文/北京進深 徐迪

三月末的北京，春意正濃。

歇甲灣，清河和溫榆河泛起粼粼波光，河岸新綠初綻，國賢府PARK的售樓處里，卻是一片喧囂熱浪。周末單日到訪超800組，售樓處門口擠滿了看房人群，想看樣板間需要排隊才能進入。

這個熱度，讓人仿佛回到了10年前，2015房地產(chǎn)巔峰時刻。

3月29日，在售樓處開放后的第15天，這個被市場期待已久的鼎流改善項目開盤，勁銷467套，創(chuàng)造了近年來，北京新房市場售樓處開放后，蓄客時間最短、開盤銷售套數(shù)最多、項目熱度最高等多項紀錄，在2026年更是斷層領(lǐng)先。

2026年北京樓市“小陽春”，國賢府PARK率先開燃，成為整個北京房地產(chǎn)市場的鼎流，誠然有項目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，能夠精準擊中改善市場痛點。

但從區(qū)域的角度來看，項目的熱銷就不僅是單盤層面的勝利了。其背后，是整個歇甲灣板塊價值的系統(tǒng)性兌現(xiàn)與區(qū)域能級的重塑。

十年無供地，出場就封神

首先要明確一點，歇甲這個板塊的橫空出世，不是純粹的概念炒作，它有著多年的規(guī)劃鋪墊與發(fā)展基礎(chǔ)。

板塊位于昌平與朝陽交匯處，與朝陽新北苑僅一河之隔，朝陽沿著北苑東路向北發(fā)展，經(jīng)歷老北苑、新北苑，再到歇甲板塊，因此這里一度被市場視為“新北苑2.0”。

然而，歇甲板塊的發(fā)展路徑，并非是新北苑的單純復(fù)刻。區(qū)域的定位是由昌平區(qū)政府主導(dǎo)，政企共建，共同打造的“城市公園級灣區(qū)”。在一整塊待開發(fā)土地上，遵循“先規(guī)劃后開發(fā)”的理念，升級成為全新的“生態(tài)宜居之城”。

歇甲板塊規(guī)劃總建筑面積近64萬平方米，統(tǒng)籌17塊住宅用地與多塊配套用地，涵蓋行政辦公、文化設(shè)施、教育科研、體育、醫(yī)療、社會福利、商業(yè)等功能，并同步推進21條城市路網(wǎng)建設(shè)。

在發(fā)展脈絡(luò)上，它跳出了傳統(tǒng)零散開發(fā)模式，結(jié)合自身大面積完整城市凈地優(yōu)勢，以“完整土地+統(tǒng)一規(guī)劃+配套先行”為核心邏輯，從根本上避免了傳統(tǒng)新區(qū)配套滯后、功能單一的弊端。這是買入歇甲灣最大的底氣——確定性。

別的新區(qū)還在畫餅，歇甲已經(jīng)把餅烙熟了。清河、溫榆河兩條水系環(huán)抱，外面是規(guī)劃的約30.4平方公里的溫榆河公園，板塊內(nèi)還有以天然湖泊為核心，規(guī)劃的約10萬平的歇甲灣公園，預(yù)計2028年建成。

教育上，從幼兒園到小學、中學都已經(jīng)規(guī)劃好，小學還預(yù)計引入清華附屬集團校。文化場館、體育場館、社區(qū)會客廳等配套，和住宅同步建設(shè)、同期交付。

供應(yīng)端的開局規(guī)劃就是高起點，需求端的優(yōu)勢更加明顯。

北苑板塊過去近10年都沒有新增土地供應(yīng)，這意味著市場早已進入存量房時代，長期的供地真空，積累了巨大的改善型居住需求外溢。當國賢府PARK這個四代宅亮相時，承載的是整個區(qū)域被壓抑了十年之久的住房改善需求。

空間魔術(shù)師，改善最優(yōu)解

如果說地段和配套是外部價值，那么產(chǎn)品力則是國賢府PARK熱銷的內(nèi)核。

國賢府PARK的主力戶型為99-144㎡的三居和四居，以及少量的77㎡的戶型。產(chǎn)品設(shè)計可以說是代際領(lǐng)先。

首先，項目戶型空間使用率最高可達97%。反觀朝陽北苑二手住宅，普遍僅約75%，兩者無論從實際空間體感，還是居住通透感與功能實用性等方面，區(qū)別都非常明顯。

另外，項目南向面寬資源最大化利用，把窗墻比開到極致。大量采用全景落地窗、270°轉(zhuǎn)角窗設(shè)計，將采光效果拉滿。獨立玄關(guān)庫、家政間等設(shè)計的大范圍應(yīng)用，將收納功能做到最佳。

以建面約99㎡戶型為例，全明的三室兩廳兩衛(wèi)，同時還能配一個獨立家政間，室內(nèi)空間感要比北苑125㎡的房子還大。

除了依賴它96%的空間使用率+3米層高，還有很重要的一點就是戶型方正，進深和面寬的比例只有1.1。每一個房間都很規(guī)整，每一寸面積都能物盡其用，沒有多余的邊角空間浪費，這對于小戶型來說太難得了。

