在馬場路地塊火爆開局之后，近期廣州舉行的2026年春季土地推介會繼續(xù)釋放了強烈的提振市場政策信號。

相比以往，今年推介會呈現(xiàn)出“三高”的特點：房企參與度高、政府讓利程度高、市場調(diào)控精準(zhǔn)度高。不僅參會的房企數(shù)量超過去年，出席活動的政府官員從去年市職能部門的副局長升格成為分管城建的副市長。此外，本次推出的支持分用途核算土地出讓、允許開發(fā)商聯(lián)合競買等利好措施向市場實實在在讓利，再加上在地塊供應(yīng)上針對前期樓市庫存消化充分的區(qū)域上新的精準(zhǔn)調(diào)控，一套“三高”組合拳下來，強烈提振市場預(yù)期的政策意圖呼之欲出。

在近年來廣州住宅用地出讓的金額和規(guī)模逐步下行的趨勢下，趁著今年“十五五”開局之際連續(xù)出手扭轉(zhuǎn)趨勢、提振預(yù)期已經(jīng)成為當(dāng)前樓市政策的主線。馬場路地塊火爆開局是第一個信號，年后的全市高質(zhì)量發(fā)展大會主會場首次出現(xiàn)開發(fā)商上臺發(fā)言是第二個信號，而本次的春季土地推介會的“三高”是第三個信號。三箭齊發(fā)之后，今年廣州樓市最終能交出怎樣的成績單也格外值得期待。

土地供應(yīng)減量提質(zhì)，精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)市場需求

在今年的土地推介會上，參會的開發(fā)商達(dá)到70多家，數(shù)量明顯比去年50多家要高，開發(fā)商類型包括了央企、本地國企、外地國企、港企、民企等，顯示今年廣州賣地計劃受到了更多開發(fā)商的關(guān)注。市場第三方機構(gòu)廣州中原地產(chǎn)也認(rèn)為，今年推介會的房企參與度創(chuàng)新高，顯示目前市場信心顯著回升。

從藍(lán)皮書展示的今年計劃供應(yīng)的居住用地規(guī)模看，減量提質(zhì)成為顯著特點，今年計劃供應(yīng)的居住用地119宗，較去年的134宗要少，減量的范圍主要集中在中心城區(qū)，除了越秀區(qū)從去年的1宗增加到今年的2宗、黃埔從3宗增加到5宗之外，其他城區(qū)都是地塊數(shù)量和面積雙減：海珠較去年減少了10宗，用地面積從去年的24.5公頃減少至今年的8.6公頃；天河減少了7宗，用地面積從49.5公頃降至25.4公頃；白云減少了6宗，用地面積從118.2公頃降至70.3公頃；荔灣減少了2宗，用地面積從47.6公頃降至34.5公頃。

提質(zhì)方面，本次推出的中心城區(qū)居住用地近半數(shù)用地面積控制在2.5公頃以內(nèi)，36%的建筑面積在5萬平方米以下，近一半地塊容積率低于2.5。這批體量適中、指標(biāo)優(yōu)質(zhì)的地塊，普遍配齊了教育、交通與商業(yè)資源，既契合中心城區(qū)改善型住宅的市場需求，也為企業(yè)降低了前期開發(fā)成本與資金壓力。

從住宅用地的分布區(qū)域看，根據(jù)區(qū)域樓市的消化能力精準(zhǔn)把控新增供應(yīng)量成為最大的特點。

去年海珠重點供地的琶洲今年保持了節(jié)奏，沒有再供地，這一點也體現(xiàn)了對區(qū)域市場的呵護，在前期供應(yīng)量充分消化完之后再重新上貨。海珠今年供地的重點是西部的工業(yè)大道沿線，本次上架了三塊地，這一帶現(xiàn)有的樓盤普遍已經(jīng)賣了兩三年，市場消化進度較為理想，因此今年這里成為供應(yīng)的主力。

今年荔灣有部分住宅地塊是去年供地計劃中沒有賣完的，主要包括荔灣的芳村客運站地塊、葵蓬南地塊、大坦沙地塊等，屬于白鵝潭片區(qū)，這里也是今年荔灣供地的主要區(qū)域，在當(dāng)前白鵝潭商圈已經(jīng)成形起勢之后，這里的市場需求已經(jīng)充分培育，相應(yīng)地也是今年供地的主力。去年荔灣供地的另一個區(qū)域石圍塘今年沒有再供地，而是新增了一宗位于中山八路的地塊，目前該區(qū)域在售的兩個樓盤在兩三年前開賣，整個區(qū)域的新房庫存較低，市場具有上新需求。

