文｜鄧浩志

最近樓市小陽(yáng)春的新聞很多，大家都在琢磨這波行情能維持多久。但最前線的業(yè)內(nèi)都有感覺(jué)，這波行情的熱度超過(guò)了大家普遍的預(yù)期，到底為什么這么爆呢？有越來(lái)越多的跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)真的見(jiàn)底了。

當(dāng)然，目前在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域里更普遍的觀點(diǎn)是：仍需要時(shí)間進(jìn)一步觀察，但如果市場(chǎng)真的確切見(jiàn)底或回暖了，很可能已經(jīng)經(jīng)歷了3到6個(gè)月的確切變化。我認(rèn)為那只能稱(chēng)為總結(jié)，而非預(yù)測(cè)。而我下面的就是預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)當(dāng)然存在一定不確定性。但預(yù)測(cè)有預(yù)測(cè)的價(jià)值，供大家參考。

先說(shuō)我的判斷：

市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，至少是一個(gè)"階段性底部平臺(tái)"。也就是說(shuō)未來(lái)2、3年，如果沒(méi)有重大利空，沒(méi)有不可預(yù)測(cè)的黑天鵝事件，房?jī)r(jià)不會(huì)再有15%、20%、30%這樣的跌幅。有可能底部震蕩，但震蕩造成房?jī)r(jià)下行的幅度會(huì)在5%左右，極端情況也不太會(huì)超過(guò)10%。成交量會(huì)保持在目前相對(duì)高的位置，房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)為主，甚至在局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的情況。

說(shuō)說(shuō)理由：

• 從技術(shù)層面看

市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)增加，顯現(xiàn)強(qiáng)勁需求。很多人會(huì)拿這次市場(chǎng)回暖和2024年底926新政那一波比較。我也做了仔細(xì)比較，結(jié)果如下：2024Q4—2025Q1那波行情的過(guò)程大致有三個(gè)階段，分別是：成交量反彈——價(jià)格企穩(wěn)并開(kāi)始反彈——成交量回落。到2025Q2市場(chǎng)開(kāi)始縮量，之后就是繼續(xù)縮量，然后跌價(jià)。這波反彈已經(jīng)可以總結(jié)為：中繼反彈。

而這輪行情并不是3月份開(kāi)始的，我對(duì)廣州近兩年新房、二手房每月的成交量?jī)r(jià)的變動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)其實(shí)廣州二手房?jī)r(jià)在2025年11月跌到這輪低位后就不再下跌，并開(kāi)始有所反彈。

而成交量則更早，在2025年Q3后期開(kāi)始已經(jīng)逐漸增長(zhǎng)，到目前為止也經(jīng)歷三個(gè)階段：成交量反彈——價(jià)格企穩(wěn)并開(kāi)始反彈——成交量保持高位（就是目前這個(gè)3月）。這說(shuō)明，買(mǎi)方有持續(xù)的資金進(jìn)入市場(chǎng)，而房?jī)r(jià)在最近3個(gè)月一直輕微上升，但需求不降反升。這是強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)的信號(hào)。

• 從投資回報(bào)層面看。

目前廣州住房租金回報(bào)率在2%左右，另外三個(gè)一線城市略低，但也在附近。而前幾年被嫌棄的老破小產(chǎn)品，由于售價(jià)低，如今回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)3%—4%。再看銀行定期存款，一年期不到1%。所以投資房產(chǎn)在回報(bào)上已經(jīng)遠(yuǎn)超銀行。

• 政策面。

最近雖然沒(méi)有大利好，但也維持住樓市總體寬松的基調(diào)。包括歷史最低的首付，最寬松的購(gòu)房政策，接近最低的利率等等。有時(shí)候基本面的改變未必會(huì)讓市場(chǎng)立馬改變，這里可能存在傳導(dǎo)時(shí)間的問(wèn)題，存在利好積累從量變到質(zhì)變的過(guò)程。

除以上因素外，還有一些重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也支持樓市可以在目前復(fù)蘇。最后，我從事房地產(chǎn)研究這么多年，直覺(jué)告訴我市場(chǎng)很可能真的見(jiàn)底了。至于見(jiàn)底之后會(huì)怎樣？

