Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 東實(shí)·C park

作者 | MOMO

近年來，全國(guó)非標(biāo)商業(yè)各地開花。

然而在培育周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)成本高昂、變現(xiàn)能力弱等諸多難題下，非標(biāo)商業(yè)的生存環(huán)境日益艱難。

從上海TX淮海 和北京The Box朝外的運(yùn)營(yíng)方黯然離場(chǎng)，到廣州YCC！天宜的停業(yè)……

很多非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目都倒在了浪潮之中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。

2024年，由東莞市屬國(guó)企打造的非標(biāo)商業(yè)——東實(shí)C park開業(yè)。

盡管占據(jù)著東莞市中心的黃金區(qū)位配置，但項(xiàng)目自開業(yè)以來卻始終不聚人氣，甚至一度因?yàn)椤吧虉?chǎng)天花板坍塌”陷入爭(zhēng)議。

圖源：小紅書截圖

作為東莞首個(gè)立體公園式的購(gòu)物中心，其半開放的空間結(jié)構(gòu)被吐槽為80年代的設(shè)計(jì)，“冬涼夏暖”。

開業(yè)一年多，商場(chǎng)仍有大面積空鋪，客流慘淡。

圖源：小紅書截圖

項(xiàng)目曾以首店、潮玩、年輕力商業(yè)作為概念破局，卻因運(yùn)營(yíng)粗放、細(xì)節(jié)缺失、布局不合理等，讓消費(fèi)者感到“形式大于內(nèi)容”。

面對(duì)諸多困境，近期東實(shí)C park迎來了大動(dòng)作。

4月6日，項(xiàng)目將正式更名為R&A Park，轉(zhuǎn)向“機(jī)器人”和“AI人工智能”賽道發(fā)力，引進(jìn)了一批體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，并且舉辦了科技創(chuàng)新展、無(wú)人機(jī)表演等活動(dòng)來擴(kuò)大聲量。

在場(chǎng)景化體驗(yàn)消費(fèi)大熱的當(dāng)下，作為非標(biāo)商業(yè)的東實(shí)C park真的能“起死回生”嗎？

01

占據(jù)東莞核心區(qū)位
集地標(biāo)性、通達(dá)性與高端定位于一身

地段與交通（25分）：20分

東實(shí)C park位于東莞中心城區(qū)的鴻福路商圈，周邊分布著民盈·國(guó)貿(mào)城、京東MALL、匯一城、海德廣場(chǎng)、莞香印巷等眾多商業(yè)體，是東莞目前最成熟的商圈之一。

旁邊還有市民中心、旗峰公園、東莞圖書館、東莞展覽館、玉蘭大劇院，等休閑文化配套。

同時(shí)緊鄰城市大動(dòng)脈的東莞大道，與地鐵市民中心站G4口距離約300米，是東莞為數(shù)不多的地鐵口商業(yè)。

規(guī)劃與定位（25分）：18分

在如此高配置的區(qū)位條件下，項(xiàng)目定位也十分高端。

東實(shí)C park定位為東莞首個(gè)立體公園式購(gòu)物中心，采用潮流業(yè)態(tài)+立體花園的概念。

總投資約8.16億元，還特意邀請(qǐng)了國(guó)家級(jí)建筑大師執(zhí)筆，希望將項(xiàng)目打造成東莞新的城市封面。

起初在招商方面，項(xiàng)目圍繞社交、新潮、體驗(yàn)三大關(guān)鍵詞，重點(diǎn)布局深受年輕人喜愛的夜經(jīng)濟(jì)、品質(zhì)社交、潮流零售、潮流娛樂等主題業(yè)態(tài)。

項(xiàng)目試圖以年輕力商業(yè)為突破口，將客群定位為追逐消費(fèi)前沿的Z世代潮流先鋒，聚焦于新生青年、高端家庭和商務(wù)客群。

當(dāng)“地標(biāo)性、通達(dá)性、豐富的首店業(yè)態(tài)、年輕力商業(yè)”等關(guān)鍵詞集于一身，C park開業(yè)之初可謂備受期待。

02

半開放式的立體花園設(shè)計(jì)

在東莞水土不服

運(yùn)營(yíng)與人流（25分）：13分

在開業(yè)一年多以后，項(xiàng)目突然官宣將更名為R&A Park，聚焦于“機(jī)器人”和“人工智能”等科創(chuàng)潮玩業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)型為東莞首個(gè)智慧科創(chuàng)體驗(yàn)中心。

正值項(xiàng)目活動(dòng)期間，MOMO在周末的五點(diǎn)左右去到實(shí)地感受了一下。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況來看，在咖啡機(jī)器主理人前圍了許多打卡拍照的人，東莞首家機(jī)器人6S店內(nèi)也有十多人停留。

