2026年3月31日，重慶江北區(qū)五里店板塊一宗純住宅地塊完成招拍掛出讓，該地塊樓面價(jià)13916元/平方米，溢價(jià)率28.85%，由四川邦泰競(jìng)得，計(jì)容建筑面積43116平方米。該宗地塊地處觀音橋商圈擴(kuò)容范圍內(nèi)，高溢價(jià)成交直接反映出房企對(duì)區(qū)域價(jià)值的高度認(rèn)可。本文根據(jù)土地成交與觀音橋板塊在售的新房?jī)r(jià)格，透視未來(lái)觀音橋片區(qū)房?jī)r(jià)將表現(xiàn)如何？

核心觀點(diǎn)：

土地供應(yīng)：2020年至今觀音橋片區(qū)供應(yīng)土地9宗，成交樓板價(jià)最高14142元/㎡

新房?jī)r(jià)格走勢(shì)：2020年至今房?jī)r(jià)位居重慶第一梯隊(duì)，成交均價(jià)突破30000元/㎡

未來(lái)趨勢(shì)：高凈值客群購(gòu)買力充足，供需兩端共同支撐板塊價(jià)值穩(wěn)步上行

核心因素：供給緊張、土地成本與核心資產(chǎn)共識(shí)，形成觀音橋房?jī)r(jià)長(zhǎng)期支撐

長(zhǎng)安三廠城市更新意境圖，圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

PART 01 土地供應(yīng)情況

2020年至今觀音橋片區(qū)供應(yīng)土地9宗，成交樓板價(jià)最高14142元/㎡

本次研究覆蓋觀音橋商圈擴(kuò)容區(qū)域，包含觀音橋、五里店兩大板塊，所用數(shù)據(jù)均來(lái)源于克而瑞（CRIC）2020年1月-2026年3月土地成交數(shù)據(jù)庫(kù)。原始統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)共涉及14宗成交地塊，為聚焦涉宅用地市場(chǎng)特征，本次篩選僅保留純住宅、商住、綜合類涉宅地塊，剔除商辦及其他用途地塊，提取核心字段整理如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞（CRIC）數(shù)據(jù)庫(kù)，統(tǒng)計(jì)周期2020年1月-2026年3月

區(qū)域涉宅用地價(jià)格處于較高水平：區(qū)域涉宅地塊樓板價(jià)普遍處于1.1萬(wàn)元/㎡以上，最高達(dá)14142元/㎡，顯著高于重慶主城區(qū)平均水平，僅少量地塊因出讓條件特殊樓板價(jià)相對(duì)偏低，整體地價(jià)水平充分體現(xiàn)核心板塊的土地稀缺價(jià)值。

優(yōu)質(zhì)純住宅地塊溢價(jià)表現(xiàn)突出：2025-2026年五里店板塊2宗純住宅地塊溢價(jià)率均接近30%，房企拿地?zé)崆檩^高，在土地市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行的背景下，大觀音橋區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持較高溢價(jià)，充分反映出房企對(duì)區(qū)域后續(xù)發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)價(jià)值的高度認(rèn)可。

PART 02 新房?jī)r(jià)格走勢(shì)

2020年至今房?jī)r(jià)位居重慶第一梯隊(duì)，成交均價(jià)突破30000元/㎡

基于觀音橋片區(qū)域年度商品住宅成交均價(jià)數(shù)據(jù)梳理，區(qū)域房?jī)r(jià)整體呈穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)：2020年區(qū)域成交均價(jià)約1.7萬(wàn)元/㎡，隨后隨板塊價(jià)值兌現(xiàn)持續(xù)攀升，2023年正式突破3萬(wàn)元/㎡關(guān)口，近年雖受市場(chǎng)周期影響出現(xiàn)短期小幅波動(dòng)，但整體始終位居重慶房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，具備較強(qiáng)的價(jià)格韌性，核心地段的稀缺性為房?jī)r(jià)提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

從2020年1月-2026年3月區(qū)域新建商品住宅成交均價(jià)排名前10的項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，高端產(chǎn)品成交熱度突出，充分驗(yàn)證了區(qū)域高凈值客群的價(jià)格接受度，具體項(xiàng)目信息如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞（CRIC）數(shù)據(jù)庫(kù)，統(tǒng)計(jì)周期2020年1月-2026年3月

觀宸、香港置地啟元兩大頭部高端項(xiàng)目成交均價(jià)均突破3萬(wàn)元/㎡，較2020年區(qū)域均價(jià)實(shí)現(xiàn)大幅提升。這類項(xiàng)目的持續(xù)走俏，既反映了市場(chǎng)對(duì)大觀音橋核心居住價(jià)值的高度認(rèn)可，也為后續(xù)入市項(xiàng)目的定價(jià)提供了參考，進(jìn)一步夯實(shí)了區(qū)域作為重慶高端住宅聚集區(qū)的市場(chǎng)定位。

PART 03 板塊房?jī)r(jià)趨勢(shì)