樓市見(jiàn)底后，走"L"型的概率大于"V"型的概率。

原因很明顯，這幾年傳統(tǒng)行業(yè)表現(xiàn)并不理想，而社會(huì)絕大多數(shù)人都從事傳統(tǒng)行業(yè)，社會(huì)主要群體收入不提高，就業(yè)不穩(wěn)定，是不太支持房?jī)r(jià)普漲的。但在這個(gè)"L"型的大趨勢(shì)中，我認(rèn)為不會(huì)是一條直線橫盤(pán)，而是部分城市、區(qū)域、產(chǎn)品可能進(jìn)入緩慢爬坡，房?jī)r(jià)有上漲的機(jī)會(huì)。

• 低總價(jià)>高總價(jià)>中端改善

以廣州為例，2025年二手200萬(wàn)總價(jià)以下房源成交占比超過(guò)60%，這種情況像極了10年前，即極剛的客戶(hù)占絕對(duì)主導(dǎo)，他們最關(guān)心的是買(mǎi)不買(mǎi)得起，而不是房子好不好。能控制總價(jià)的緊湊型產(chǎn)品是他們的首選。市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力集中在這個(gè)價(jià)位段，這類(lèi)型產(chǎn)品會(huì)最先導(dǎo)致供不應(yīng)求，當(dāng)然也會(huì)最先漲價(jià)。

其次是1000萬(wàn)甚至以上的豪宅物業(yè)。這又是完全不同的另一個(gè)市場(chǎng)。大家也看到去年廣州頂豪物業(yè)銷(xiāo)售的火爆（主要是新房市場(chǎng)）。這和新興產(chǎn)業(yè)財(cái)富高度集中頭部行業(yè)，以及少數(shù)人群有關(guān)。隨著各項(xiàng)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步提速，這類(lèi)高凈值人群總量肯定繼續(xù)增加，他們對(duì)豪宅的需求也會(huì)增長(zhǎng)。這一方面產(chǎn)品全新的頂豪產(chǎn)品比老牌豪宅吸引力更強(qiáng)。

最后是面對(duì)中產(chǎn)的中端改善型產(chǎn)品。這個(gè)客群是上一輪房?jī)r(jià)上漲周期的購(gòu)房主力。而過(guò)去幾年這個(gè)群體是最受傷的，是傳統(tǒng)行業(yè)下行受到?jīng)_擊最嚴(yán)重的群體。這個(gè)群體消費(fèi)力急劇下滑將直接影響這個(gè)檔次的住宅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 所以在戶(hù)型上，可能會(huì)體現(xiàn)為：緊湊戶(hù)型>大戶(hù)型>舒適戶(hù)型

• 二手房>新房

就廣州而言，目前所有新房都是針對(duì)改善的，區(qū)別只在于是針對(duì)"首改"還是"二改"還是"高端改善"而已。而極剛的群體較大的初次置業(yè)群體只能在二手房淘寶。

注意，廣州常住家庭自有住房率大概在55%—60%之間，也就是還有接近一半家庭是沒(méi)有自己的住房的，這么大規(guī)模的家庭如果現(xiàn)在要買(mǎi)房，多半只能考慮價(jià)格相對(duì)便宜的二手房。 而新房呢，豪宅像我們上面說(shuō)的，市場(chǎng)相對(duì)更活躍。改善型物業(yè)則可能面臨供應(yīng)過(guò)剩，需求萎縮的大趨勢(shì)。

• 中心>近郊>遠(yuǎn)郊

自從商品房去投資屬性后，郊區(qū)物業(yè)，尤其生活配套不完善的遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)跌得最厲害。中心城區(qū)二手房之所以活躍，是因?yàn)榕涮缀茫袩熁饸?，適合日常使用。

最近我們發(fā)現(xiàn)投資客回來(lái)了，但這批投資客是沖著租金回報(bào)率來(lái)的，而不是資產(chǎn)價(jià)格上漲，也就是不是沖著房?jī)r(jià)上漲來(lái)的。所以這些資金買(mǎi)入的更多是中心城區(qū)的"老破小"，而不是"遠(yuǎn)大新"?，F(xiàn)在中心城區(qū)成了自住投資兩相宜。所以最被看好。

其次是情況稍弱的近郊。遠(yuǎn)郊則是"奶奶不親舅舅不愛(ài)"，自住客戶(hù)嫌配套不足，不方便。投資客戶(hù)則嫌棄租客太少，空置概率和回報(bào)率太低。

以上種種我的舉例雖然是廣州，但北上深的情況都類(lèi)同，所以走勢(shì)也大差不差。而廣州在四大一線城市中樓市已經(jīng)是最弱的。如果這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底，局部房?jī)r(jià)反彈，北上深的表現(xiàn)大概率會(huì)比廣州更好。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考