觀點(diǎn)網(wǎng) 北京通州宋莊，再落一宗宅地。

4月2日，北京城市副中心0703街區(qū)FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，由北京首都開發(fā)股份有限公司以17.69億元底價競得，折合樓面價約1.98萬元/平方米。

據(jù)出讓文件顯示，這宗地為住宅與托幼配套同步出讓。兩宗地合計用地規(guī)模約4.26萬平方米，地上建筑規(guī)模約9.24萬平方米。

FZX-0703-6031地塊為托幼用地，用地規(guī)模約3800平方米，容積率0.8，地上建筑規(guī)模3040平方米，建筑高度16米。

FZX-0703-6032地塊為二類城鎮(zhèn)住宅用地，用地規(guī)模約3.88萬平方米，容積率2.3，地上建筑規(guī)模約8.93萬平方米，建筑高度60米。

地塊出讓條件中還附帶了社區(qū)公共服務(wù)配套要求。出讓文件顯示，F(xiàn)ZX-0703-6032地塊需配建社區(qū)黨群服務(wù)站地上建筑規(guī)模500平方米、開閉站地上建筑規(guī)模550平方米，由競得人代建后無償移交行業(yè)主管部門。

從地理位置上看，地塊東至規(guī)劃公園綠地，南至宋莊中學(xué)中街，西至宋莊文化區(qū)四路，北至宋莊鎮(zhèn)政府南街。

商業(yè)配套方面，周邊已有谷德瑪特購物廣場、首開通州萬象匯、華聯(lián)購物中心等；教育配套上，地塊西側(cè)緊鄰十一學(xué)校通州實(shí)驗(yàn)學(xué)校，地塊自身配建托幼用地，南側(cè)還有北京金融科技學(xué)院。

與此同時，已開工的北京第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)項目位于宋莊鎮(zhèn)六合村0703街區(qū)6006、6007地塊。

根據(jù)此前公示，該項目建設(shè)規(guī)模約10.8萬平方米，建設(shè)內(nèi)容包括教學(xué)樓、宿舍樓及配套附屬用房，共設(shè)置66個普通高中教學(xué)班，可提供2970個高中學(xué)位。

這宗地并不是臨時推出，曾出現(xiàn)在北京2025年10月的“第八輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”中，后于2026年2月27日正式掛牌。

掛牌之前，北京市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)已發(fā)布相關(guān)施工招標(biāo)計劃，招標(biāo)人顯示為北京首開京南置業(yè)發(fā)展有限公司，預(yù)計投資額約10.53億元。

首開最終底價摘地，也讓此前的市場預(yù)期落地。

宋莊再推宅地

宗地所在的0703街區(qū)，年內(nèi)已經(jīng)落下過一子。

2026年2月3日，宋莊鎮(zhèn)丁各莊等四村城中村改造項目FZX-0703-6002地塊R2二類居住用地，由北投置業(yè)、北京建工和新航城組成的聯(lián)合體以15.62億元底價摘得，成交樓面價約1.79萬元/平方米。

該地塊建設(shè)用地面積約4.85萬平方米，建筑控制規(guī)模不大于8.74萬平方米，建筑高度36米，局部45米，容積率約1.8。

首開此次摘得的FZX-0703-6032地塊，與2月成交的FZX-0703-6002地塊，在地理位置和供地節(jié)奏上形成了前后銜接。二者同屬城市副中心0703街區(qū)，且距離較近。

不過，兩宗地塊并不完全相同。

FZX-0703-6002地塊容積率約1.8，建筑高度控制在36米至45米之間；而首開股份的FZX-0703-6032地塊容積率達(dá)到2.3，建筑高度提升至60米。

據(jù)悉，F(xiàn)ZX-0703-6002于3月30日披露了規(guī)劃方案，共規(guī)劃30棟住宅樓，總計約866戶，戶均建面約100平方米。

從周邊在售項目看，宋莊北側(cè)約4公里范圍內(nèi)，已有金地北京壹街區(qū)、建投國貿(mào)·瑨上、北京城建·國譽(yù)頌等項目。

公開資料顯示，三個項目成交均價分別約4.35萬元/平方米、3.93萬元/平方米、4.34萬元/平方米。

再把時間線拉長一點(diǎn)，通州土地市場近兩年的冷熱變化，也為這宗地提供了另一層背景。

資料顯示，2025年通州成功出讓4幅宅地，其中八里橋地塊和梨園地塊都經(jīng)歷了多輪競拍，最終溢價率分別達(dá)到16.28%和21.94%。

到了2026年，宋莊板塊兩宗涉宅用地相繼以底價成交，說明同樣是在通州內(nèi)部，板塊之間的熱度差異已經(jīng)較為明顯。

首開通州布局

首開股份上一次出現(xiàn)在北京公開土地市場，是2025年9月5日，當(dāng)日以底價4.46億元摘得朝陽區(qū)呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊，成交樓面價約8.1萬元/平方米。

此次入局宋莊，屬于在通州既有布局的延續(xù)。

資料顯示，首開股份近年來在通州已經(jīng)形成了住宅、商業(yè)布局。

住宅方面，首開早年在宋莊板塊已有香溪郡等項目；商業(yè)方面，首開與華潤置地合作打造的首開通州萬象匯已于2024年9月開業(yè)，位于宋莊的首開LONG街也已成為其在通州布局中的另一處落點(diǎn)。

從經(jīng)營結(jié)果看，首開在2025年“提質(zhì)增效重回報”行動方案中提到，首開通州萬象匯開業(yè)3個月客流量突破390萬人次。公司2025年半年度報告也披露，首開通州萬象匯運(yùn)營保持穩(wěn)定，6家核心地標(biāo)商場整體出租率達(dá)到95%。

首開股份官網(wǎng)顯示，首開LONG街已被列入公司商業(yè)和城市更新項目體系之中。

據(jù)“中國宋莊”官微消息，宋莊首開LONG街坐落于宋莊鎮(zhèn)小堡村南部，總建筑面積約10萬平方米，將分為5萬平方米的商業(yè)空間、1.2萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間及5000平方米的酒店配套。

目前，項目已入選2025年北京市“三個一百”重點(diǎn)工程及第二批城市更新示范項目。

截至2026年3月，該項目建設(shè)已進(jìn)入收尾階段，預(yù)計于4月30日完成竣工驗(yàn)收，目前招商率已接近40%，并已引入3C數(shù)碼、特色餐飲等業(yè)態(tài)，涉及華為、星巴克、呷哺呷哺等品牌，后續(xù)項目計劃引入200余個品牌。

據(jù)“中國宋莊”官微披露，項目正式運(yùn)營后，將成為輻射周邊近31萬常住人口的休閑消費(fèi)新中心。

結(jié)合宋莊本身的藝術(shù)區(qū)、文創(chuàng)區(qū)背景來看，首開在這一板塊的布局并不只圍繞住宅開發(fā)展開，而是同時在嘗試商業(yè)運(yùn)營和場景塑造。

也正因如此，此次首開摘得宋莊這組地塊，更接近一次順著既有布局繼續(xù)落子的動作。

當(dāng)然，這次拿地能否真正與首開在通州既有項目形成聯(lián)動，仍取決于后續(xù)產(chǎn)品方案和入市節(jié)奏。

眼下能夠確認(rèn)的是，宋莊0703街區(qū)在2026年已經(jīng)完成兩宗涉宅地成交，板塊內(nèi)新房供應(yīng)進(jìn)一步增加；首開則繼2025年9月摘得朝陽呼家樓南里地塊后，再次出現(xiàn)在北京公開土地市場，并將落點(diǎn)放在了通州。

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