全市一二手住宅合計成交7898套，環(huán)比暴增117%，門店看房熱度創(chuàng)近5年峰值。然而，同比下滑22.9%的現(xiàn)實，卻在提醒市場：這輪“小陽春”的成色，遠比表面數(shù)據(jù)更為復(fù)雜。

進入3月傳統(tǒng)銷售旺季，深圳樓市交出了一份令人矚目的成績單。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2026年3月全市一二手商品房合計成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高；一二手住宅合計成交7898套，環(huán)比上升117.2%。

數(shù)據(jù)之外，市場一線的體感更加灼熱。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一二手住宅總網(wǎng)簽量創(chuàng)近11個月新高的同時，門店看房熱度達到近5年峰值，較2024年10月的歷史高峰還高出17%。

這是否意味著深圳樓市已全面復(fù)蘇？

一、數(shù)據(jù)里的“小陽春”：量漲價穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化

新房：高端盤撐場，剛需盤穩(wěn)步走

從整體成交看，3月深圳新房成交5081套，環(huán)比增長109%，其中住宅成交2827套，環(huán)比增長118%。樂有家門店一手住宅簽約量環(huán)比暴漲374%，創(chuàng)近17個月新高。

供應(yīng)端也在加速跟進。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，3月全市共有11個項目獲批預(yù)售，合計供應(yīng)新房3318套，環(huán)比增長474%。

不過，新房市場的熱度并非普漲，而是明顯的結(jié)構(gòu)性行情。核心區(qū)高端盤表現(xiàn)強勢——深圳灣頂豪項目澐璽南區(qū)開盤即熱銷，印證了高端購買力的穩(wěn)固。與此同時，外圍剛需盤也在穩(wěn)步去化。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍表示，本輪市場行情是政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、市場預(yù)期改善及剛性需求釋放的共同作用結(jié)果。

二手房：5000套“榮枯線”之上，剛需撐起半邊天

相比新房，二手房市場的表現(xiàn)更為搶眼。3月深圳二手住宅網(wǎng)簽量錄得5071套，環(huán)比上漲約117%，持續(xù)穩(wěn)定在業(yè)內(nèi)公認的5000套“榮枯線”之上。

更令人關(guān)注的信號來自議價空間的縮窄。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，3月二手房掛牌均價環(huán)比上漲0.9%，議價空間同步收窄0.6個百分點至9.2%。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，成交均價穩(wěn)中微漲，議價空間縮窄至9.9%，時隔4個月重回“9字頭”，部分核心區(qū)域甚至出現(xiàn)業(yè)主“反價”現(xiàn)象。

從成交結(jié)構(gòu)來看，本輪回暖主要由剛需及改善型客群驅(qū)動，總價300-500萬的房源成為市場回暖的核心支撐-1。這與北京、上海的市場特征高度一致——剛需群體的集中入市成為此輪“小陽春”的重要引擎。

二、政策與市場共振：稅費“減負”打通置換鏈條

此輪深圳樓市回暖，政策功不可沒。

去年四季度以來，北京、上海、深圳相繼宣布取消普通住宅和非普通住宅標準，并優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。有深圳中介以取消“豪宅稅”來形容這一政策調(diào)整：過往只有購買90平方米及以下的房子契稅按1%征收，如今140平方米及以下的房子，無論首套還是二套，稅率均為1%。

這一調(diào)整對改善型需求釋放起到了實質(zhì)性推動作用。據(jù)測算，一套價格在500萬元的改善型住房，僅稅費一項就能節(jié)省近20萬元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，契稅政策調(diào)整惠及90至140平方米購房群體，增值稅政策也主要影響改善需求，政策重點瞄準改善購房，是對大戶型、高端改善住宅消費的有力支持。

這一政策效應(yīng)在3月成交結(jié)構(gòu)中得到了清晰驗證：樂有家門店數(shù)據(jù)顯示，300-500萬總價區(qū)間的房源成為市場回暖的核心支撐；改善型需求的入市，也在客觀上推動了“賣舊買新”的置換鏈條逐步打通。

三、繁榮之下的隱憂：20個月去化周期的沉重壓力

然而，市場回暖的表象之下，結(jié)構(gòu)性隱憂不容忽視。

環(huán)比暴漲117%的背后，存在明顯的季節(jié)性因素——2月恰逢春節(jié)假期，基數(shù)較低，環(huán)比漲幅的參考意義有限。同比來看，深圳一二手住宅合計成交下滑22.9%，與去年同期的高點仍有較大差距。

更大的挑戰(zhàn)來自庫存端。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，深圳一手住宅庫存量為26182套，去化周期長達20個月，庫存壓力較去年明顯加大。

回溯一年前，這一數(shù)據(jù)對比更加觸目驚心。2025年3月，深圳全市二手房錄得7703套，環(huán)比增長58.6%，同比增長48.2%，交易量遠超5000套“榮枯線”，接近8000套“繁榮線”水平；與此同時，深圳全市新房住宅存量時隔33個月回落至300萬平方米以下，去化周期約為7.84個月，連續(xù)7個月呈回落態(tài)勢。而2026年3月，去化周期卻攀升至20個月，從供需“緊平衡”滑向“供過于求”。

