本文來源：時代周報 作者：遲雨

最新數(shù)據(jù)顯示：3月，全國重點50城新建商品住宅成交面積約為1133萬平方米，環(huán)比增長89%；重點20城二手房成交面積約為1797萬平方米，環(huán)比增長117%。與此同時，房企銷售端也迎來顯著反彈，100家典型房企3月單月實現(xiàn)銷售權(quán)益金額2065.2億元，環(huán)比增長127.1%。

3月的樓市表現(xiàn)堪稱“超預期”?？陀^分析原因，不難發(fā)現(xiàn)，這一輪成交反彈，既有季節(jié)性因素的作用，更離不開政策端的持續(xù)發(fā)力。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，一季度各地累計出臺房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)整政策約160次，其中公積金政策超過60次，占比近38%，成為此輪優(yōu)化的核心發(fā)力點。

提高貸款額度、優(yōu)化貸款次數(shù)認定、拓寬提取使用范圍、完善繳存政策……看似都屬于局部、細微的調(diào)整，實質(zhì)卻起到了精準降低剛需和改善型需求購房門檻的作用。

以公積金貸款額度提升為例，在不少二三線城市，這意味著一個普通工薪家庭的實際購買力可提升10%至20%，邊際效應不容小覷。

公積金之外，各地還圍繞激活購房需求、去化庫存、盤活存量等目標，打出政策組合拳。優(yōu)化限購限售、發(fā)放購房補貼、完善城市更新配套、調(diào)整保障性住房政策等措施密集出臺，涵蓋需求端與供給端、增量與存量、市場與保障多個維度。

這種全方位、多層次的施策思路，顯示出政策層面對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心正在轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性的制度安排。

尤其值得肯定的是，此輪政策調(diào)整并非簡單重復過去的“強刺激”路徑，而是更加注重因城施策、精準發(fā)力。

公積金政策的廣泛優(yōu)化，本質(zhì)上是在不顯著增加居民杠桿的前提下，降低合理購房成本；購房補貼、城市更新配套等舉措，則更多著眼于激發(fā)真實居住需求。將“穩(wěn)需求”、“去庫存”、“保交付”的政策組合在一起，顯然有助于避免市場大起大落，為行業(yè)軟著陸創(chuàng)造條件。

當然，對于當前的市場反彈，樂觀之余仍應審慎。

一方面，環(huán)比數(shù)據(jù)大幅改善，但相較于去年同期，新房成交規(guī)模仍有一定差距，顯示目前的市場修復尚處于早期階段；另一方面，城市間分化依然明顯，一線及核心二線城市回暖節(jié)奏較快，而部分三四線城市去化壓力尚未根本緩解。

此外，房企債務風險尚未完全出清，部分企業(yè)的流動性壓力仍需持續(xù)關(guān)注。

展望二季度，隨著天氣轉(zhuǎn)暖、項目復工加快，疊加前期政策效果逐步顯現(xiàn)，樓市成交有望延續(xù)溫和復蘇態(tài)勢。但市場信心的完全修復，仍需更多積極因素的累積，包括宏觀經(jīng)濟基本面的改善、就業(yè)與收入預期的穩(wěn)定，以及保交樓工作的實質(zhì)性推進。

因此，下一步政策應在保持連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎上，更加注重精準性和有效性。

首先要繼續(xù)鞏固政策成果，防止市場出現(xiàn)大起大落，確保剛性和改善性需求的合理釋放；其次，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，從根本上解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。

（作者系特約評論員）