就在剛剛，南通市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《紅星路南R25013地塊項目規(guī)劃方案批前公示》，這個自拿地起便備受矚目的高端項目，產(chǎn)品規(guī)劃終于浮出水面。

根據(jù)公示，R25013地塊用地面積約4.72萬㎡，總建筑面積約15.48萬㎡，其中住宅建筑面積約7.93萬㎡。項目容積率僅1.695，規(guī)劃8棟1+11層與6棟1+17層住宅，總計442戶，體量適中，定位純粹。

尤為亮眼的是，該項目將打造為南通市區(qū)首個“全抬板四代宅”，不僅戶戶標(biāo)配“空中花園”，整個社區(qū)也如同一座生長于空中的“花園之城”。

R25013地塊規(guī)劃效果圖

所謂“抬板社區(qū)”，也稱“全架空社區(qū)”，它并非傳統(tǒng)意義上的首層局部挑高入戶大堂，而是將整個社區(qū)的地基結(jié)構(gòu)性抬升，形成一座“超級托盤”。在這一格局下，社區(qū)被清晰地劃分為兩層：

? 板下層（基座層）：布置機動車庫、非機動車庫、設(shè)備用房，以及部分受天氣影響較小的社區(qū)功能空間；

? 板上層（抬高層）：形成連續(xù)、完整的步行平臺，實現(xiàn)100%人車分流，園林景觀、入戶大堂、泛會所均置于此層

對居住者而言，這一設(shè)計帶來的體驗提升是顛覆性的：低樓層的潮濕、采光、私密性問題被系統(tǒng)性規(guī)避；景觀從平面鋪陳轉(zhuǎn)向立體交織；地面空間完整歸還于行人與綠化，真正實現(xiàn)純粹居住。

事實上，在上海、杭州、廣州等一線城市核心板塊，“抬板”已成為高端項目標(biāo)配。此次R25013項目引入這一創(chuàng)新設(shè)計，將為南通市場帶來了真正意義上的迭代產(chǎn)品。

除了“全抬板”這一突破性設(shè)計之外，筆者結(jié)合本次公示信息以及此前披露的項目招標(biāo)文件，梳理了R25013項目的其他亮點設(shè)計：

?部分樓棟頂層采用客廳挑空設(shè)計，打造“墅廳四代宅”

? 規(guī)劃超1000㎡地下會所，多棟住宅設(shè)置架空層泛會所，形成大面積業(yè)主共享空間

? 建筑立面考慮選用鋁板、石材、保溫一體板等高端材質(zhì)，洋房部分采用封陽臺設(shè)計

? 考慮設(shè)置地下中央車站，并利用采光天井與下沉庭院，提升地下空間的采光度與通透性

注：以上信息存在變動可能，僅供參考

從產(chǎn)品配置來看，R25013已具備高端項目的完整骨架。但筆者認(rèn)為，它之所以能在拿地之初便引發(fā)市場高度關(guān)注，還在于其在供需端的“恰逢其時”，以及品牌端的“深耕積淀”。

先看供需端。

城山路沿線，高端住宅林立，人居氛圍成熟，是南通公認(rèn)的老牌富人區(qū)，但這一帶已多年未有新項目入市。早期入住業(yè)主正面臨一個典型困境：地段仍是城市核心，但既有住宅產(chǎn)品設(shè)計已過時，社區(qū)功能老化，地庫等公共空間品質(zhì)更是明顯滯后。板塊內(nèi)的二手房與當(dāng)前改善需求之間，已形成顯著的“代際落差”。

這種“供需錯配”，恰恰構(gòu)成了R25013最堅實的市場底盤。對于區(qū)域內(nèi)大量存在置換需求的客群而言，這個項目的出現(xiàn)，正好填補了長期存在的市場空白。

再看品牌端。

R25013的拿地企業(yè)致豪地產(chǎn)，深耕南通近二十載，被譽為南通本土豪宅專家。2009年，其在濠河畔打造萬濠華府，開啟南通大平層時代；此后，萬濠星城、萬濠世家、萬濠山莊、萬濠瑜園、萬濠禧園、萬濠朗潤、萬濠東郡、金鰲府等項目相繼落地，持續(xù)迭代南通高端住宅標(biāo)準(zhǔn)。

這種深耕帶來的，不僅是產(chǎn)品經(jīng)驗的積累，更是對本地改善客群需求的深度理解。這一理解，在致豪目前三大在售項目中已得到充分驗證：

? 金鰲府：六橋之內(nèi)，僅30席進落合院，首開售罄攬金3.6億，堪稱南通頂豪市場的里程碑之作

? 萬濠東郡：7層真洋房+墅廳四代宅+濱水合院，憑借產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)首開熱銷3億的成績

? 萬濠朗潤：新城區(qū)實景準(zhǔn)現(xiàn)房，計劃今年6月首批交付，以可見的兌現(xiàn)力建立市場信任

綜合來看，R25013地塊在產(chǎn)品創(chuàng)新、板塊供需、開發(fā)主體三個維度上，均具備扎實的底層邏輯。當(dāng)“恰逢其時”的板塊窗口期，遇上“深耕積淀”的本土豪宅專家，再加上“全抬板四代宅”的產(chǎn)品破局，這個項目正式亮相時還將帶來哪些驚喜，我們拭目以待。