一批年輕人、城市中產(chǎn)正在尋求“改善型租房”：放棄購房置換，甚至拋售房產(chǎn)，用長租、以租養(yǎng)租等方式提升居住品質。

有人一次性租下北京10年學區(qū)房，決定不再為買房、租房發(fā)愁；有人賣掉北京望京兩居室，租住進同小區(qū)三居室；有人拋售全國四套房產(chǎn)，一家老小在杭州郊區(qū)租院子“躺平”；還有人賣掉廣州房產(chǎn)后，徹底辭掉高壓工作，選擇定居昆明。

他們算清一筆筆經(jīng)濟賬，在不確定的樓市里守住資產(chǎn)，用各路智慧對抗租房的不穩(wěn)定，在租來的空間里搭建穩(wěn)定、舒適的家，并決定從“被房子捆綁的人生”中解脫出來，不再那么“拼命”。

文 |新月

編輯 |張輕松

運營 |芋頭

“改善型租房”的經(jīng)濟賬

半年過去了，在北京租房的張霽寧還記得那晚簽下10年租約、一次性付清全部租金的心情。

“轉賬的時候感覺輕飄飄的，點一下手機幾十萬元就出去了，賬戶一下子就空了。”這筆錢是她和丈夫工作五六年攢下的積蓄，感覺“很復雜”“很不真實”。但踏實慢慢取代了惆悵，夫妻倆的居住狀態(tài)終于落定了，未來10年不需要再為買房、租房發(fā)愁。雖然還要過段時間才能搬進去，但張霽寧立馬就把一款看了很久的按摩椅放進了購物車。這款按摩椅她是早前逛商場時看中的，一萬多元，一直沒舍得下手。在她看來，短租是比較臨時的生活，不值得置辦大件的貴家具。

張霽寧在北京市區(qū)一所高校任職，丈夫也是體制內(nèi)員工，兩人薪資穩(wěn)定但漲幅有限。結婚第五年，張霽寧懷孕了，單位能解決學區(qū)問題，她期望能搬入穩(wěn)定的、可以長期居住的家。擺在他們面前的現(xiàn)實很殘酷，北京一套像樣的居住用房，動輒數(shù)百萬元。400多萬元的預算，張霽寧發(fā)現(xiàn)在通勤半小時的范圍內(nèi)，只能買到六七十平方米的老破小，而且基本都是兩居室，沒有客廳。

家里可以支持首付，甚至湊一湊全款在北京買房，但張霽寧于心不忍，“那樣家里就不剩什么了”。而且她很擔心，房價一旦下跌，父母一輩子的積蓄就都沒了。若父母湊齊首付，小兩口自己還款的話，未來幾十年還要背負沉重月供?！耙幌氲嚼⒍寄茉儋I一套小城市的房子，就覺得絕望?！?/p>

▲圖 / 《你認真要結這種婚嗎》

在反復權衡之后，他們做出了在外人看來極為大膽的決定：不買房，一次性簽下10年長租房。

他們選中的房子，位于張霽寧工作高校的家屬區(qū)，是一個80平方米的小三居，市場價月租接近12000元。跟房東談價后，以一次性付清10年租金為條件，每月房租可以降到8000元以下。幾近減半的租金，讓張霽寧很心動。用“一套房首付”的資金，換來10年穩(wěn)穩(wěn)的居住權，沒有負債，沒有買房壓力，簽約完，張霽寧夫婦很滿意。房東收到錢也特別開心，房東是北京人，不止一套房子，說收到錢要去買黃金。

同樣是想改善居住條件，與張霽寧選擇長租不同，上海的丁妤鳶走了另一條路，以租養(yǎng)租。

2020年，她和先生順著身邊人買房的主流邏輯：先上車，后置換，在上海內(nèi)環(huán)買下一套36平方米的老破小，總價不到300萬元，月供與當時的市場價租金相當。這套房子是典型的上海老公房，步梯1梯4戶的格局，長條戶型的開間，廚房緊挨著衛(wèi)生間，往里走就是客廳和臥室。丁妤鳶說，別說父母過來，就算只是夫妻兩人加一只小狗，也覺得活動空間有些緊湊。

