2026年的廣州頂豪市場，正上演著一場熱度狂歡。

據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度廣州3000萬級(jí)以上豪宅成交同比暴漲128.13%，增速領(lǐng)跑一線城市；

保利玥璽灣一套611㎡頂復(fù)以1.87億元成交，單價(jià)突破28萬/㎡，刷新廣州一手頂級(jí)豪宅單價(jià)紀(jì)錄；星河灣·半島五號(hào)單日成交4套頂復(fù)，攬金超7.19億元，頂豪賽道的熱度可見一斑。

在這場頂豪狂歡中，番禺萬博板塊的一個(gè)新面孔也引發(fā)了市場關(guān)注：

香江1號(hào)。

這個(gè)由昔日6萬㎡社區(qū)草坪轉(zhuǎn)型而來的項(xiàng)目，不僅是香江控股首次正式?jīng)_擊頂豪賽道的嘗試，更被市場視為這家上市房企擺脫虧損困境、實(shí)現(xiàn)業(yè)績翻盤的關(guān)鍵籌碼。

大草坪變身頂豪

香江1號(hào)背后承載的“厚望”

香江1號(hào)的誕生地，纏繞著一段關(guān)于“承諾與變遷”的漫長糾葛。

2001年，錦繡香江首期入市，約6萬平方米的大草坪是開發(fā)商筆下“城市綠洲”的核心注腳，是業(yè)主休閑時(shí)光的載體，更是打動(dòng)無數(shù)購房者的關(guān)鍵記憶點(diǎn)。

彼時(shí)的宣傳資料里，這片草坪被定義為“社區(qū)永久配套綠地”，與數(shù)萬畝長隆生態(tài)森林呼應(yīng)，構(gòu)筑起“生態(tài)居住”的核心賣點(diǎn)。

從2002到2012年的八期銷售周期里，這片草坪始終是項(xiàng)目對(duì)外展示的重要名片。

轉(zhuǎn)折始于2012年，大草坪的規(guī)劃性質(zhì)開始動(dòng)搖。十余年間，業(yè)主的維權(quán)與開發(fā)商的推進(jìn)形成拉鋸，直至2019年控規(guī)修正方案被批準(zhǔn)。

官方的說法是，由于之前電子數(shù)據(jù)庫錄入有誤，這塊草坪被誤認(rèn)為是園地（E3），如今規(guī)自局已將其糾正為二類居住用地。

2024年挖機(jī)駛?cè)氩萜?，曾?jīng)的“生態(tài)配套”正式踏上“頂豪用地”的轉(zhuǎn)型之路。

草坪變豪宅，背后或許也有香江控股的現(xiàn)實(shí)考量。

首次年度虧損

香江控股的翻盤之困

近年來，這家以生態(tài)住宅、家居商貿(mào)起家的企業(yè)，在地產(chǎn)賽道上的處境愈發(fā)艱難。

據(jù)最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，香江控股2025年預(yù)計(jì)迎來上市以來首次年度虧損，歸母凈利潤虧損區(qū)間在8000萬至9800萬元；扣非凈利潤虧損更是達(dá)到20000萬元至21800萬元，業(yè)績下滑態(tài)勢明顯。

從公開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，企業(yè)的經(jīng)營壓力早已顯現(xiàn)。

2025年前三季度，香江控股營業(yè)總收入僅11.47億元，相較于2024年全年37.60億元的營收規(guī)模，下滑幅度顯著；截至2025年9月末，公司資產(chǎn)合計(jì)162.84億元，負(fù)債合計(jì)107.67億元，在手現(xiàn)金及等價(jià)物余額6.41億元，卻要直面12.39億元的短期負(fù)債，融資環(huán)境也面臨一定壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式退潮后，香江控股的核心業(yè)務(wù)持續(xù)承壓，盈利空間不斷壓縮。

在這樣的背景下，香江1號(hào)對(duì)于香江控股的意義，不言而喻。

按照市場預(yù)估，香江1號(hào)貨值超百億，若能順利去化，將為企業(yè)帶來可觀的現(xiàn)金流與利潤回報(bào)，有望緩解當(dāng)前的財(cái)務(wù)壓力，甚至扭轉(zhuǎn)虧損局面。

