3月31日下午3時，重慶土地市場迎來開年首場重量級土拍。備受矚目的觀音橋長安三工廠片區(qū)22畝純居住用地正式競價出讓，總可建規(guī)模4.31萬㎡，容積率3.0，建發(fā)、海成、邦泰、金茂、遠(yuǎn)達、中海六家品牌房企同臺競逐，現(xiàn)場舉牌聲此起彼伏，氣氛緊張激烈。

歷經(jīng)136輪競搶，該地塊最終成交樓面價高達13916元/㎡，溢價率28.85%，總價約6.0億元。這是繼2025年3月31日建發(fā)以13923元/㎡的價格斬獲相鄰地塊之后，觀音橋長安三工廠片區(qū)連續(xù)第二年誕生“地王”級作品，以無可爭議的硬核實力，為區(qū)域土地價值寫下最新注腳。

“地王”頻出

觀音橋板塊凝聚價值共識

事實上，在重慶土拍市場，觀音橋的地長期“獨領(lǐng)風(fēng)騷”。

回顧觀音橋近年來的土拍表現(xiàn)，幾乎以“逢拍必地王”的姿態(tài)，持續(xù)制造著“高光時刻”。其中2023年，電測村二期地塊以14142元/㎡的價格被華潤競得，拿下年度總價和單價雙料“地王”；2024年無供應(yīng)；2025年，長安三工廠片區(qū)53畝純居住用地以13923元/㎡的樓面價被建發(fā)斬獲，溢價率29.64%，成為當(dāng)年的“地王”。

時隔一年，同一片區(qū)22畝地塊再次掛牌，起拍價從10740元/㎡上漲至10800元/㎡，最終成交價高達13916元/㎡，這一價格幾乎與2025年建發(fā)望江云啟地塊13923元/㎡的“地王”價持平。

雖看似僅是持平，但實際上，與此次出讓地塊指標(biāo)高度相似的是建發(fā)縵云地塊。兩塊地同屬鯉魚池板塊，建發(fā)縵云地塊容積率為2.8，可建規(guī)模3萬余方，在2023年的成交樓面價為11155元/㎡。

而此次出讓地塊的容積率更高，為3.0，可建規(guī)模也僅4萬㎡左右，然而成交樓面價卻已上漲至13916元/㎡，可見片區(qū)土地的實際價值仍在持續(xù)攀升。

開發(fā)商真金白銀的競逐背后，既是對觀音橋板塊的后市堅定看好，更是對觀音橋新房暢銷的強力“背書”。

據(jù)克而瑞重慶統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近一年觀音橋組團的房價在2.1萬元/㎡~3.2萬元/㎡之間，價格韌性強勁，遙遙領(lǐng)先于其他板塊。同時，銘騰機構(gòu)發(fā)布的“2025年重慶中心城區(qū)商品住宅成交金額TOP組團”榜單中，觀音橋板塊均價更是一騎絕塵，超第二名5000多元。這種由購房者用真金白銀投票出來的市場共識，讓房企敢于在此“下重注”。

正如業(yè)內(nèi)人士所言：“觀音橋的土地價值，不是被‘炒’出來的，而是被市場‘買’出來的?！?/p>

潛力爆表

長安三工廠片區(qū)實力兌現(xiàn)

如果說土地價格是觀音橋區(qū)域價值的“溫度計”，那么城市更新的實質(zhì)性推進，則是這片土地價值不斷走高的“壓艙石”。

尤其是觀音橋東側(cè)的長安三工廠片區(qū)。前有觀音橋西側(cè)電測村板塊在城市更新的催化下崛起令人矚目的高端商業(yè)、高端居住區(qū)，而擁有1950畝廣闊土地留白的長安三工廠片區(qū)正在進行更大規(guī)模的城市更新，無疑更令人期待。

據(jù)了解，長安三工廠片區(qū)城市更新項目總投資約208億元，項目規(guī)劃分為三期實施，一期重點打造長安科技創(chuàng)新中心與長安文化國際商業(yè)街，已于2022年6月簽約開工。

長安三工廠片區(qū)城市更新項目示意圖。

如今，宏偉藍(lán)圖正加速兌現(xiàn)為現(xiàn)實圖景。長安科技創(chuàng)新中心以160米和100米雙塔重塑產(chǎn)業(yè)地標(biāo)，2025年12月主體結(jié)構(gòu)已全面封頂；長安文化國際商業(yè)街?jǐn)M打造“歷史記憶+潮流消費+生態(tài)藝術(shù)”三位一體的高端商業(yè)綜合體，也在穩(wěn)步推進中。

