3月30日出轉(zhuǎn)學(xué)入學(xué)新政，3月31日津南二手房就沖上51套的罕見高位（貝殼數(shù)據(jù)）。

并一舉登頂當(dāng)日貝殼二手房成交榜首。僅海教園一天就賣出了上周兩倍的量，比南開、河西全區(qū)賣得都多。

當(dāng)然，這只會(huì)是一時(shí)“針刺”，4月1日過后就會(huì)告歇。

而論二手房持久主陣地，還得是市區(qū)。

尤其南開，這兩年二手房簽約量霸榜市區(qū)第一。

二手房占比也高。

去年全市二手房占比是70%，南開區(qū)則高達(dá)83%，全市前三。

為什么南開二手房會(huì)這么火？

即便小學(xué)、初中轉(zhuǎn)學(xué)接連“上鎖”，加上了“持有滿三年”的硬性壓制，也沒有沖垮它的熱度。

一，有學(xué)區(qū)共識(shí)。

和平排第一。南開與河西可并坐第二。

所欠缺的是均衡性差一些。

“北重南輕”，略偏科。

不過對(duì)于轉(zhuǎn)學(xué)統(tǒng)籌來說，反而南片更具確定性。

而且從居住角度，南開的配套指數(shù)高，出行、生活，以及出租都方便。

單從中考報(bào)名人數(shù)也能看出，南開很受外地家長(zhǎng)喜歡。

今年南開中考預(yù)估人數(shù)可能到1.2萬(wàn)人。

二、跌出超高性價(jià)比。

原來南開是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，而現(xiàn)在已經(jīng)被擠得差不多了。

全區(qū)貝殼二手房?jī)r(jià)格指數(shù)比2020年少了三成。

包括之前一直很扛的華苑也跌了。

2023年時(shí)板塊均價(jià)2萬(wàn)8，現(xiàn)在2萬(wàn)3多。

無論是為了孩子上學(xué)，還是改善置換，現(xiàn)在都很有性價(jià)比。

進(jìn)而涌現(xiàn)出了一批“撿漏”客。

從成交結(jié)構(gòu)來看，南開表現(xiàn)活躍的是：

1）“學(xué)區(qū)+落戶”扛量。

南開區(qū)二手房超六成的成交，都集中在總價(jià)150萬(wàn)以內(nèi)。

最有名的流量板塊，一個(gè)王頂?shù)?，另一個(gè)華苑。

王頂?shù)?，賣的是落戶門檻，曾與大港并列“大王”CP。

僅近1年貝殼就賣了940套，是南開乃至全市成交最高的板塊。

它的優(yōu)勢(shì)很鮮明，戶型小、總價(jià)低，能上學(xué)。

所以很受新天津人青睞，畢竟對(duì)于落戶來說，買房的大原則就一個(gè)——便宜。房子只是個(gè)工具。

包括奧城公寓之所以被稱“落戶神器”也是這個(gè)原因。

四五十萬(wàn)就能入手一套。

所以成交量一直名列前茅。

華苑的最大賣點(diǎn)是學(xué)區(qū)，并兼顧居住。

所以它不止吸引新天津人，也吸引了不少西青客群“1+1”置業(yè)。

比如，位居南開成交小區(qū)TOP5的安華里、居華里、天華里，雖然都是2000年前的房子，但對(duì)口學(xué)校是南開實(shí)驗(yàn)九年一貫制學(xué)校。

所以整體看，二手房賣得好的，要么有好學(xué)區(qū)，要么價(jià)格足夠低。

2）改善也在“撿漏”進(jìn)場(chǎng)。

南開跟很多區(qū)都不一樣，南開的房?jī)r(jià)跨度很大，從幾十萬(wàn)的老破小到上千萬(wàn)的豪宅全都有。

但尷尬的是，南開新房基本都在300萬(wàn)以上。

以致于200-300萬(wàn)賣一買一的改善人群，只能選次新房。

加之，現(xiàn)在價(jià)格也到位。

原來夠不上的，現(xiàn)在也能買了，而且小區(qū)品質(zhì)還可實(shí)地考證。

所以有性價(jià)比的次新房成交很活躍。

翻了翻南開房齡15年以內(nèi)、面積90平米以上的次新房，南開宸院、陽(yáng)光晶典、柏悅花園、天房天拖秋澤園、保利云禧，近1年都賣得不錯(cuò)。

南開宸院交付不到三年，性價(jià)比高，小區(qū)掛牌均價(jià)3萬(wàn)1。

最新成交的一套2萬(wàn)2，還是中樓層。便宜的250多萬(wàn)就能拿下一套130平米大三居。

當(dāng)然缺點(diǎn)也眾所周知。對(duì)于追求極致品質(zhì)或?qū)W區(qū)的買房人不適合。

南開宸院小區(qū)實(shí)景

陽(yáng)光晶典，地段夠核心，位于南開老城廂，且劃入的是中營(yíng)小學(xué)學(xué)片。

戶型從85-193平米不等。

主力成交總價(jià)在300-500多萬(wàn)。

柏悅花園臨近奧體，有地段無品質(zhì)，小區(qū)掛牌均價(jià)2萬(wàn)，最近成交價(jià)1萬(wàn)4左右。

柏悅花園小區(qū)實(shí)景

天房天拖秋澤園位于天拖，周邊配套成熟，適合自住。

但都是高層，容積率偏高，低層采光一般。

現(xiàn)在小區(qū)掛牌均價(jià)3萬(wàn)4，最新成交的兩套成交價(jià)2萬(wàn)7。

保利云禧位于王頂?shù)蹋瞧瑓^(qū)內(nèi)少有的次新，臨近地鐵3號(hào)線，但學(xué)區(qū)一般，對(duì)口新星小學(xué)。

產(chǎn)品也是這幾個(gè)次新中最新的。

保利云禧小區(qū)實(shí)景

小區(qū)有高層也有洋房，最新成交的一套洋房，成交價(jià)4萬(wàn)。

高層便宜一些，350多萬(wàn)能拿下101平三居。

如果預(yù)算充足，又不追求重點(diǎn)學(xué)區(qū)的，可以考慮。

現(xiàn)階段，對(duì)于二手房來說，性價(jià)比是流通的鑰匙。

尤其對(duì)于落戶和上學(xué)人群來說，都是從低總價(jià)房源開始“掃貨”。

改善勝在“平進(jìn)平出”。

趁著小陽(yáng)春出手，賣掉老房子，正好置換一套更大面積的改善房。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。