來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：風(fēng)聲聲）

3月30日，2026年上海第二批次土拍落下帷幕。本次唯一出讓的宅地，長(zhǎng)寧中山公園地塊，最終花落保利發(fā)展：

成交總價(jià)592175萬(wàn)元，成交樓面價(jià)77697元/㎡，溢價(jià)率6.43%。

作為萬(wàn)眾期待又跳票多次的“王炸地塊”，以低溢價(jià)收?qǐng)?，令不少人大跌眼鏡。

如今房企已經(jīng)進(jìn)入非常謹(jǐn)慎的時(shí)刻，中山公園地塊在土拍市場(chǎng)上的表現(xiàn)，大概率要打破預(yù)期——

基礎(chǔ)熱度在線，但不會(huì)像大家想象中那么熱。

這次，長(zhǎng)寧中山公園地塊共吸引了三方參拍，分別是華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體、金茂，以及保利發(fā)展。

有意思的是整個(gè)過(guò)程，可以說(shuō)跌宕起伏。

華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體率先出價(jià)，來(lái)勢(shì)洶洶。

金茂不甘落后，開(kāi)始幾輪，面對(duì)對(duì)方的出價(jià)，基本上都是秒跟。

雙方你來(lái)我往殺紅了眼，直到華潤(rùn)方第11次出價(jià)，金茂第一次陷入長(zhǎng)考。

戰(zhàn)至第25輪，金茂長(zhǎng)考的頻率越來(lái)越高。

也許是看出了對(duì)手的猶豫，華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體直接不裝了，攤牌了，開(kāi)始瘋狂跟價(jià)，一副勢(shì)在必得的姿態(tài)。

新長(zhǎng)寧是長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)屬國(guó)企，聯(lián)合華潤(rùn)拿地，實(shí)在太權(quán)威。記得當(dāng)時(shí)直播評(píng)論區(qū)里，有人甚至已經(jīng)開(kāi)始分析，華潤(rùn)會(huì)拿出什么產(chǎn)品了，仿佛結(jié)局已定。

結(jié)果，保利發(fā)展給所有人都上了一課。

41輪，沉寂了一整盤的保利突然出手，一招絕殺。

直到導(dǎo)播畫面切出，還有網(wǎng)友一臉懵：

華潤(rùn)這就不跟了？

戰(zhàn)火戛然而止，有人懷疑三家擱這兒“演戲”呢。

如果是演的，華潤(rùn)和金茂大概率看過(guò)《演員的自我修養(yǎng)》，演出效果未免太過(guò)逼真。

實(shí)際上關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我們也聊過(guò)。

中山公園地塊在大區(qū)位上，確實(shí)無(wú)敵。長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)內(nèi)，臨河、臨公園，加上板塊內(nèi)近17年，沒(méi)有純宅地供應(yīng)，積累了大量的改善需求。

按理說(shuō)，不會(huì)愁賣。

但是，小區(qū)位上的瑕疵，讓這塊地又充滿爭(zhēng)議。

一方面城市界面偏舊，有網(wǎng)友直言這里一眼“棚戶區(qū)”。

另一方面，通勤差點(diǎn)意思?？粗容^近的11和13號(hào)線，過(guò)去要翻橋，本地人出門，實(shí)際更多要跑去中山公園坐2、3、4號(hào)線。

幾條主路，都是窄路，高峰期擁堵。

也就是說(shuō)，市場(chǎng)對(duì)這塊地的實(shí)際價(jià)值是有質(zhì)疑的。

這也加劇了地塊另一個(gè)重要矛盾：

如何定價(jià)？

定高了，買房的人不認(rèn)可，定低了，可能還不合適。

一來(lái)，地塊成交樓面價(jià)77697元/㎡，地塊還有公建配套要求，算下來(lái)實(shí)際樓面價(jià)，是要超過(guò)8萬(wàn)元/㎡的，成本在這擺著。

二來(lái)，參考中環(huán)旁的“和樾長(zhǎng)寧”，開(kāi)盤均價(jià)在13萬(wàn)/㎡左右，作為內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，大概率不會(huì)比這個(gè)價(jià)格低。

三來(lái)，也是最重要的一點(diǎn)，如果價(jià)格太低，那中山公園地塊出讓，就沒(méi)意義了。

長(zhǎng)寧的舊改力度一直偏弱，中山公園地塊出拍，目的非常明確，就是：

撬動(dòng)舊改。

像這種拿核心地塊的熱度，帶一帶周邊節(jié)奏的做法，屢見(jiàn)不鮮，也非常合理。

城門立木，木能不能立住，就看定價(jià)了。往哪邊靠，會(huì)直接影響周邊二手房的議價(jià)空間，也會(huì)影響接下來(lái)，長(zhǎng)寧新盤的定價(jià)邏輯。

換句話說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這是一個(gè)兩難局面。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目的最終定價(jià)不會(huì)低于15萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格段，購(gòu)房者的選擇是比較多的，徐匯濱江、浦東世博、虹口北外灘、楊浦東外灘、靜安大寧......

能不能讓市場(chǎng)接受這個(gè)定價(jià)，最終還是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商能力。

從產(chǎn)品力上講，保利發(fā)展是沒(méi)啥大問(wèn)題的，在上海，保利發(fā)展也已經(jīng)摸爬滾打二十多年了，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證。

這次長(zhǎng)寧中山公園地塊的條件也不錯(cuò)，由E1-17、E1-21兩塊子地塊組成。

E1-21地塊用地面積24508.81㎡，容積率2.67，限高80米。

E1-17地塊：用地面積4490.52㎡，容積率2.4，限高50米。

屬于比較標(biāo)準(zhǔn)的高端改善模子，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的最終形態(tài)，也會(huì)偏向于小高層洋房。

講幾個(gè)可以參考的例子，比如，天字系的保利天匯，楊浦區(qū)鞍山項(xiàng)目，2.5容積率，主力為建面約 98-138㎡精裝改善大平層；

還有譽(yù)系3.0的保利譽(yù)濱江，2.5容積率，主力為建面約 97-170㎡全周期改善大平層；

至于保利發(fā)展會(huì)用體系內(nèi)哪個(gè)產(chǎn)品線來(lái)應(yīng)戰(zhàn)，值得期待。最后上幾張保利天匯、保利譽(yù)濱江的實(shí)拍圖，大家可以自行感受：