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自2025年以來，香港樓市似乎正從低谷中逐漸復(fù)蘇。香港官方樓市指數(shù)先后止跌回升，部分大型屋苑年內(nèi)升幅更超過一成。然而，湯姆卻在一派“回暖”聲浪中看到了不一樣的景象，3月25日的一場看似熱鬧的拍賣會，卻揭示了市場另一面的冷靜與分化。

圖源：香港01

拍賣現(xiàn)場座無虛席

兇宅卻“叫好不叫座”

忠誠拍賣行（一家香港比較出名的銀主盤專業(yè)拍賣行）推出16項物業(yè)進(jìn)行拍賣，現(xiàn)場吸引逾50人出席，座無虛席，氣氛熱烈。但最受關(guān)注的是九龍灣德?；▓@一個曾發(fā)生“五尸命案”的C座低層單位，卻遭遇了意外冷場。

該單位實用面積556平方呎，開價僅230萬港元（跟市場價比便宜了超過一半），呎價低至約4137元，堪稱“骨折價”。雖有4組買家舉手競投，將價格推高至260萬港元，但因未達(dá)業(yè)主底價，最終流拍。

對于這場流拍，湯姆覺得即便價格已遠(yuǎn)低于市價，但“超級兇宅”的標(biāo)簽，仍像一道無形的屏障，將市場的購買欲望牢牢擋住，讓出價變得異常保守和謹(jǐn)慎。

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恐怖往事成枷鎖，財務(wù)門檻更難越

這個單位的低價，源于一段沉重的歷史。1998年，該單位內(nèi)曾發(fā)生震驚全港的“五尸命案”（具體過程湯姆就不在這里詳細(xì)說了，大家有興趣可以自己查新聞）。正因如此，該物業(yè)被劃為“超級兇宅”級別，導(dǎo)致大型銀行拒絕為其提供網(wǎng)上估價，買家?guī)缀醪豢赡塬@得銀行按揭，必須準(zhǔn)備全款支付。這無疑將絕大部分依賴房貸的普通購房者擋在了門外。

從投資角度看，業(yè)主于2007年以110萬港元購入，目前單位正以月租1.1萬港元出租，租約至今年9月。若以260萬港元計算，租金回報率仍算不俗。然而，兇宅的標(biāo)簽使其流動性大減。

湯姆把這個情況拆開來看，其實超低的入場門檻與高租金回報是“火”，但無法按揭、未來轉(zhuǎn)手極其困難的心理與財務(wù)壓力則是“冰”。

圖源：香港01

回暖不是普漲，不等于什么都能賣

忠誠拍賣行總經(jīng)理鄭世杰坦言，現(xiàn)場反應(yīng)不如預(yù)期，出價保守。他此前預(yù)估能沖上300萬，并認(rèn)為對宗教人士、醫(yī)護(hù)人員等忌諱較少的群體，此價位有自住吸引力。

從香港官方房價指數(shù)止跌，到中原城市領(lǐng)先指數(shù)年內(nèi)累計上升，再到部分藍(lán)籌屋苑價格回升，2025年的香港樓市確實在走出陰霾。

但湯姆認(rèn)為，這種回暖是有選擇性的——市場正在獎勵那些成交活躍、戶型實用、真實需求扎實的屋苑，而對成交稀疏、對利率敏感、銀行估值困難的物業(yè)，依然保持謹(jǐn)慎甚至回避。

德?；▓@兇宅的流拍，正是這一邏輯的縮影。即使總價不高、呎價僅相當(dāng)于同屋苑正常單位的二分之一甚至更低，但“全款買入”的門檻、市場對“超級兇宅”的心理忌諱，以及買家出價與業(yè)主底價之間的差距，最終讓它無法在當(dāng)下的市場中找到合適買家。

隨著2026年臨近，對香港樓市而言，關(guān)鍵或許不在于判斷整體漲跌，而在于識別市場資金流向——哪些物業(yè)受追捧，哪些被回避。不少的新港人在沒有辦法買得上最近火紅火熱的新盤的情況下就會去市場上想要撈抵一些比較便宜的二手盤，但事實上，二手盤的門道非常的深，光是兇宅的這一個范疇能說三天三夜，如果你想要知道如何避開買到兇宅的坑，如果你也在關(guān)注2026年香港樓市的變化，歡迎留言或加我微信交流。湯姆會持續(xù)整理具體屋苑層面的數(shù)據(jù)，為大家提供更具參考價值的資訊與分析。

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