西安今天發(fā)布了4宗開(kāi)發(fā)用地掛牌出讓信息。

其中包括2宗住宅兼容商服地塊、1宗商業(yè)地塊、1宗商務(wù)金融地塊，土地面積合計(jì)102.578畝，掛牌起始價(jià)為88453萬(wàn)元。

此次供應(yīng)的開(kāi)發(fā)用地中，包括幸福林帶板塊的809庫(kù)及周邊改造項(xiàng)目地塊之一，以及未央國(guó)際二期用地，同時(shí)港務(wù)大道旁一宗容積率2.1的地塊也迎來(lái)了供應(yīng)。

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2宗住宅兼容商服地塊

今天供應(yīng)的2宗住宅兼容商服地塊，一宗是位于幸福林帶板塊的45.344畝地塊，一宗是位于浐灞國(guó)際港36.881畝地塊。兩宗地的具體信息如下：

• XC4-9-175地塊：位于新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)東路以南,幸福北路以東、華山路以北，土地面積45.344畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-2.5，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面36275-75573平方米，掛牌起始價(jià)3.394億元，樓面地價(jià)折合4491元/㎡起。
  
• GW3-12-1-3地塊：位于浐灞國(guó)際港港務(wù)大道以東、駿馬路以南，土地面積36.881畝，土地用途為住宅、商服，容積率1.2-2.1，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，地上計(jì)容建面29505-51633平方米，掛牌起始價(jià)3.541億元，樓面地價(jià)折合6858元/㎡起。

這兩宗地中，XC4-9-175地塊是幸福林帶板塊的809庫(kù)及周邊改造項(xiàng)目用地的一部分。

按照土地出讓文件，這塊地的競(jìng)得者需要在地塊東側(cè)的XC4-9-172地塊30.47畝劃撥中小學(xué)用地上，建設(shè)九年一貫制學(xué)校1所，辦學(xué)規(guī)模36班。

同時(shí)，還需要在宗地規(guī)劃內(nèi)建設(shè)南北向規(guī)劃道路，長(zhǎng)度約256米，標(biāo)準(zhǔn)段寬30米，渠化段寬40米，總面積7863平方米市政道路。

因此，XC4-9-172地塊的實(shí)際樓面地價(jià)成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4491元/㎡。

這塊地緊鄰地鐵1號(hào)線與8號(hào)線換乘站萬(wàn)壽路站，向西約300米就是等待開(kāi)建的西安銀泰中心，距離西安龍湖長(zhǎng)樂(lè)天街也是近在咫尺。再加上緊鄰的幸福林帶、地塊東側(cè)配建的小學(xué)+初中，周邊的配套確定性比較強(qiáng)。

另外，這塊地還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，那就是容積率。目前，幸福林帶板塊大部分項(xiàng)目的容積率均為2.8，而這塊地的容積率只有2.5，容積率要低于同板塊大部分項(xiàng)目。

浐灞國(guó)際港的GW3-12-1-3地塊，實(shí)際上就是前幾天我們?cè)谖恼隆度莘e率僅2.1！港務(wù)區(qū)2宗住宅用地規(guī)劃曝光！》中提到的地塊之一，與浐灞國(guó)際港其他項(xiàng)目相比，這塊地的容積率是優(yōu)勢(shì)。

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未央國(guó)際二期供地

除了上述2宗住宅兼容商服地塊之外，今天供應(yīng)的BL9-12-76宗地，是一宗6.924畝的商務(wù)金融用地，這塊地是碑林區(qū)永華里棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，地上建筑物由碑林區(qū)城中村和棚戶區(qū)改造事務(wù)中心負(fù)責(zé)處置,競(jìng)得人與其協(xié)商另行解決。

在這里，我們重點(diǎn)關(guān)注一下此次出讓的鳳城七路南側(cè)一宗13.609畝商業(yè)地塊。

這宗商業(yè)地塊的編號(hào)為JK3-6-93，地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)鳳城七路南側(cè)、未央路以西，土地面積13.609畝，土地用途為商業(yè)，容積率不大于4.5，建筑密度不大于50%，綠地率不小于25%，地上計(jì)容建面不大于40806平方米，掛牌起始價(jià)10614萬(wàn)元。