高凈值客群購(gòu)買力充足，供需兩端共同支撐板塊價(jià)值穩(wěn)步上行

結(jié)合土拍及新房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，大觀音橋作為重慶核心商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、國(guó)際消費(fèi)中心城市核心承載區(qū)，住宅供需結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期偏緊，高端客群需求集中，中期房?jī)r(jià)整體保持穩(wěn)中有升的運(yùn)行趨勢(shì)，具備較強(qiáng)的價(jià)值支撐。從供應(yīng)端看，2020年至今大觀音橋板塊涉宅用地供應(yīng)規(guī)模整體偏低，新增住宅入市量有限，稀缺屬性持續(xù)凸顯；需求端來(lái)看，區(qū)域高端項(xiàng)目成交表現(xiàn)持續(xù)向好，高凈值客群購(gòu)買力充足，供需兩端共同支撐板塊價(jià)值穩(wěn)步上行。

區(qū)域房?jī)r(jià)上限空間的支撐邏輯可從三個(gè)維度拆解：

地段稀缺性支撐溢價(jià)：重慶核心區(qū)涉宅用地供應(yīng)逐年收緊，大觀音橋作為城市核心功能區(qū)，可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)模有限，新增純住宅類地塊供應(yīng)尤為稀缺，核心資產(chǎn)的不可復(fù)制性直接推高板塊物業(yè)的溢價(jià)空間。

產(chǎn)品力驗(yàn)證價(jià)格承接能力：觀宸、啟元等頭部高端項(xiàng)目的熱銷，已充分驗(yàn)證區(qū)域高凈值客群對(duì)高端物業(yè)的價(jià)格接受度；2026年3月四川邦泰摘得的五里店板塊純住宅地塊后續(xù)入市也將延續(xù)高端定位，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，抬升區(qū)域價(jià)格天花板。

板塊能級(jí)提升帶動(dòng)價(jià)值上行：觀音橋板塊作為重慶重點(diǎn)打造的核心消費(fèi)承載區(qū)，商業(yè)、交通等公共配套持續(xù)升級(jí)，城市核心服務(wù)功能不斷強(qiáng)化，將長(zhǎng)期帶動(dòng)區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步上行。

區(qū)域房?jī)r(jià)上限不存在固定標(biāo)尺，由后續(xù)入市項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、客群接受度等多因素共同決定?；诋?dāng)前區(qū)域頭部高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)，未來(lái)新增高端改善類項(xiàng)目的價(jià)格具備合理的上行空間，整體運(yùn)行將保持平穩(wěn)有序的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)無(wú)支撐的大幅波動(dòng)。

PART 04 房?jī)r(jià)核心影響因素

供給緊張、土地成本與核心資產(chǎn)共識(shí)——形成觀音橋房?jī)r(jià)長(zhǎng)期支撐

政策與供給：供需緊格局托底價(jià)格運(yùn)行

觀音橋區(qū)域涉宅用地供應(yīng)極為稀缺，其中觀音橋板塊同期僅供應(yīng)6宗涉宅地塊，五里店板塊2025-2026年僅成交2宗純住宅地塊，可轉(zhuǎn)化為商品住宅的新增供應(yīng)規(guī)模整體偏低；同時(shí)重慶核心區(qū)城市更新政策優(yōu)先保障商業(yè)、商務(wù)公共配套，進(jìn)一步壓縮涉宅用地供給，疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際調(diào)整、住房消費(fèi)支持政策落地，有效釋放了區(qū)域中高端改善需求，強(qiáng)化了供需緊平衡格局。

土地與樓面價(jià)：成本端筑牢價(jià)格底部

觀音橋核心區(qū)優(yōu)質(zhì)涉宅用地價(jià)值始終保持穩(wěn)步抬升趨勢(shì)：2020年觀音橋核心涉宅地塊樓板價(jià)已達(dá)14142元/㎡，2025年五里店板塊純住宅地塊樓板價(jià)升至13923元/㎡，2026年3月五里店成交地塊樓板價(jià)達(dá)13916元/㎡，整體走勢(shì)平穩(wěn)向上。當(dāng)前區(qū)域土地成本占房?jī)r(jià)的比例穩(wěn)定在合理區(qū)間，價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制順暢，已成交的高樓板價(jià)地塊未來(lái)入市時(shí)，土地成本將成為項(xiàng)目定價(jià)的核心基礎(chǔ)，直接托舉區(qū)域新房?jī)r(jià)格的底部區(qū)間，區(qū)域新房不存在大幅降價(jià)的空間；本次四川邦泰摘得的地塊后續(xù)入市售價(jià)將處于當(dāng)前區(qū)域高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間以上，進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上限抬升。

宏觀環(huán)境：核心資產(chǎn)價(jià)值凸顯

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體修復(fù)的背景下，市場(chǎng)資金及頭部房企布局重心持續(xù)向核心城市核心板塊集中，2020年至2025年觀音橋片區(qū)推出的6宗經(jīng)營(yíng)性用地全部成功出讓，吸引華潤(rùn)置地、香港置地等頭部房企進(jìn)駐，核心資產(chǎn)的保值增值屬性已得到市場(chǎng)認(rèn)可，該趨勢(shì)將對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)形成長(zhǎng)期支撐。

結(jié)論

觀音橋作為重慶核心優(yōu)質(zhì)板塊，具備稀缺地段、充足高端需求、高地價(jià)支撐等多重價(jià)值保障，中期房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)明確，核心地段高端項(xiàng)目的溢價(jià)屬性將進(jìn)一步凸顯，整體不存在大幅波動(dòng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，區(qū)域高端住宅具備較強(qiáng)的資產(chǎn)配置價(jià)值。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)數(shù)、AI問(wèn)智、AI報(bào)告功能撰寫(xiě)。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫(xiě)。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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