更值得關(guān)注的是，長安汽車集團總部已于2025年7月正式在片區(qū)內(nèi)掛牌運營。重慶首個駐地央企的落地，其戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)超一次簡單的空間搬遷，而是從制造基地向集“戰(zhàn)略決策、資本運作、尖端研發(fā)、生態(tài)構(gòu)建、全球運營、品牌展示”于一體的高能級總部經(jīng)濟核心的質(zhì)變，加速片區(qū)內(nèi)高精尖產(chǎn)業(yè)和人才的匯聚。

進入2026年，一場足以改寫重慶城市格局的行政區(qū)劃變革，為該區(qū)域注入了前所未有的戰(zhàn)略勢能。2026年1月25日，兩江新區(qū)行政區(qū)正式揭牌。在重慶市“十五五”規(guī)劃中，明確提到兩江新區(qū)要進一步放大國家級新區(qū)和行政區(qū)融合發(fā)展新優(yōu)勢，打造支撐全市承接落實國家重大戰(zhàn)略、培育壯大新質(zhì)生產(chǎn)力的主陣地。

2026年3月，重慶兩江新區(qū)發(fā)布最新規(guī)劃，正式確立“一帶一軸一廊多組團”空間格局。在這一戰(zhàn)略格局中，觀音橋板塊被納入兩江新區(qū)核心區(qū)，未來資金、產(chǎn)業(yè)與高凈值人口將在此高度集聚，政策紅利、財政投入、基礎(chǔ)設(shè)施配套等在此實現(xiàn)“1+1＞2”的疊加效應(yīng)，不管是商圈能級、總部經(jīng)濟還是科創(chuàng)實力都將實現(xiàn)跨越式升級。

而長安三工廠片區(qū)作為觀音橋東擴的主陣地，既承接了城市更新的政策利好，又保留了成熟商圈的人口吸附力，在重慶城市版圖中非常稀有。

標(biāo)桿已立

建發(fā)望江云啟錨定區(qū)域價值

當(dāng)然，在區(qū)域價值加速兌現(xiàn)的過程中，優(yōu)質(zhì)住宅項目同樣起到了關(guān)鍵的錨定作用。建發(fā)望江云啟，正是這片熱土上最具說服力的價值注腳之一。

建發(fā)望江云啟實景圖。

作為建發(fā)房產(chǎn)在重慶的首個“風(fēng)雅宋韻”產(chǎn)品系作品，建發(fā)望江云啟占據(jù)著觀音橋長安三工廠片區(qū)核心位置。項目整體規(guī)劃建面約123㎡~251㎡的精裝戶型，主打新規(guī)好房子。產(chǎn)品亮點如戶型設(shè)計實現(xiàn)超130%得房率，部分戶型配備挑空露臺與明廳入戶花園，約3萬㎡中式園林營造出極大的宋式美學(xué)震撼感……這些產(chǎn)品力上的展現(xiàn)，讓建發(fā)望江云啟在重慶高端改善市場迅速確立了標(biāo)桿地位。

建發(fā)望江云啟實景圖。

截至2026年3月，建發(fā)望江云啟在售參考價約3萬元/㎡，穩(wěn)居全市新房價格榜前列。自2025年10月開盤以來，項目包攬了重慶中心城區(qū)總價300萬元以上住宅產(chǎn)品套數(shù)、面積、金額三項銷售冠軍，吸引高凈值客群堅定買入。目前，項目建筑面積約123㎡的小戶型即將清盤，足見火爆程度。

建發(fā)望江云啟的熱銷，也反哺著土地市場的價值預(yù)期，既是開發(fā)商愿意出高價拿地的信心來源，更為區(qū)域內(nèi)后續(xù)高端改善項目確立了至少三個維度的標(biāo)尺：一是產(chǎn)品力標(biāo)尺；二是價格標(biāo)尺；三是流速標(biāo)尺。核心地段加上極致產(chǎn)品力，才能在分化行情中表現(xiàn)出足夠強的抗周期能力。

值得期待的是，在長安三工廠片區(qū)1950畝的城市更新項目中，共規(guī)劃有約201畝高品質(zhì)住宅用地，目前已成功出讓75畝，且根據(jù)后期的更新進度，隨時有可能出來更好更大的地塊，再加上兩江新區(qū)核心區(qū)建設(shè)的縱深推進、長安三工廠片區(qū)城市更新的穩(wěn)步推進，意味著片區(qū)的高端住宅集群正在加速成型，未來無疑將擎起重慶人居價值制高點！

上游新聞 張雪梅