上海近日開售的某高端項目現(xiàn)場，首日銷售額近15億元。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公開數(shù)據(jù)顯示，3月份，全市二手房網(wǎng)簽31216套，創(chuàng)下5年來單月最高。上一次站上3萬套的活躍線，還是2021年3月份，當月錄得3.94萬套的成交量。

更值得關注的是交易結構。多家房產(chǎn)經(jīng)紀機構綜合數(shù)據(jù)顯示，今年3月，300萬元以下的二手房交易占比約72%。換句話說，剛需才是當下二手房市場的絕對主力。

數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)。

300萬元以下的二手房，一直是上海二手房買賣中的大多數(shù)。

我們不妨來看幾個時間節(jié)點：在樓市進入活躍階段的2016年10月，全市300萬元以內二手房成交占比超過六成；在樓市邁入調整周期的2024年10月，這一比例為63.7%。

為什么300萬元以下能長期占據(jù)頂流的位置？上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，背后是市場供需兩端的共同作用。

首先，總價門檻低，是“上車”首選。對于首次置業(yè)的剛需群體，尤其是單身青年或新婚夫婦，青睞300萬元以下的二手房。這類房源主要是市區(qū)“老破小”或遠郊次新房，雖面積不大、房齡偏老，但勝在總價可控，能讓許多預算有限的年輕人在上海安家。

而且，近幾年，上海住房價格回調相對充分，租金回報率隨之提升。易居研究院調研發(fā)現(xiàn)，目前上海市區(qū)“老破小”的租售比普遍在2.3%到3.1%，如浦東凌一小區(qū)總價約190萬元，月租金4300元，租售比約2.7%；普陀曹楊三村總價155萬元，月租金4000元，租售比3.1%。這明顯高于1.3%至1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國債收益率，對自住和長線投資更具吸引力。

“由于房價整體回調，上海現(xiàn)在300萬元總價的房子，可能相當于過去的400萬至500萬元。”上述負責人說。

最后，近年來的樓市政策有效降低了剛需入市門檻。和2016年、2024年相比，今年3月份的二手房剛需占比出現(xiàn)了6個百分點的增長。其中很大一部分是調減限購釋放的購買力。

從2024年來，多輪樓市新政涉及限購政策調減，帶來了大量具備資格的剛需消費者。今年2月26日施行的樓市“新七條”，最大亮點同樣是購房群體再擴容，即對持有上海市居住證滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，可在上海限購1套住房。

“小陽春”穩(wěn)了嗎？中指研究院上海分析師張翔認為，如果當前市場情緒能夠延續(xù)，4月樓市有望繼續(xù)保持較高活躍度。但需關注的是，市場全面企穩(wěn)仍是一個漸進過程，其持續(xù)性依賴于居民收入預期及房價預期的實質性修復。

原標題：《上海3月份二手房銷售套數(shù)創(chuàng)5年來新高！總價300萬元以下才是絕對主力》

欄目主編：陳璽撼

來源：作者：解放日報 戚穎璞