客房從3726套升至4367套，酒店收入由9.82億元漲至10.55億元——2025年，在招商蛇口整個大盤出現(xiàn)下跌的大背景下，旗下酒店業(yè)務(wù)多少還算是一個亮點(diǎn)。

只是，招商蛇口自主酒店品牌——招商伊敦，在成立5年后，國內(nèi)開業(yè)項目依然寥寥無幾。截至當(dāng)下，前者在酒店領(lǐng)域的業(yè)主身份明顯要強(qiáng)于品牌管理方角色。

對比隔壁央企華潤置地與凱悅之間的合作，以及諸多地產(chǎn)系酒店的先行者，招商伊敦可能真得把步子邁得更快一些了。

自有酒店品牌聲量仍然不大

當(dāng)大家談到招商蛇口時，幾乎很難在第一時間想到它的酒店業(yè)務(wù)。因為后者收入占比不及總營收的1%。

在招商蛇口的主營業(yè)務(wù)中，包括開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營和物業(yè)業(yè)務(wù)。而酒店板塊只是資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)中八個分支之一而已。

甚至，當(dāng)我們聽到“招商伊敦”時，可能首先想到的是“招商伊敦號”豪華郵輪。事實上，在整個招商局旗下，“招商伊敦”還是旗下的自有酒店品牌。

具體來看：

在2025年，招商蛇口實現(xiàn)營收1547.28億元，同比下降13.53%，凈利潤10.24億元，同比下降74.65%。

在酒店業(yè)務(wù)方面，公司實現(xiàn)運(yùn)營收入為11.1億元。截至2025年底，公司在深圳、北京、上海、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安、白俄羅斯等地?fù)碛芯频昕头?367套，酒店收入10.55億。

圖源：招商局2025年年度報告

而在2024年，招商蛇口管理范圍內(nèi)的酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)運(yùn)營收入為10.18億元。在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地?fù)碛芯频昕头?726套，酒店收入9.82億元。

不難看出，招商蛇口酒店業(yè)務(wù)增幅跑贏了公司大盤。最為重要的是，在2025年，有一個新的自有酒店品牌項目開業(yè)了。

就在幾個月前，深圳南山伊敦酒店正式開業(yè)。其前身是承載改革開放歷史的地標(biāo)性建筑。

在招商蛇口的財報中如此表述這一項目，“歷經(jīng)3年改造、功能調(diào)整及空間擴(kuò)容后蛻變?yōu)橐炼鼐频昶放频钠炫炛鳌！?/p>

要知道，在該酒店開業(yè)之前，上一家國內(nèi)同品牌的酒店就要追溯到2012年的杭州千島湖伊敦度假酒店了。

坦言之，對比同類的央企或地產(chǎn)企業(yè)的動作，招商蛇口自有酒店品牌的影響力，與其自身地位的確不太匹配。

這與其起步較晚有很大關(guān)系。

2025年11月2日，招商伊敦迎來5周年紀(jì)念日。相比之下，同為央企的保利，在2003年就成了酒店公司；萬達(dá)集團(tuán)甚至早在2016年就已籌劃酒管業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)路徑。

《酒管財經(jīng)》梳理相關(guān)財報，招商蛇口酒店業(yè)務(wù)收入從2021年的6.1億元增至2025年的11.1億元，年均復(fù)合增長率約16%。

不過，其客房增長更多在于業(yè)主身份持有的諸多酒店項目，比如希爾頓、康萊德等高端國際品牌，其自有酒店品牌數(shù)量始終未呈現(xiàn)明顯增長。

深圳南山伊敦酒店 圖源：攜程

招商伊敦是招商蛇口從“重開發(fā)”向“輕運(yùn)營”轉(zhuǎn)型的載體之一，與公寓、會展、郵輪等業(yè)務(wù)共同構(gòu)成資產(chǎn)運(yùn)營板塊的核心矩陣，承擔(dān)著優(yōu)化集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流的重要使命。

截至目前，招商伊敦產(chǎn)品矩陣中只有兩張牌：伊敦和伊敦睿選。

伊敦品牌定位高端全服務(wù)酒店，主打城市核心地段的地標(biāo)性物業(yè)，目標(biāo)客群為高端商務(wù)人士及高凈值旅行者。其產(chǎn)品特點(diǎn)是“一店一設(shè)”，強(qiáng)調(diào)與在地文化的深度融合，而非標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制。

伊敦睿選強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模型與可復(fù)制的運(yùn)營體系，以便于規(guī)模擴(kuò)張。

只是，實際情況是，招商伊敦的門店始終未有突破。

進(jìn)入招商伊敦官方預(yù)定小程序后就會發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)能夠預(yù)訂的伊敦酒店有且僅有三家：千島湖伊敦度假酒店、深圳南山伊敦酒店、深圳太子伊敦睿選酒店。

當(dāng)行業(yè)都在規(guī)模擴(kuò)張、跑馬圈地時，這樣的速度顯然太過遲緩。

同行們走了有多遠(yuǎn)？

招商蛇口背后的招商局集團(tuán)，是我國知名的四大央企之一。招商伊敦所屬的招商蛇口，也是我國知名的房企。

相比之下，招商伊敦的“同行們”，在酒店業(yè)務(wù)板塊上，顯然已經(jīng)領(lǐng)先了若干個身位。

先來看華潤。

早在2024年，華潤置地與凱悅成立合資公司——潤凱控股有限公司，將開發(fā)和管理位于北京、深圳、成都、杭州和日照的六家現(xiàn)有木棉花品牌酒店，以及位于紹興和上海的兩家全新木棉花酒店。