但房地產(chǎn)市場的波動，打破了“先上車再置換”的計劃。

丁妤鳶去年開始看房，發(fā)現(xiàn)置換的門檻遠比想象中高。雖說這兩年房價跌了不少，但上海在2023到2025年間，外環(huán)新開了大量新房樓盤，三居室的面積大多在100平方米左右，總價普遍在600萬～700萬元，中環(huán)的新房上車價格更是高達700萬～1000萬元。

▲圖 / 視覺中國

曾經(jīng)規(guī)劃的“置換路線”根本走不通。

300萬元的老破小，如今賣不上價，不如留著收租金。如果不賣房，再買一套新房，那就要背兩套房貸，超出承受范圍。而他們又急著改變居住條件，準備生孩子，父母要來同住，36平方米的老破小不夠住。

丁妤鳶算了一筆賬，如果買下外環(huán)外一套心儀的新房，月供要1.4萬～1.5萬元，而租一套條件相當?shù)姆孔?，每月只?000元，“相當于半價不到就住進了原本買不起的房子”。他們考慮用“以租養(yǎng)租”的模式，將內(nèi)環(huán)的老破小租出去，每月能有5000元收入，到大虹橋片區(qū)租一套89平方米的精裝電梯房，月租7000元。也就是說，夫妻倆每月多補貼2000元，就能住進面積更大、條件更好的電梯新房。

這樣的住房經(jīng)濟賬，在很多“改善型租房”者心中都有清晰的計算。

無錫人石琦2024年賣掉兩套房產(chǎn)后，沒有選擇買房，而是租下127平方米的洋房。2018年她曾花188萬元買下一套無錫投資房，房子一天沒住過，以3萬～4萬元一年的價格出租，2024年以157.6萬元賣出，加上6年的貸款利息36萬元，房租抵進去，還是虧了50多萬元。

拋售房產(chǎn)屬于及時止損，石琦曾從事房地產(chǎn)策劃工作，2021年下半年起明顯感受到樓市遇冷，“房子越來越難賣”，意識到房價并非只漲不跌，“現(xiàn)在買房和買車一樣，買回來就打折，新房賣出去只能打 7～8 折”，于是她選擇賣掉房產(chǎn)，變現(xiàn)為安。

▲圖 / 《一路朝陽》

在考慮置換時，她算了一筆明細，如果買下現(xiàn)在租的這套百余平方米的洋房，需要280萬元，而以每月3500元的租金租下，再加上車位費，一年只要4.8萬元，以當下價格租40年也不到200萬元，相比買房，租房要劃算不少。

石琦租的是開發(fā)商精裝的新房，房子第一次出租，帶新風、地暖、中央空調，三房兩廳兩衛(wèi)，夫妻倆加上兩個孩子，四口入住也夠用。客廳寬達5米，比她以往住的房子好太多了。最大的改善是終于能曬上太陽了。

以前她住的雖然是自己買的房，但高層住宅樓棟密集，自家處于中低樓層，每到冬季，前方樓棟的遮擋會讓家里好幾個小時見不到陽光?，F(xiàn)在他們租住在總高六層的洋房里，樓間距開闊，家里采光全天候無遮擋。她說，現(xiàn)在最幸福的事情，就是一家人在陽臺曬太陽、圍爐煮茶?！澳呐率彝饬阆聨锥?，室內(nèi)都很熱，這可是直射的陽光啊?！?/p>