天河區(qū)今年的住宅地塊基本以去年供而未賣的為主，國際金融城三宗地塊繼續(xù)推向市場。在國際金融城的限高問題解決之后，整個區(qū)域的發(fā)展勢頭后勁十足，目前已集聚了中國人壽、太平保險、農(nóng)業(yè)銀行、南粵銀行等17家金融機構(gòu)總部，29棟甲級寫字樓已全面投用，該區(qū)域的現(xiàn)有樓盤也是目前全市的豪宅集中地，目前上架的三塊住宅用地同時也兼容商業(yè)性質(zhì)，用地面積不大但是容積率較高，未來有望成為區(qū)域的高端產(chǎn)品標(biāo)桿。除了金融城之外，大觀路、黃村等區(qū)域的地塊也是去年的舊貨，今年新上架的住宅地塊位于天河區(qū)北部鳳凰山森林公園附近，生態(tài)優(yōu)勢明顯，目前周圍以各類職業(yè)院校為主，暫時沒有在售樓盤。

供地分布呼應(yīng)樓市小陽春結(jié)構(gòu)性回暖

馬場路地塊規(guī)劃效果圖

在今年廣州土地推介會舉辦的同時，3月份樓市小陽春的數(shù)據(jù)也在市場端形成了積極回應(yīng)，近期多家市場第三方機構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)都顯示，當(dāng)前廣州樓市活躍度明顯提升，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖特征，尤其中心城區(qū)剛需及改善型項目表現(xiàn)穩(wěn)健。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月廣州新房市場累計網(wǎng)簽21.66萬平方米，對比2月同期上升48%；新房供應(yīng)新增14.43萬平方米，對比2月同期上升31%，在春節(jié)假期積壓客戶、馬場地塊帶動高端市場復(fù)蘇、近郊舊規(guī)項目降價促銷等利好帶動下，多個重點樓盤的來訪量和認(rèn)購量連續(xù)3周環(huán)比上漲，帶動小陽春熱度。

二手房市場也同樣回暖。3月上半月廣州二手房市場成交4225套，較2月同期上升43.3%。進入3月后，二手房市場交易活躍度顯著提升，客戶觀望情緒放緩，疊加學(xué)位房需求高峰，二手房周度成交量穩(wěn)步提升，周成交突破2400套以上水平。

對于近期樓市小陽春的走勢，克而瑞廣佛分析師趙仁婕發(fā)布的市場研報稱其屬于“核心區(qū)快、外圍區(qū)慢”的結(jié)構(gòu)性行情。

研報指出，目前樓市行情僅集中于核心區(qū)域，其中改善型、頂級豪宅率先走高，海珠區(qū)、珠江新城等核心區(qū)域及板塊豪宅項目到訪量、去庫存速度均處于市場高位，是本輪回暖的核心支撐板塊。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房去庫存也在加速，天河、越秀等區(qū)域帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)屬性的房源掛牌周期明顯縮短，部分熱門學(xué)區(qū)房源掛牌一周內(nèi)即可成交。

作為對比，在本輪小陽春行情中剛需項目仍需通過讓利實現(xiàn)走量，外圍城區(qū)剛需樓盤普遍需推出折扣、購房補貼等促銷政策才能達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，無讓利的平價項目銷售速度遲緩。特別是遠(yuǎn)郊非優(yōu)質(zhì)房源銷售壓力較大，從化、增城等遠(yuǎn)郊區(qū)域無配套、無學(xué)區(qū)的非核心房源庫存周期仍處高位，即便降價促銷也難以實現(xiàn)快速走量。

上述中心城區(qū)成交量走高的情況也印證了今年以來廣州通過中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊出讓提振市場情緒的做法已經(jīng)收到了明顯的效果。

今年1-3月份廣州住宅用地土地成交總價達(dá)252.85億元，金額已經(jīng)達(dá)到去年全年賣地總額506.6億元的一半，成交溢價率達(dá)24.4%，較2025年同期0.47%的溢價水平大幅提升，中指研究院等機構(gòu)的研報特別強調(diào)，年初馬場路地塊火爆為后續(xù)土地市場熱度延續(xù)及核心區(qū)樓市預(yù)期修復(fù)提供了重要支撐。

今年初，市住建局表示要系統(tǒng)推進“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，推動市場供需均衡。

如今樓市三月小陽春的回暖和住宅用地的供應(yīng)減量提質(zhì)精準(zhǔn)調(diào)控也印證上述措施正在有條不紊地落地推進，預(yù)計在后續(xù)更多提振市場預(yù)期的政策措施下，今年無論是土地市場還是住宅市場都有望交出更為亮麗的成績單。

采寫：南都N視頻記者 魏凱