售樓處的人氣、朋友圈的捷報(bào)……

這個(gè)三月，全國(guó)樓市的體感都比較“火熱”。

4月第一天，各大結(jié)構(gòu)爭(zhēng)相公布3月樓市成交數(shù)據(jù)，以往，各中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)周期和樣本的差異，在成交口徑上多少有點(diǎn)出入。但這一次終于“達(dá)成共識(shí)”，我們先來(lái)看看深圳三月的樓市答卷。

數(shù)據(jù)看大勢(shì)：確實(shí)是“量漲價(jià)穩(wěn)”

但同比有點(diǎn)“小憂傷”

先來(lái)看市場(chǎng)定調(diào)：量漲價(jià)穩(wěn)！這四個(gè)字，精辟。

3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了7898套，環(huán)比暴漲117%，直接創(chuàng)下了近11個(gè)月以來(lái)的最高值。

若把商辦公寓都算上，全市一二手商品房合計(jì)成交11851套，環(huán)比也是飆升了117%。

這數(shù)據(jù)看著是不是挺提氣的？

售樓處人氣回升，深圳灣頂豪開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，感覺(jué)那個(gè)熟悉的深圳又回來(lái)了。

但是，很多網(wǎng)友留言希望看看同期數(shù)據(jù)。

環(huán)比漲得猛，主要是因?yàn)?月份是春節(jié)，基數(shù)低。真正考驗(yàn)成色的是同比，跟去年3月比，情況就沒(méi)那么“瘋狂”了。

深圳3月一二手住宅合計(jì)成交7898套，同比下滑了約23%。

一手住宅成交2827套（預(yù)售1571套+現(xiàn)售1256套），環(huán)比上升118%，同比下滑32%；二手住宅成交5071套，環(huán)比上升約117%，同比下滑約17%。

今年的“小陽(yáng)春”，跟前年的“火爆春”比起來(lái)，還是差了那么點(diǎn)意思。

不過(guò)，一線的體感又不一樣。

官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后，咱們看看更貼近實(shí)時(shí)市場(chǎng)的簽約數(shù)據(jù)。

貝殼深圳合作門(mén)店，二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)290%！

樂(lè)有家更猛，門(mén)店一手簽約量環(huán)比上漲374%，同比去年3月上漲28%，直接飆到近17個(gè)月最高點(diǎn)；二手簽約量環(huán)比上漲244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平。

更夸張的是看房量，樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，二手看房量創(chuàng)了近5年新高，比2024年10月那個(gè)歷史高峰還高出了17%！

這說(shuō)明了什么？說(shuō)明人真的都出來(lái)了，市場(chǎng)活躍度是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

大家不是光看不買(mǎi)，剛需、剛改置業(yè)者正在加速入場(chǎng)。就連1000萬(wàn)以上的豪宅改善需求也在穩(wěn)步發(fā)力，貝殼那邊數(shù)據(jù)顯示，千萬(wàn)級(jí)二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)了193%。

平臺(tái)的掛盤(pán)均價(jià)皆在6萬(wàn)/㎡上下；議價(jià)空間方面，各中介平臺(tái)3月議價(jià)率在9%左右，環(huán)比都有縮小。

看來(lái)，深圳的有錢(qián)人和剛需族，在這個(gè)三月，罕見(jiàn)地達(dá)成了“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的共識(shí)。

一個(gè)“殘酷”的真相：

剛需在“撿漏”，豪宅在“狂飆”

如果把視角拉高一點(diǎn)，看看全國(guó)的數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)更有意思的現(xiàn)象。

上?？硕饠?shù)據(jù)分析或者能解釋，為何樓市體感火爆，但是新房成交量上不來(lái)：

一方面，全國(guó)二手房市場(chǎng)雖然體感很熱，但成交主力，清一色都是“小面積、低總價(jià)”的剛需房源。

這意味著，二手房的火熱，是靠“價(jià)格”堆起來(lái)的，業(yè)主預(yù)期沒(méi)有改善，以價(jià)換量仍然是二手交易回溫的前提。

另一方面，新房市場(chǎng)卻走向了另一個(gè)極端：面積越來(lái)越大了。

2026年前2個(gè)月，全國(guó)120平方米以上新房成交占比已經(jīng)高達(dá)45.5%。相當(dāng)于每賣(mài)出兩套新房，就有一套是大戶型。

這就解釋了為什么深圳會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“看似矛盾”的現(xiàn)象：

深圳灣的豪宅項(xiàng)目澐璽南區(qū)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，但全市一手住宅成交量卻同比下滑了32%。

不是大家不想買(mǎi)新房，而是現(xiàn)在的新房，越來(lái)越“不剛需”了。

開(kāi)發(fā)商們都在卷改善、卷豪宅，剛需想買(mǎi)個(gè)90平米以下的小三房，對(duì)不起，新房市場(chǎng)里這種戶型越來(lái)越稀缺，要么價(jià)格高不可攀，要么70平米左右的mini三房。

于是，剛需客群被“擠”回了二手房市場(chǎng)，去淘那些小面積、低總價(jià)的房源。

而二手房業(yè)主呢？為了搶這些剛需客戶，只能“以價(jià)換量”。

所以，3月深圳樓市真正的底色是：

剛需在二手房市場(chǎng)“撿漏”，改善和豪宅客群在新房市場(chǎng)“狂飆”。

而中產(chǎn)，還在房?jī)r(jià)下探的恐懼深淵中……

雖然同比數(shù)據(jù)看著有點(diǎn)“小憂傷”，但環(huán)比的大幅回升和一線市場(chǎng)的火熱人氣，讓我們看到了深圳樓市最寶貴的品質(zhì)——韌性。

對(duì)于接下來(lái)的“銀四”，我們有理由抱有一份謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。畢竟，春天都來(lái)了，樓市最冷的時(shí)候，可能真的已經(jīng)過(guò)去了。