▲圖 / 《花束般的戀愛》

常年在北京望京區(qū)域做房產(chǎn)中介的李姐也觀察到了這波“改善型租房”的趨勢，2023年3月之后，她負責的望京望馨花園以及附近小區(qū)，“房價跌了40%-50%，租金也降了20%左右”。她解釋，望京跌幅高于北京全市水平，是因為這一帶情況特殊，小區(qū)緊鄰企業(yè)園區(qū)，隨著部分大廠的搬遷，小區(qū)房價也會受到一定影響。據(jù)她觀察，這兩年北京的整體房價，回到了2015～2016年的房價水平，但越來越多年輕人還是選擇租房生活。

她接觸過一對90后夫妻，500萬元賣掉了望京望馨花園的兩居室，沒有進行改善型購房，而是以12000元/月的租金租下了同小區(qū)的三居室。買三居室要800萬元，年輕人不想再拿出300萬元賭房價上漲，寧可每年花十多萬元租房，把流動資金拿去投資。

李姐發(fā)現(xiàn)，這些年輕人月收入三五萬元，背后沒有雙方老人托舉，不想被房貸捆綁，更愿意把錢花在提升生活品質上。這也被稱為“改善型租房”，是當下城市中產(chǎn)放棄購房置換，用長租、以租養(yǎng)租等方式提升居住品質的一種理性選擇。

尋求有限的“穩(wěn)定生活”

買到的房子才有家的感覺，租房總有漂浮感，這曾是很多中國人努力攢錢買房的動力。而在如今經(jīng)濟調整、房價沒有上漲預期的大環(huán)境下，買房的“剛需”也變得不那么堅挺，人們開始通過租房尋求有限的“穩(wěn)定”。

但想租到穩(wěn)定舒適的好房子，并不是件容易的事兒。

曾在大理租房開民宿的花花，就經(jīng)歷過房東毀約的情況?！昂灹巳旰霞s，租了一年多就被收回，家具只能二手處理，沒賺到什么錢?！彼敃r租的是兩套兩房的空房，花了十幾萬元裝修布置，結果因為二房東把違約成本寫得太低，對方輕易就毀約了，讓她損失不小?；ɑㄕf，因為合同中違約成本設置得過低，房東可以輕易中止合同，租客的權益很難得到保障。

為了對抗這種不確定性，追求長期穩(wěn)定的租房者，開始主動尋找更穩(wěn)妥的房源與契約設計。

張霽寧選擇10年長租，契機是她在單位的閑置交流社群了解到，高校家屬房存在一次性租5年到10年的情況。她工作的高校有配套的附屬幼兒園、小學，不少家庭為了孩子上學，會找家屬房長期租住，少則6年、8年，多則10年以上，房源穩(wěn)定性遠高于普通小區(qū)。為了進一步鎖定穩(wěn)定性，張霽寧和房東在協(xié)議中制定了高額違約金。“既防止房東毀約，也約束我們自己?！?/p>

▲圖 / 《三十而已》

深諳租賃市場波動的丁妤鳶，選擇了另一種方式規(guī)避風險。在選房源的時候，她挑的都是上海近一兩年新交付的小區(qū)?！罢曳繓|不自住，短期又賣不出的房子。”丁妤鳶了解到，2021年起上海發(fā)布相關政策，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，規(guī)定其在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后，方可轉讓。丁妤鳶會優(yōu)先去尋找這樣的房源，相對比較穩(wěn)定。

在穩(wěn)定之外，怎么“住起來更像自己家”，也是租客們改善住房的一大需求。社交媒體有很多帖子吐槽，有網(wǎng)友在北京花12000元租房，說“跟住垃圾堆沒區(qū)別，是肉眼可見的臟破亂”“東拼西湊的家具，看起來像是發(fā)生過兇殺案的床墊和沙發(fā)，地板支楞八翹的，機器人在上面掃地都得絆兩跟頭，空調一開就得滿屋毒素?！痹繓|的審美落后，大件家具放置不好挪動，嚴重影響居住體驗。丁妤鳶也遇到過這種情況?！昂芏喾繓|會在精裝房里放老舊家具，風格完全不搭，不如自己帶家具過來布置?！彼麄冎翱催^一套房源，房東在精裝房里放了一套深色的老式實木家具，與小區(qū)整體現(xiàn)代的裝修風格格格不入，讓他們當即放棄了。