但大部分展示區(qū)人氣依舊比較慘淡，商場(chǎng)內(nèi)大部分店鋪更是門可羅雀。

從市民中心一側(cè)的人行天橋看過去，項(xiàng)目外立面的設(shè)計(jì)感還是挺強(qiáng)的，但目前C park的LOGO還沒有撤換。

項(xiàng)目體量并不大，整體打造為街區(qū)式的半戶外空間。

每一層回字形的人流動(dòng)線，隨處可見的中庭大柱子嚴(yán)重遮擋視線。

屋頂由11塊不連貫的曲面膜結(jié)構(gòu)打造，不知道是不是天氣原因，商場(chǎng)內(nèi)部采光也非常暗。

不同于傳統(tǒng)盒子商業(yè)的封閉式構(gòu)造，C park項(xiàng)目的半開放式空間的確有著創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

但不少網(wǎng)友反映，商場(chǎng)內(nèi)夏天關(guān)不住空調(diào)，冬天又擋不住冷風(fēng)。

這樣的設(shè)計(jì)在濕熱多雨的廣東似乎有些水土不服，如果下雨天來的話，一些店鋪可能還會(huì)淋到雨。

03

簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)堆砌、布局混亂

品牌與布局（25分）：15分

MOMO在實(shí)地逛過項(xiàng)目之后的感受是，C Park則更像是空打著換名的由頭，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面卻并沒有什么實(shí)質(zhì)性的改變。

一方面，簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)堆砌，布局混亂，是C Park客流下滑的重要原因。

如從一樓主入口進(jìn)來是耐克、361，往前走是一家簡(jiǎn)餐廳、人工智能和機(jī)器人展示體驗(yàn)中心。

同時(shí)一樓還涵蓋了名創(chuàng)優(yōu)品、貓員外精釀酒館、谷子集市等混合業(yè)態(tài)。

二樓也是臺(tái)球俱樂部、影城、攝影、餐飲等業(yè)態(tài)混雜。

三樓健身房對(duì)面竟然是金將烤肉、莞萃園等餐廳。

四樓為屋頂花園、東地藝術(shù)空間等區(qū)域。

另一方面，商場(chǎng)空置率比較高，很多店鋪都建起了圍擋，但里面并沒有施工動(dòng)靜，開業(yè)時(shí)間也不確定。

其次，商場(chǎng)內(nèi)品牌更新迭代的速度太慢。

負(fù)一樓由下沉廣場(chǎng)和兩個(gè)主力店鋪Party more潮玩和高谷倉(cāng)二次元品牌構(gòu)成，其中高估倉(cāng)似乎關(guān)店已久。

值得肯定的是，項(xiàng)目引進(jìn)了太空間Live House、開心麻花兩大文化娛樂品牌，喜達(dá)利潮奢館、TOYCITY、拼酷等知名潮玩品牌，順德漁村東莞首店，香港米其林一星品牌餐廳六福菜館內(nèi)地旗艦首店。

這些首店經(jīng)濟(jì)雖然迎合了當(dāng)下的消費(fèi)趨勢(shì)，對(duì)于年輕群體有一定的吸引力，但也沒能將流量有效轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。

04

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈

非標(biāo)商業(yè)能否迎來正解？

綜合評(píng)分（100分）：66分

目前，C Park在東莞商業(yè)市場(chǎng)面臨的壓力也不小。

除了老牌的熱門商圈民盈國(guó)貿(mào)和匯一城，近兩年新開的非標(biāo)商業(yè)萬(wàn)象濱海購(gòu)物村、東莞記憶，今年?yáng)|莞還有南城萬(wàn)象城、鵬瑞天悅廣場(chǎng)等項(xiàng)目預(yù)計(jì)開業(yè)。

在官宣改名R&A Park后，項(xiàng)目雖然引進(jìn)了機(jī)器人、人工智能等新興業(yè)態(tài)，并通過開展科創(chuàng)體驗(yàn)、無(wú)人機(jī)表演等活動(dòng)來擴(kuò)大聲量。

前期消費(fèi)者的確是會(huì)被吸引，但是實(shí)地完整地感受項(xiàng)目之后，得到的卻是巨大的落差感。

作為本身難度就比較高的非標(biāo)商業(yè)，“調(diào)”起的很高，奈何實(shí)力卻不允許。

而在活動(dòng)之外，非標(biāo)商業(yè)終歸還是一門生意，沒有運(yùn)營(yíng)內(nèi)容和品牌支撐，商業(yè)終顯空洞。

而消費(fèi)者“吐槽”的背后，反映的是項(xiàng)目硬件和運(yùn)營(yíng)存在一些問題。

據(jù)悉，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司為東莞市屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)—東實(shí)集團(tuán)的子公司—東實(shí)商業(yè)操盤。

雖然背靠國(guó)企，但可能由于缺乏成熟的商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)，最終對(duì)于項(xiàng)目概念的包裝與落地呈現(xiàn)出巨大的落差感。

如今，“非標(biāo)商業(yè)”已經(jīng)不是一個(gè)新鮮的概念，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。

在一步步試錯(cuò)后，非標(biāo)商業(yè) 能否真正跳出傳統(tǒng)的商業(yè)思維，是破局的關(guān)鍵所在。

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