9.9米的面寬，三開間，雙臥向陽；北邊的臥室做了轉(zhuǎn)角落地窗，既能打開視野，又可以補足進光量。每個臥室面寬都在3米以上，面積都在10㎡以上，居住空間舒適度很高。

整體的交標也是相當高的，大到玄關(guān)和家政間的柜體隔斷，小到廚房的調(diào)味拉籃，基本都給配齊了。

建面約110㎡戶型，一進門就被那個翡翠綠的島臺給震撼住了。

中西雙廚這種配置，一般140㎡的房子都做不出來吧。西廚島臺的存在，不僅讓整個房間有了一種大平層的奢華感，并且它非常的實用，能做廚房的操作臺，也能直接當餐桌用，還能撐起你日咖夜酒的小格調(diào)。

這個戶型的另一個驚喜，我覺得是收納空間。

市面上同面積段的戶型，門口打個三段式鞋帽柜就算是給足入戶儀式感了，這個項目直接做了個步入式玄關(guān)庫！里面打了各種可自由組裝的層板、柜板、洞洞板，甚至連除臭機都一并交付給業(yè)主。

然后它還有一個帶飄窗的家政間，預(yù)留了上下水和電源位置，在同類產(chǎn)品中絕對是一個創(chuàng)新性的設(shè)計。

再去看4米的寬廳、3米3的主臥，連廚房的面寬都有3米2，配了L型轉(zhuǎn)角窗。

逛著逛著總會突然生出一個疑問：110㎡的房子有這么大嗎？

有。只因為它的實際使用率約97%，空間放大感非常明顯。

國賢府PARK的園林設(shè)計也是可圈可點，項目容積率約2.07，洋房和小高層搭配。

首先是樓間距，南北兩塊住宅用地，都是南北進深長，東西面寬較短，因此樓間距做得非常充足。

例如南地塊樓王，南側(cè)樓間距約60米，北側(cè)更是高達約90米。

社區(qū)規(guī)劃 18 棟住宅，全系正南正北通透排布，樓棟規(guī)整有序，預(yù)留大面積留白空間打造園林景觀與全齡生活配套。

社區(qū)坐擁南北兩大核心景觀區(qū)：南地塊中央景觀帶約 5500㎡，北地塊約 2200㎡；匠造南北雙湖園林，約 1600㎡景觀水系貫穿其間，讓建筑融于園境、人居相擁綠意。

以“湖島歸堂 架空層 戶外場景”構(gòu)建全齡無界生活場，設(shè)置多功能會所、健身房、便利店、靜閱書咖、四點半學堂等功能，覆蓋了社交、學習、休閑、辦公全需求。

軌道交通串聯(lián)，改善客群首選

稀缺的天然生態(tài)資源，疊加便捷的軌道交通，使得國賢府PARK成為改善置業(yè)的首選。

項目的購房客群，主力來自朝陽的望京、亞奧、北苑，還有一大部分來自海淀上地等鄰近板塊，以互聯(lián)網(wǎng) IT、金融菁英與高階職場人群為主。

他們在北部產(chǎn)業(yè)高地上奮斗，對通勤效率和居住品質(zhì)有著雙重高要求，堪稱北京樓市的價值發(fā)現(xiàn)者。

國賢府PARK距離天通苑東站約700米，這里三軌交匯，地鐵17號線、18號線已經(jīng)開通，未來還有規(guī)劃的R6號線。17號線向北1站未來科學城，向南3站望京西，貫穿國貿(mào)，鏈接亦莊；18號線向西9站到海淀上地。軌道交通覆蓋了當下北京最核心的產(chǎn)業(yè)帶，緊密貼合了這部分人才的置業(yè)需求。

說一個冷知識，北京五環(huán)外的雙軌換乘站，一共有9個。能同時接駁海淀、昌平、朝陽、亦莊四大產(chǎn)業(yè)區(qū)的，只有1個，就是天通苑東站。所以這組軌交能級有多高，通勤族都懂。特別是家庭成員在不同區(qū)域工作的，一人通勤望京、一人通達上地、一人直達國貿(mào)，三軌聯(lián)動全兼顧，國賢府PARK的置業(yè)優(yōu)勢一目了然。

當前清河對面的新北苑，二手房房價已達7-8萬/㎡，國賢府PARK開盤均價5.8-6萬/㎡，用相對可控的置業(yè)成本，換取一個通勤半徑內(nèi)、公園環(huán)抱的理想家，這不僅是物理空間的遷徙，更是一種生活方式的升級。

北京樓市，已經(jīng)從單純的價格戰(zhàn)，升級到了板塊價值、配套兌現(xiàn)和產(chǎn)品力的全維度對決。

而國賢府PARK的開盤戰(zhàn)績，不僅是昌平歇甲板塊的勝利，更是“新北苑”生活圈層的擴容。當一河之隔的巨大價差被產(chǎn)品力填平，購房者會用真金白銀投票。

這標志著一個“無界競爭”時代的來臨——誰能提供更優(yōu)的生活解決方案，誰就是真正的核心資產(chǎn)。