▲不少網(wǎng)友吐槽租的房子的裝修，并努力改造。圖 / 社交平臺截圖

丁妤鳶和丈夫沒有盲目看房，而是先在租房軟件和社交平臺上做足篩選，把位置不合適、裝修風格不合心意的房子提前排除，只鎖定開發(fā)商精裝、可空租的次新房。對他們來說，這樣反而更省心，不用遷就房東老舊又違和的家具。她把原先小家里的床、沙發(fā)、洗衣機等大件悉數(shù)搬來，剛好填滿新家。在她身邊，不少選擇“以租養(yǎng)租”的同事也更偏愛空租。

以前人們租房的時候買家具總是“湊合”，是出于搬家的麻煩。經(jīng)過最近一次專業(yè)搬家公司的成熟服務，丁妤鳶和丈夫打消了顧慮?！?00塊錢，一天搞定?！倍℃S原來的房子是樓梯房，搬家公司會額外收樓層費，但好在車型齊全，一車就能裝完所有大件，床、沙發(fā)都能拆了搬。丁妤鳶感嘆，搬家公司的服務讓搬家不再成為改善居住的阻礙。舊房家具的打包過程雖然花了不少時間，但看著搬到新房后親手布置的空間，她覺得一切都值得。

▲春節(jié)期間，丁妤鳶在桌上添了一束玫瑰花。圖/ 講述者提供

中介李姐也提醒，租房市場里，不少房東不讓養(yǎng)寵物、限制裝修，或者違約成本太低，這些都需要租房者提前規(guī)避。她建議租戶在簽合同前，一定要仔細核對條款，明確雙方的權利義務，尤其是違約賠償、裝修權限等關鍵內(nèi)容，盡量通過正規(guī)中介簽約，“雖然要付中介費，但能提供一定的保障”。

石琦既是租房者，也是房屋中介，她講起接待的一些客戶，“明明可以多花幾百塊租到更好的房子，卻非要卡在預算里，結果租到的房子裝修老舊、采光不好，還離孩子上學的地方很遠”。她說，其實算下來，多花幾百塊錢，能讓生活方便很多，也能提升幸福感，這筆錢花得很值。石琦覺得，租房的核心是“讓自己住得舒服”，而不是單純追求低價。

在互聯(lián)網(wǎng)的助力下，篩選“盤靚條順”房子的效率也在提升。丁妤鳶說，現(xiàn)在找房已經(jīng)不用像以前那樣跑遍各個小區(qū)，在網(wǎng)上就能初篩出符合自己審美和要求的房子。聯(lián)系房東時，通過幾次線上聊天就大致判斷出對方是否好相處。一些比較挑剔或是要求比較多的房東，丁妤鳶就不會再推進下去。線上篩完房子，丁妤鳶線下看了三四套，便定了下來。房東人在外地，全程通過線上溝通，看房時給了臨時密碼，整個過程非常順暢。

賣掉的房子，緩下來的生活

對于一部分改善型租房者而言，賣房不僅是為了改善居住，更是為了重新定義生活的節(jié)奏。

花花2017年買下廣州海珠區(qū)的一間小一居室，花了半年時間裝修，“當時覺得有自己的房子很安心”。但工作變動后，她要去20公里外的番禺區(qū)上班，周中在公司附近租房住，周末才回自己家，“房子慢慢成了負擔”。2019年，她就把房子掛出去賣，直到2021年在樓市高點賣出，“躲過了后續(xù)幾十萬元的虧損”。她說，“突然沒有了房貸壓力，也沒有了對這座城市的牽掛”。

