剛需加速入場(chǎng)，置換鏈條激活，這次“小陽(yáng)春”成色幾何？

3月樓市數(shù)據(jù)一出，讓市場(chǎng)為之一振。

廣州二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比暴增141.38%；深圳成交11851套，環(huán)比升117.1%；北京19886套，創(chuàng)15個(gè)月新高；上海3.13萬(wàn)套，直接飆上近5年峰值。

四位一線(xiàn)城市集體“交卷”，數(shù)據(jù)亮眼得讓人一度以為樓市“全面反轉(zhuǎn)”已經(jīng)來(lái)了。但58安居客研究院院長(zhǎng)的一席話(huà)，給這場(chǎng)狂歡潑了一盆冷水：“今年樓市小陽(yáng)春成色偏結(jié)構(gòu)性、二手強(qiáng)于新房，并非全面普漲，而是一線(xiàn)與強(qiáng)二線(xiàn)核心率先筑底企穩(wěn)、三四線(xiàn)仍在磨底的分化行情。”

一、數(shù)據(jù)有多猛？

先看上?！?1215套，不僅是近5年新高，更是近10年同期第二高紀(jì)錄。更重要的是，二手住宅均價(jià)達(dá)55075元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)33個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，量?jī)r(jià)齊升實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵突破。-60上海鏈家日均帶看量較新政前增長(zhǎng)30%，日均新增客戶(hù)量增長(zhǎng)51%，先行指標(biāo)全面走強(qiáng)。

北京緊隨其后。19886套，環(huán)比大漲144.63%。從掛牌量看，北京二手商品住宅存量掛牌套數(shù)持續(xù)下降，2月底降至12.2萬(wàn)套，較2025年末減少1.5萬(wàn)套。掛牌量去化的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格議價(jià)空間在收窄。

廣州的增幅最“猛”。10785套，環(huán)比飆升141.38%，11個(gè)區(qū)增幅均超一倍。其中，60-144平方米的改善戶(hù)型成交占比明顯提升，按揭付款比例環(huán)比增長(zhǎng)13.64個(gè)百分點(diǎn)至50.56%，財(cái)務(wù)杠桿使用意愿顯著增強(qiáng)。

深圳同樣強(qiáng)勁。11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。2月二手看房成交率已達(dá)4.44%，連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)步上漲，創(chuàng)近11個(gè)月新高。

二、誰(shuí)在買(mǎi)房？誰(shuí)在賣(mài)房？

這輪二手房市場(chǎng)回暖的主力畫(huà)像已經(jīng)非常清晰。

買(mǎi)方：剛需客扛起大旗。多為首次置業(yè)的“95后”，工作收入逐步穩(wěn)定，急需購(gòu)置婚房，重點(diǎn)關(guān)注低總價(jià)、帶裝修、通勤便利的房源。上海市場(chǎng)更明顯——外環(huán)外300萬(wàn)元以下高性?xún)r(jià)比房源占比持續(xù)提升。

賣(mài)方：置換鏈條正在激活。北京東四環(huán)外一個(gè)典型樣本：一套掛牌400萬(wàn)的房子，歷經(jīng)5個(gè)多月、兩次降價(jià)，最終350萬(wàn)成交——原業(yè)主正是為了給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前超過(guò)62%的業(yè)主調(diào)整了掛牌價(jià)，近30%的業(yè)主在約談簽約前臨時(shí)加價(jià)5萬(wàn)到20萬(wàn)。熱門(mén)片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)普遍上調(diào)3%到8%，議價(jià)空間從去年底可談30萬(wàn)，縮窄至現(xiàn)在的20萬(wàn)。

北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某告訴記者，客戶(hù)成交周期明顯縮短：“以往大約3個(gè)月，現(xiàn)在差不多縮短到一個(gè)月。”

三、政策窗口期打開(kāi)，“五一”或迎新松綁

這波樓市回暖背后，政策是最大推手。京滬深三地同步下調(diào)房貸利率與首付比例，放寬限購(gòu)，加大住房公積金支持。目前北京商業(yè)房貸實(shí)際執(zhí)行利率普遍為3.05%，貸款100萬(wàn)、30年等額本金還款，新政后月供減少百元以上，累計(jì)還款總額節(jié)省數(shù)萬(wàn)元。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，核心城市優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)格已逐步接近合理水平，“新政顯效，有效帶動(dòng)了潛在購(gòu)房需求釋放”。

政策窗口期仍處于打開(kāi)狀態(tài)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“五一”前后各地有望加碼寬松政策。中指研究院展望二季度時(shí)表示，在“好房子”項(xiàng)目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動(dòng)下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撐，4月市場(chǎng)修復(fù)的延續(xù)性尤為關(guān)鍵。若熱度能夠保持，將有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，為全年平穩(wěn)運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。

四、分化才是主旋律

58安居客研究院院長(zhǎng)一針見(jiàn)血：“當(dāng)前不是單純短期脈沖，而是核心城市筑底企穩(wěn)信號(hào)，但全國(guó)未全面反轉(zhuǎn)?！?/p>

回暖區(qū)域極度集中——北上廣深及東莞、杭州等強(qiáng)二線(xiàn)城市，且核心區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊率先啟動(dòng)。三四線(xiàn)城市仍處于深度調(diào)整期，根本不具備同步回暖的基礎(chǔ)。

這也決定了，如果你持有三四線(xiàn)城市房產(chǎn)，這波行情跟你沒(méi)有太大關(guān)系。

五、給買(mǎi)房人和業(yè)主的實(shí)操建議

對(duì)買(mǎi)房人：當(dāng)前購(gòu)房成本處于歷史低位，利率3.05%、首付門(mén)檻降低、交易稅費(fèi)優(yōu)惠疊加，觀望了兩年的人，現(xiàn)在是時(shí)候認(rèn)真算了。但別追高，只盯核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)房源，遠(yuǎn)郊庫(kù)存壓力仍在，價(jià)格仍有調(diào)整空間。

對(duì)賣(mài)房人：如果真心想置換，現(xiàn)在就是最活躍的交易窗口——誠(chéng)心出售、價(jià)格合理，基本能快速成交。議價(jià)空間確實(shí)收窄了，但別因?yàn)槭袌?chǎng)熱就盲目坐地起價(jià)，掛牌量去化速度加快不等于買(mǎi)家愿意無(wú)限加價(jià)。

你所在城市的二手房市場(chǎng)有變化嗎？你覺(jué)得這波小陽(yáng)春能持續(xù)到幾月？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的真實(shí)感受——不管是買(mǎi)房還是賣(mài)房，你的親身經(jīng)歷，最能說(shuō)明問(wèn)題！

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