延，部分甚至拖延至收房后仍無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

值得注意的是，當(dāng)開(kāi)發(fā)商未完成整改時(shí)，業(yè)主最終選擇拒絕收房的比例僅占8%~10%。陳浩分析稱(chēng)，主要原因在于多數(shù)業(yè)主為剛需自住，入住需求迫切；部分業(yè)主不熟悉拒收房的法律依據(jù)與流程，擔(dān)心被追責(zé)；還有少數(shù)開(kāi)發(fā)商設(shè)置前置門(mén)檻，要求先簽收房協(xié)議再整改，變相迫使業(yè)主收房。

除此之外，業(yè)主在驗(yàn)房過(guò)程中普遍面臨認(rèn)知偏差、訴求爭(zhēng)議和參與障礙三大問(wèn)題。部分業(yè)主過(guò)度關(guān)注表面瑕疵而忽視隱蔽工程，或混淆開(kāi)發(fā)商與物業(yè)責(zé)任；在綠化裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備保修期起算等問(wèn)題上易產(chǎn)生爭(zhēng)議；實(shí)際參與還受信息不對(duì)稱(chēng)、參與率偏低、組織協(xié)調(diào)困難及程序透明度不足等阻礙，進(jìn)一步加大了制度推行難度。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，想要深化制度落地、守住住宅品質(zhì)，仍需持續(xù)解決業(yè)主查驗(yàn)?zāi)芰Σ蛔?、整改監(jiān)督剛性等難題。他建議，引入第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、完善爭(zhēng)議調(diào)解機(jī)制、加強(qiáng)全過(guò)程數(shù)字化監(jiān)管，將是鞏固當(dāng)前成果、推動(dòng)行業(yè)邁向更高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)方向。