賣房后的花花，離開了廣州，輾轉到上海、深圳工作，先后經(jīng)歷了裁員和高壓的工作，最終選擇裸辭。疫情期間，她做了一次手術，折騰了好幾個月，想法變了很多，“不想再為了工作委屈自己”。剛從上海公司離職的時候，她還很焦慮，想辦法要把職業(yè)生涯給續(xù)上，但在深圳還是“壓抑，過得很難受”。她回憶當時在深圳的日子，每天排隊做核酸，在科技園跟著人流擠電梯上下班。心累加上身體也不太好，只堅持了兩個月，她便徹底辭職，告別了緊繃的打工生活。

她去云南旅居，在大理住過一個月3000多塊錢的疊拼小別墅。后來又在昆明定居，租下118平方米的三居室，每月租金1900元，望出去就是滇池，滿眼綠意。現(xiàn)在她靠炒股維持收入，不用再打卡上班，每天在沙發(fā)上躺很久，享受慢生活。

▲花花在社交媒體上分享了租房改造視頻。圖 / 講述者提供

或許是賣房的積蓄給了她底氣，花花發(fā)現(xiàn)，隨著房子被賣掉，她似乎也從“被房子捆綁的人生”中解脫出來了。以前，她覺得房子是剛需，是歸屬感，但擁有之后才發(fā)現(xiàn)，房子也會帶來煩惱，比如碰上煩人的鄰居也無法隨意搬家。她買的廣州小房子在二樓，有一個贈送的大露臺，但樓上鄰居經(jīng)常往下丟東西，讓她不堪其擾?！半m然可以把露臺包起來，但總覺得少了點意思，而且房子太小，朋友來做客都沒地方坐。”現(xiàn)在的她，把房子看作“單純的居住空間”。她說，“租房也能用心布置，生活是自己的，和房子是不是自己的沒關系”。

對于在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)摸爬滾打多年的張越來說，賣房、租房更像是一場純理性的資產(chǎn)配置。2016年到2023年，他先后賣掉成都、海南、杭州的四套房產(chǎn)，賺了500多萬元。

第一套房子是在工作第一年買的，當時拿了一筆簽字費（入職時公司發(fā)放的一次性簽約獎勵），2016年張越就在老家成都天府新區(qū)買了首套房。當時他受傳統(tǒng)的“買房剛需”觀念的影響，覺得“沒房子婚都結不了”，手上的閑錢不知道怎么打理，便跟風買房，恰好踩中了樓市上行的風口。

后來他去杭州定居，結婚，生娃，陸陸續(xù)續(xù)持有多地房產(chǎn)，“四買四賣”。他敢在房價未完全下跌的時候果斷賣房，全是理性判斷后的操作?！胺孔訌?016年開始漲，漲到2021年吧，其實我們從2020年的時候就覺得房子有點過熱了，然后國家一直在喊‘房住不炒’。”張越在2019年賣了成都房子，2020年的時候賣了海南的房子，2021年的時候賣了杭州的房子，就只留了一套杭州郊區(qū)房自住。

但到了2022年的時候，他發(fā)現(xiàn)不對勁了，“房子除了居住屬性外，金融屬性比較糟糕了，一直在跌”。杭州自住房在郊區(qū)，位置偏遠，沒有稀缺性，以后賣不起價。而同期股市處于低位，優(yōu)質基金、個股性價比遠超房產(chǎn)，適合置換增值。2023年上半年，他決心賣掉最后一套房子，掛了兩個月之后，賣出去了。

房子賣完了，他開始租房住。妻子懷孕時，他們租了一套余杭區(qū)的下疊別墅，走路五六分鐘能到醫(yī)院，一年租金20萬元，但房子市場價高達1500萬元。“等于用20萬元一年的租金就享受到1500萬元房子的生活質量了。”

后來，他們搬得更遠了些，在杭州郊區(qū)租了套中式合院，一年租金10萬塊錢，光院子就有100多平方米?！拔艺赡改锾貏e喜歡這兒?！睆堅秸f，老人在院子里開了塊菜園，餐桌上經(jīng)常端上自己種的菜。家里兩只狗和三只貓過得也特別開心。特別是貓，睡在院子的墻上，還時不時出去串門，有時張越在小區(qū)散步還能碰到它們。在這個偏“度假、養(yǎng)老”的小區(qū)里，張越還感受到了久違的“鄰居、伙伴的概念”。這種慢節(jié)奏的舒適生活，是他以前不敢想象的。