在這種庫存壓力下，開發(fā)商的應(yīng)對策略分化明顯。一方面，核心區(qū)高端項目加速推盤、去化順暢；另一方面，外圍區(qū)域項目面臨更大的價格壓力，“以價換量”仍是主流策略。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察到，近期廣深市場呈現(xiàn)“二手房好于新房、新房熱點局限在個別片區(qū)”的顯著特征，而二手房新增掛牌量環(huán)比增幅下降、同比去年減少，顯示市場情緒和預(yù)期在好轉(zhuǎn)。

四、北上廣深共振：二手房領(lǐng)跑，小陽春全面開花

深圳并非孤例。2026年3月，一線城市樓市全面迎來“小陽春”行情，四大城市二手房集體井噴。

北京：中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量達19886套，環(huán)比增長144.6%，同比增長3.4%，創(chuàng)近15個月以來最高水平。3月31日單日網(wǎng)簽量達1422套，創(chuàng)下近三年單日成交量新高。剛需群體集中入市，300萬元以下二手房成交量占同期總量的66.3%。

上海：3月上海二手房成交量（含住宅、商業(yè)、車位等）達3.1萬套，創(chuàng)下近五年來月度成交新高，為2021年4月以來首次突破3萬套-43。全月共有13天二手房單日網(wǎng)簽量突破千套大關(guān)，3月28日更是創(chuàng)下單日成交1585套的近5年峰值。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅掛牌均價環(huán)比上漲，結(jié)束了此前連續(xù)33個月的下跌態(tài)勢。

廣州：據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，3月廣州二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比大幅攀升141.38%，單月網(wǎng)簽量正式突破萬套關(guān)口。全市11區(qū)成交量增幅均超100%，增城區(qū)增幅高達162.14%。按揭付款比例環(huán)比增長13.64個百分點至50.56%，顯示市民使用財務(wù)杠桿購房的意愿明顯增強。

58安居客研究院院長張波指出，率先回暖的是北上廣深及東莞、杭州等強二線城市，核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動。今年樓市小陽春成色偏結(jié)構(gòu)性、二手強于新房，并非全面普漲，而是一線與強二線核心率先筑底企穩(wěn)、三四線仍在磨底的分化行情。

五、2026年走勢預(yù)判：復(fù)蘇但分化，企穩(wěn)需時日

站在一季度末回望全年，深圳樓市的未來走勢將呈現(xiàn)以下幾個核心特征：

第一，成交量有望保持活躍，但高位增長不可持續(xù)。美銀證券研報指出，由于供需動態(tài)改善，包括二手房掛牌量下降，2026年房價大幅回檔可能性不大，預(yù)計上海、深圳和北京的二手房價格將在下半年趨于穩(wěn)定?？紤]到3月集中釋放的需求后，4-5月成交或有慣性回落，全年成交量預(yù)計優(yōu)于2025年，但月度波動加大。

第二，價格“止跌回穩(wěn)”但“大幅反彈”難現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計2026年房價跌幅可能收窄至5%以內(nèi)，但真正企穩(wěn)仍需觀察兩大變量：一是存量房去化速度，月均新增掛牌超萬套的壓力不容小覷；二是政策工具箱的釋放力度，特別是房貸利率與稅費優(yōu)惠的組合拳效果-60。深圳房價大幅下跌的空間已有限，但全面快速反彈的動力不足，預(yù)計將在當前水平窄幅波動，真正企穩(wěn)有待宏觀經(jīng)濟和居民收入的實質(zhì)性改善-60。

第三，市場分化將進一步加劇。核心區(qū)高端項目與外圍剛需盤之間的溫差將持續(xù)存在。二手房市場方面，掛牌量維持高位、價格博弈仍在進行，“以價換量”將是2026年的主線邏輯。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫展望2026年時認為，更多刺激樓市措施已經(jīng)在路上，2026年大概率會比2025年有所好轉(zhuǎn)。

第四，政策呵護仍是市場穩(wěn)定的關(guān)鍵變量。當前成交的持續(xù)性高度依賴政策環(huán)境。從去年“取消普宅標準”的稅費優(yōu)惠，到公積金貸款額度提升、限購政策優(yōu)化等組合拳，政策托底的意圖明確。2026年，貨幣政策走向、房貸利率變化以及地方層面的細則落地，將直接影響市場預(yù)期的修復(fù)節(jié)奏。

綜合來看，2026年3月深圳樓市的“小陽春”并非虛火，而是政策、市場、剛需三者共振的客觀結(jié)果。但同比下滑22.9%的落差、20個月的去化周期，以及高位掛牌量帶來的供應(yīng)壓力，決定了這輪復(fù)蘇注定是一場結(jié)構(gòu)性、漸進式的回暖。

對于購房者而言，300-500萬總價區(qū)間的剛需盤是當前市場的“安全墊”；對于開發(fā)商，加速去庫存、合理定價仍是當務(wù)之急；對于行業(yè)觀察者，核心城市筑底企穩(wěn)的信號已經(jīng)顯現(xiàn)，但全國市場全面反轉(zhuǎn)尚需時日。

“小陽春”來了，但春天之后是盛夏還是倒春寒，答案仍在政策與市場的博弈之中。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心、深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會、深圳貝殼研究院、美聯(lián)物業(yè)全國研究中心、樂有家研究中心、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會、中原地產(chǎn)研究院、克而瑞等機構(gòu)公開數(shù)據(jù)