從這塊地所處的位置來(lái)看，疑似是未央國(guó)際二期項(xiàng)目用地。

未央國(guó)際二期是2024年2月份西安經(jīng)開(kāi)區(qū)與西安昊瀛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的一個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的信息，西安昊瀛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司計(jì)劃投資約16.2億元建設(shè)未央國(guó)際二期項(xiàng)目，總建筑面積約8.95萬(wàn)平方米。

其中，寫(xiě)字樓建筑面積約4.6萬(wàn)平方米，商業(yè)街區(qū)建筑面積約1.7萬(wàn)平方米。項(xiàng)目將通過(guò)文化藝術(shù)、體育競(jìng)技與商業(yè)品牌跨界融合，增加互動(dòng)娛樂(lè)和科技體驗(yàn)業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)差異化發(fā)展，同時(shí)聯(lián)動(dòng)未央國(guó)際一期，打造城市級(jí)商業(yè)綜合體。

隨后的2024年9月份，西安市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了《關(guān)于經(jīng)開(kāi)區(qū)JK-14-02-04地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃的公示》。

JK-14-02-04地塊實(shí)際上跟此次出讓的JK3-6-93是同一塊地。

不過(guò)，2024年9月份的時(shí)候，這塊地規(guī)劃指標(biāo)中容積率是6.5、建筑限高160米，而今年該地塊的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，容積率降到了4.5，建筑高度則是按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范執(zhí)行并符合相關(guān)機(jī)場(chǎng)限高要求。

規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整之后，意味著此前計(jì)劃的總建面等也要做相應(yīng)的調(diào)整，項(xiàng)目的超高層也必將降低高度。

在此次出讓的這塊地東側(cè)，就是未央國(guó)際一期。

未央國(guó)際一期2020年5月20日開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目總建筑面積7.5萬(wàn)平方米，其中SOHO辦公1.6萬(wàn)平方米、生態(tài)商務(wù)1.7萬(wàn)平方米、商業(yè)1.8萬(wàn)平方米。

這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有很多的亮點(diǎn)，商業(yè)部分采用了半開(kāi)放式的商業(yè)街區(qū)，并且通過(guò)合理的退臺(tái)引入了立體庭院的概念，再加上廣場(chǎng)、連廊、回廊等空間，進(jìn)一步提升了體驗(yàn)感、昭示性。

寫(xiě)字樓部分則采用三角形的平面布局，獲得了比矩形更長(zhǎng)的采光界面和更多的景觀視野，再加上玻璃幕墻、曲線元素的應(yīng)用，成為整個(gè)城北的地標(biāo)建筑，在西安更具識(shí)別性！

憑借地段優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、體驗(yàn)感優(yōu)勢(shì)等，未央國(guó)際168商業(yè)街區(qū)在僅有1.8萬(wàn)平方米商業(yè)體量的情況之下，其客流量、銷(xiāo)售額遠(yuǎn)超西安大部分5萬(wàn)方以上商業(yè)體量的項(xiàng)目。

值得注意的是，JK3-6-93地塊出讓公告中明確：競(jìng)得者需要自持建筑面積30%，自持10年。

另外，根據(jù)今年3月12日該地塊規(guī)劃公示信息，從土地集約利用、土地價(jià)值最大化的角度出發(fā)，為推動(dòng)項(xiàng)目與周邊商業(yè)功能高效融合，強(qiáng)化空間整合，建議該項(xiàng)目與東側(cè)現(xiàn)狀商業(yè)項(xiàng)目可進(jìn)行一體化聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體價(jià)值提升。

這無(wú)疑進(jìn)一步坐實(shí)了此次出讓的地塊為未央國(guó)際二期項(xiàng)目用地。

已經(jīng)開(kāi)業(yè)熙地港、大融城、未央國(guó)際一期，再加上規(guī)劃中的未央國(guó)際二期，鳳城七路與未央路十字這個(gè)商圈將不斷壯大，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的業(yè)態(tài)升級(jí)，吸引更多的客流。

按照計(jì)劃，上述4宗開(kāi)發(fā)用地的掛牌時(shí)間為2026年4月22日至5月8日。