▲張越在杭州郊區(qū)的中式合院。圖 / 講述者提供

他在互聯(lián)網(wǎng)公司做研發(fā)工作，一干就是10年，最拼的時候天天加班，一年只有10個周末有雙休。最高紀錄一年加班40多次，每天工作十三四個小時，早上7點多出門，晚上11點才回家，長期的高壓工作讓他頻繁發(fā)燒，身體指標也出現(xiàn)了異常?，F(xiàn)在他的生活慢了下來，不再像以前那樣“拼命”，也在考慮再工作幾年就“退休”。他和妻子計劃著，等孩子再大點，他們就回成都租房住，“小孩上學可以租學區(qū)房，不用被房子綁定在一個城市”。

選擇“改善型租房”的群體，對住房的觀念，正在從“擁有”轉向“使用”甚至“體驗”。丁妤鳶和丈夫現(xiàn)在更看重房子的資產(chǎn)配置屬性，內(nèi)環(huán)的老破小地段稀缺，跌幅不大，適合長期持有賺租金，自己租更大的房子住。家人的觀念也被影響了。云南老家的家人，一開始對他們租房的選擇并不理解，覺得“住自己的房子才安穩(wěn)”。但看到他們租房后的生活品質大大提升，也接受了他們的選擇。現(xiàn)在租的房子，不僅居住面積比以前自家的老破小翻了一倍多，有了獨立的客廳和餐廳，還有中央空調、獨立陽臺。新房的墻體保溫效果很好，冬天開一天空調就能維持三五天的溫暖，而以前的老房子因為窗戶是單層玻璃，冬天透風嚴重，需要全天開空調才能保暖。

石琦的父母也從最初的擔憂，變成了理解和支持。他們曾擔心租房不像話，帶著兩個孩子生活不穩(wěn)定?！暗野謰屗愕们遒~：租房兩年才花七八萬塊錢，但是當時不賣房的話，這兩年兩套房還要虧50萬元?！笔f，租房讓她實現(xiàn)了“無債一身輕”，賣房之前，她有80多萬元的房貸?，F(xiàn)在沒有貸款，手上的錢存大額存單，利息能抵一半房租，生活很輕松。她的兩個兒子也很喜歡現(xiàn)在的房子，尤其是大兒子，覺得自己的房間又大又明亮，“說是住過最好的房間”。

▲圖 /《我在他鄉(xiāng)挺好的》

張霽寧還沒搬進長租10年的房子，上個租戶今年下半年到期。但她已經(jīng)開始在線上家具設計平臺琢磨房間的布置，“陷入了對未來房子的想象，床放哪兒，老人來了住哪兒”。她打算在搬進去之前，把豬肝色的瓷磚換成顏色稍淺的木色，還計劃購入一些品質好、價格高的家具，包括那款心動已久的按摩椅，2000塊錢的茶幾，“以前長期用一張幾百塊的折疊桌”。

作為最昂貴的家庭資產(chǎn)、房價上行期最明確的奮斗目標，房產(chǎn)正像重重的殼一樣從一些人的身體上脫落。這幾年，有人幸運地保住了資產(chǎn)、有人不得不直面虧損的事實。人們對“穩(wěn)定”的追求不再那么執(zhí)著，對未來的預期也變得更加靈活。張霽寧清楚，能選擇長租生活，也是得益于單位能解決學區(qū)問題。如果少了這份保障，她恐怕也不得不加入買房行列。

石琦轉做中介不久，也是一邊租房住，一邊觀望?！耙贿呍谙?年內(nèi)不要買房了，一邊也在想，若碰到租售比高的老破小，也可以適時出手?！?/p>

（文中講述者均為化名）

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