木棉花酒店成立于2003年，是華潤置地自有酒店品牌，目前有8家酒店開業(yè)。上述合資酒店的初期目標(biāo)為新開50家酒店。

圖源：上海世博木棉花凱悅臻選酒店

再說萬達(dá)酒管。

該公司已經(jīng)形成了完善且具有影響力的品牌矩陣，覆蓋高端、中高端、中端等品牌。同時，正在全力進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。

截至2024年底，萬達(dá)酒管在營酒店共計204家，另有376家酒店已簽約待開業(yè)。尤其是在被同程收購之后，其發(fā)展前景充滿確定性。

脫胎于碧桂園的鳳悅酒店及度假村。同樣建立了完善的品牌矩陣，覆蓋全服務(wù)到精選服務(wù)品牌。

同時，該酒管公司還與多家國際酒店集團(tuán)合作，聯(lián)合開發(fā)、推廣國際酒店品牌。

最為重要的是，在輕資產(chǎn)輸出的維度來看，招商伊敦更是被甩在身后。

萬達(dá)酒管早就實現(xiàn)輕重分離，鳳悅酒店及度假村的諸多新簽項目，也多為品牌輸出。

事實上，上述企業(yè)在探索自有酒店品牌的路徑上也走過彎路。甚至，直到現(xiàn)在，我們都不能去認(rèn)定這些探索是成功或者是可復(fù)制的。

就比如，

保利酒管旗下?lián)碛幸陨钏囆g(shù)為特色的精品酒店雅途，以倡導(dǎo)新商旅文化目的地的高端酒店郡雅，以健康生活理念打造的輕時尚酒店悅雅，以極致品質(zhì)為特色的奢華酒店諾雅；

華僑城旗下?lián)碛小邦Ｍ尽焙汀凹瓮尽钡取M管它們建立了自有品牌矩陣，但實際上市場聲音并不強(qiáng)。

另外，中青旅收購山水酒店之后，后者同樣并未表現(xiàn)出足夠的增長態(tài)勢。

不過，從整個行業(yè)來看，這些探索是積極且有意義的。相對來講，招商伊敦的步調(diào)略顯保守和遲緩

“大象轉(zhuǎn)身”的想象空間

作為國內(nèi)一家巨無霸企業(yè)，酒店業(yè)務(wù)很難成為招商蛇口的重要發(fā)展戰(zhàn)略。但是，當(dāng)整個地產(chǎn)類企業(yè)尋求轉(zhuǎn)型，包括酒店業(yè)態(tài)在內(nèi)的資產(chǎn)管理，勢必會擺在更加重要的位置。

如果招商蛇口在酒店領(lǐng)域投入更多關(guān)注，其自有酒店品牌或許會迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。

首先，招商蛇口在全國核心城市的核心地段持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)，涵蓋歷史建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套、城市更新項目等多種類型，這些物業(yè)具備改造為酒店的先天條件。

圖源：深圳太子伊敦睿選酒店

以深圳為例，其在蛇口、太子灣、前海等核心區(qū)域擁有豐富的待開發(fā)資源，為伊敦品牌的本地化擴(kuò)張?zhí)峁┝藞詫嵒A(chǔ)。

這種內(nèi)部物業(yè)轉(zhuǎn)化模式，不僅降低了項目獲取成本，更能實現(xiàn)與集團(tuán)其他業(yè)務(wù)的深度協(xié)同。

隨著招商蛇口持續(xù)推進(jìn)城市更新與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，未來仍有大量物業(yè)具備轉(zhuǎn)化為酒店的潛力，為伊敦品牌的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁╅L期支撐。

《酒管財經(jīng)》認(rèn)為，招商伊敦可借鑒華潤置地，同國際或本土酒店集團(tuán)成立合資公司，以此發(fā)展自有酒店項目，先以自持物業(yè)開拓跑量，后逐漸進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。

同時，在產(chǎn)品矩陣上，招商伊敦還需持續(xù)豐富，在旅居、度假、生活方式品牌上發(fā)力。亦可考慮通過收購的形式擴(kuò)大酒店品牌版圖。

當(dāng)然，在其擴(kuò)張過程中，短板依然非常明顯。門店規(guī)模、會員體系、團(tuán)隊打造等都將實打?qū)嵉叵拗谱陨戆l(fā)展節(jié)奏。

招商伊敦的發(fā)展軌跡，是諸多擁有地產(chǎn)背景的酒店品牌轉(zhuǎn)型的一個縮影。

從行業(yè)趨勢來看，那些能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張+運(yùn)營升級+資本賦能的品牌，有望成為行業(yè)新勢力；而缺乏戰(zhàn)略支撐、運(yùn)營能力薄弱的品牌，或?qū)⒅饾u被市場淘汰。

招商伊敦作為央企背景的酒店代表，具備成為行業(yè)領(lǐng)軍者的潛力，但仍需在規(guī)模、運(yùn)營、品牌等方面持續(xù)發(fā)力，走出一條屬于地產(chǎn)系酒店的高質(zhì)量發(fā)展之路。