撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

莊家輪流坐。

北京豐臺(tái)樓市的熱點(diǎn)，轉(zhuǎn)到了南三、四環(huán)。

3月30日，北京建工地產(chǎn)公示了花鄉(xiāng)中部FT00-2405-0001地塊規(guī)劃方案。

這是2025年北京土拍的收官地塊。

去年圣誕節(jié)，北京建工地產(chǎn)以補(bǔ)位選手的身份，聯(lián)合兄弟單位北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)，以24.72億元底價(jià)摘得。

如今看來(lái)，北京建工地產(chǎn)似乎撿到寶了。

首先，京城樓市的大環(huán)境，正在復(fù)蘇。

去年三、四季度托底拿地的項(xiàng)目，在今年小陽(yáng)春，大多成了京城樓市的當(dāng)紅熱盤(pán)。

如：豐臺(tái)的嘉棠璟樾、方程國(guó)賢府，通州的中海玖樹(shù)滿(mǎn)和，昌平的未來(lái)城星寰時(shí)代、國(guó)賢府PARK等，無(wú)一例外人氣爆棚。

另外，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目本身的硬條件，也甚佳。

它在南四環(huán)里，周邊三甲醫(yī)院、商業(yè)配套齊全，且雙地鐵環(huán)繞，與10號(hào)線(xiàn)和房山線(xiàn)的距離，步行10分鐘內(nèi)。

更關(guān)鍵的是，它的樓面價(jià)，只有4.2萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)低于周邊在售新盤(pán)，是北京四環(huán)內(nèi)，近些年的最低樓面價(jià)。

以上因素，足以讓建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目，成為南四環(huán)周邊，甚至整個(gè)豐臺(tái)樓市的一條超級(jí)鯰魚(yú)，給其他一眾在售新盤(pán)，帶來(lái)極致壓迫感。

現(xiàn)在，隨著報(bào)規(guī)圖的公示，北京建工地產(chǎn)在它身上，將好房子元素鋪滿(mǎn)，且產(chǎn)品力在豐臺(tái)樓市，再上一個(gè)新臺(tái)階。

當(dāng)今的市場(chǎng)，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目想爆紅，好位置、低價(jià)格、強(qiáng)產(chǎn)品力，缺一不可。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目，似乎全部集齊了。

它能成為今年豐臺(tái)，乃至京城樓市的當(dāng)紅流量熱盤(pán)嗎？

樓棟排布從容

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的長(zhǎng)相，很有特點(diǎn)。

它的地形，整體看就像一棟中式建筑的側(cè)剖面——東西長(zhǎng)、南北窄的長(zhǎng)方形，北邊向上凸出，給地塊蓋上了一個(gè)坡屋頂造型。

這種骨相，天生是蓋好房子的。

帶來(lái)的好處至少有：1、設(shè)計(jì)師在樓棟排布時(shí)，不會(huì)遇到太多難題；2、很容易出大面寬戶(hù)型；3、園林景觀(guān)成系統(tǒng)，不割裂。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目占地面積2.35萬(wàn)平米，規(guī)劃建面約5.89萬(wàn)平米，容積率2.5，限高60米。

北京建工地產(chǎn)它身上，規(guī)劃了正南正北11棟6至18層住宅樓。

最北邊的1#-3#為三棟18層建筑；中間的樓王6#7層，旁邊的5#6層；南邊的7#-11#，則在7-11層。

它的洋房區(qū)域面積，占到了整個(gè)地塊的近三分之二。

它周邊的北京隅西頌、中間云境、豐和叁號(hào)院、建發(fā)金茂觀(guān)宸，都是以小高層為主。

相比之下，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目在豐臺(tái)樓市，獨(dú)樹(shù)一幟。

它南邊還有待開(kāi)發(fā)的0002地塊，要考慮彼此的退線(xiàn)和樓間距問(wèn)題；北邊則是一片開(kāi)闊的綠化帶，再往外即樊家村路。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的這種低密屬性，加上行列式排布，讓整個(gè)小區(qū)：

1、樓與樓之間很寬闊，采光優(yōu)渥；2、樓棟之間，幾乎不存在角煞。

配電室入地

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目，擁有諸多好房子元素。

它的大門(mén)位于小區(qū)西邊，很闊氣?；ń悴聹y(cè)正中間和兩側(cè)，有大面積的挑空裝飾，南北的延展面很長(zhǎng)，總長(zhǎng)度約在56米。

從大門(mén)進(jìn)來(lái)，是配套樓物業(yè)服務(wù)用房，緊挨著它是下沉庭院，面積約550平米。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的首層架空有兩處，一處位于3#，首層全部架空；另一處在樓王6#，首層局部架空。

兩處首層架空的層高，均為3.6米，加一起的面積，約在500平左右。

與近期入市的很多項(xiàng)目一樣，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目也規(guī)劃了地上機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位，共64個(gè)。

但，這種地上機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位，在交房時(shí)大概率會(huì)變成綠化和園林，并不會(huì)真正投入使用。

另外，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的公區(qū)規(guī)劃，還有一大特點(diǎn)——它的配電室，入地了。

這是去年新政后，北京第四個(gè)明確將配電室入地的新項(xiàng)目。

在它前面，分別是昌平的龍樾海序、豐臺(tái)的方程國(guó)賢府、順義的中鐵工投新國(guó)展項(xiàng)目。

配電室入地的好處，是不計(jì)容積率后，可增加住宅套數(shù)、方便樓棟排布、讓園林更加規(guī)整，等等。

96平三面寬占比過(guò)半

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的總規(guī)劃戶(hù)數(shù)，為547戶(hù)。