但這場承載著翻盤期待的頂豪嘗試，從一開始就面臨著多重考驗(yàn)。

“健康第一頂豪”差異化定位

能否扭轉(zhuǎn)局面？

頂豪市場的競爭，從來都是稀缺資源的比拼。

廣州頂豪市場早已形成成熟的價(jià)值格局，珠江新城、金融城、琶洲構(gòu)成的“一江三核”，憑借不可再生的江景、城市中軸資源，成為頂豪定價(jià)的核心支撐，也劃定了頂豪賽道的準(zhǔn)入門檻。

反觀香江1號(hào)所處的萬博板塊，盡管近年來商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套日趨成熟，成為少有成型的CBD，但放到全城頂豪的坐標(biāo)系中對(duì)比，仍有明顯差距。

且它缺乏“一江三核”那樣的頂級(jí)稀缺資源，其生態(tài)資源，遠(yuǎn)未達(dá)到頂豪所需的“資源獨(dú)占”高度。

這也是為什么，香江1號(hào)從定位開始，就選擇了一條差異化路徑。

項(xiàng)目打出“廣州第三座全球頂豪”“健康第一頂豪”“1號(hào)藝術(shù)資產(chǎn)”的定位，核心緊緊圍繞“健康”“藝術(shù)”“科技”三大關(guān)鍵詞展開，而這恰好是香江控股最為擅長的領(lǐng)域。

香江控股脫胎于家居商貿(mào)領(lǐng)域，其地產(chǎn)板塊歷經(jīng)二十余年布局，產(chǎn)品主陣線始終聚焦于生態(tài)大盤這一賽道。

從廣州錦繡香江，到全國多地同系項(xiàng)目，均錨定中端至中高端改善客群，主打生態(tài)宜居、高性價(jià)比的大眾改善產(chǎn)品。做頂豪，算是頭一回。

較于傳統(tǒng)頂豪比拼的江景、城芯資源，“健康”是香江最熟悉、也最有底氣的優(yōu)勢，將其作為頂豪定位的核心，既是對(duì)自身基因的延續(xù)，也是對(duì)資源短板的巧妙彌補(bǔ)。

而“藝術(shù)”標(biāo)簽的植入，則與香江控股董事長翟美卿的個(gè)人資源深度綁定。除了知名企業(yè)家、慈善家的身份，翟美卿還是香江書畫藝術(shù)館館長，曾以藝術(shù)家的身份舉辦過個(gè)人畫展。

但必須正視的是，這種與傳統(tǒng)頂豪價(jià)值敘事截然不同的定位，最終能否獲得市場的認(rèn)可與青睞，仍是個(gè)未知。

而且，頂豪項(xiàng)目的打造，從來都是一場“燒錢”的游戲。從產(chǎn)品打磨、配套建設(shè)到后期運(yùn)營，都需要持續(xù)的巨額資金投入。

鵬瑞1號(hào)土地出讓時(shí)的最低總投資要求便高達(dá)160億元，實(shí)際投入可能更高，單會(huì)所投入就達(dá)10億，而香江1號(hào)無論是全球頂奢設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的聘請，還是高端配套的打造，同樣需要充足的資金支撐。

但從香江控股當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況來看，其資金實(shí)力能否支撐項(xiàng)目的持續(xù)投入，仍存在較大疑問。

資金鏈的緊張，也體現(xiàn)在項(xiàng)目的房源狀態(tài)上。陽光家緣官方信息顯示，香江1號(hào)已取證的樓棟中，不少房源處于抵押狀態(tài)。

在行業(yè)內(nèi)，開發(fā)階段通過資產(chǎn)抵押獲取周轉(zhuǎn)資金，本是較為常見的操作，但對(duì)于定位高端的頂豪項(xiàng)目而言，大規(guī)模房源抵押，也從側(cè)面反映出項(xiàng)目背后資金層面的實(shí)際狀況。

對(duì)于香江控股而言，香江1號(hào)無疑是一次關(guān)鍵的“豪賭”。

在當(dāng)下頂豪市場激烈的競爭中，香江1號(hào)能否扛起香江控股的翻盤大旗，打破企業(yè)的虧損困局？

最終答案，還需要時(shí)間與市場來給出。

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