花姐初步測(cè)算，它的戶(hù)型主要分5個(gè)面積段：96平、110平、117平、122平和136平。

其中，96平為絕對(duì)的主力戶(hù)型，占比過(guò)半，且為南向三面寬。在豐臺(tái)樓市，這十分罕見(jiàn)。

在它之前，能在90平米的段位，設(shè)計(jì)出南向三面寬戶(hù)型的豐臺(tái)樓盤(pán)，只有方程國(guó)賢府的92平。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目具體的戶(hù)型占比為：

1、96平。分布在1#東邊和中間戶(hù)，2#整棟，以及3#西邊和中間戶(hù)，共285套，占比52.1%；

2、110平。分布在7#至11#整棟，共146套，占比26.69%；

3、117平。分布在1#西邊戶(hù)和3#東邊戶(hù)，共35套，占比6.4%；

4、122平。分布在4#和5#整棟，共40套，占比7.31%；

5、136平。分布在6#整棟，共41套，占比7.5%。

96平和110平兩款戶(hù)型，加一起的占比，近8成。

很明顯，北京建工地產(chǎn)對(duì)花鄉(xiāng)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，在盡力迎合了當(dāng)下京城樓市的市場(chǎng)需求——偏剛需。

贈(zèng)送有突破

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的贈(zèng)送手段，從總平圖看，主要有三種：

1、內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)。所有戶(hù)型南向通面設(shè)置，進(jìn)深有兩種，96平約1.2米，其余戶(hù)型約1.4米左右，贈(zèng)送一半；

2、設(shè)備平臺(tái)。所有戶(hù)型北向有一處，進(jìn)深約1.2米，全部贈(zèng)送；

3、裝飾架構(gòu)。所有戶(hù)型北向有一處，進(jìn)深約1米，全部贈(zèng)送；

在整個(gè)北京，能與這個(gè)贈(zèng)送尺度對(duì)標(biāo)的，只有同位于豐臺(tái)河西的方程國(guó)賢府。

今年，裝飾架構(gòu)這種贈(zèng)送手段，在北京樓市呈全面開(kāi)花之勢(shì)。

包括昌平南的三個(gè)新項(xiàng)目，都有應(yīng)用。不過(guò)，它們的裝飾架構(gòu)，是和設(shè)備平臺(tái)一起組合，變成了室內(nèi)面積。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的裝飾架構(gòu)，則是獨(dú)立存在的。

關(guān)于它的具體形態(tài)，方程國(guó)賢府的沙盤(pán)和樣板間中，已展示的很明白。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的得房率，冠絕周邊。

它的96平米作為小高層戶(hù)型，實(shí)際得房率可突破90%；其余洋房戶(hù)型，可輕松達(dá)到95%以上。

以136平米樓王戶(hù)型為例。

它總贈(zèng)送面積，可達(dá)到約17.2平米，實(shí)際得房率約96%上下。

除了超高得房率外，該戶(hù)型的另一大亮點(diǎn)，是超級(jí)面寬——南向整體約13.1米。

在同面積段中，不犧牲臥室面寬的情況下，擁有無(wú)敵的客廳面寬——6米。

這會(huì)讓它的視覺(jué)感官，達(dá)到至少150平米起步戶(hù)型的效果。對(duì)于該戶(hù)型的樣板間，花姐充滿(mǎn)了期待。

花姐點(diǎn)評(píng)：

長(zhǎng)江后浪推前浪。

在花姐眼里，不是豐臺(tái)的房子不好賣(mài)，而是過(guò)去這里積攢了大量的改善性樓盤(pán)，缺少真正偏剛需的項(xiàng)目。

方程國(guó)賢府之所以火爆，核心是它精準(zhǔn)卡位了剛需市場(chǎng)。

將范圍再擴(kuò)大一下，中海玖樹(shù)滿(mǎn)和、國(guó)賢府PARK、未來(lái)城星寰時(shí)代的成功，本質(zhì)上都是剛需的勝利。

現(xiàn)在，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目將這種偏剛需的產(chǎn)品，帶進(jìn)了四環(huán)內(nèi)。

它能掀起更大的風(fēng)浪嗎？

當(dāng)然，作為偏剛需的項(xiàng)目，價(jià)格是檢驗(yàn)成功與否，最關(guān)鍵的要素。

北京建工地產(chǎn)在花鄉(xiāng)項(xiàng)目身上，將賣(mài)多少錢(qián)？

距離它最近的可對(duì)標(biāo)在售項(xiàng)目，是西南1.3公里外的北京隅西頌，樓面價(jià)5萬(wàn)元/平米；更早之前中建云境，為6.25萬(wàn)元/平。

相比它們，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目在樓面價(jià)上，擁有巨大優(yōu)勢(shì)。

售價(jià)上，北京隅西頌?zāi)壳暗某山痪鶅r(jià)7.84萬(wàn)元/平，中建云境8.06萬(wàn)元/平米。

花姐猜測(cè)，結(jié)合自身樓面價(jià)和周邊競(jìng)品的價(jià)格，建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的平均售價(jià)，大概率會(huì)在7-7.2萬(wàn)元/平左右；96平米戶(hù)型的價(jià)格，有望突破7萬(wàn)元/平大關(guān)。

這，相當(dāng)于在豐臺(tái)樓市扔下了一枚核彈。

建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目的誕生，留給周邊其他存量新盤(pán)的時(shí)間，真的不多了。