導(dǎo)讀：在商鋪拆遷中，經(jīng)營性用房的認(rèn)定是確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的核心環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營者最易產(chǎn)生爭(zhēng)議的領(lǐng)域。城中村改造涉及大量沿街商鋪，其中不少商鋪存在“住改非”情形——產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營多年。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》，房屋用途的認(rèn)定以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載為準(zhǔn)，但對(duì)于歷史形成的“住改非”房屋，在符合一定條件的情況下，可按商業(yè)用途給予適當(dāng)補(bǔ)償。

1、經(jīng)營性用房認(rèn)定的基本規(guī)則

根據(jù)征收規(guī)定，房屋用途的認(rèn)定以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。被征收房屋的用途，按照房屋登記記載的用途確定。對(duì)于原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時(shí)仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非居住房屋。公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，也可以認(rèn)定為非居住房屋。

對(duì)于登記為住宅但實(shí)際用于經(jīng)營的房屋（即“住改非”），其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則更為嚴(yán)格。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在2001年11月1日之前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場(chǎng)所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場(chǎng)所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)上海市或區(qū)房管部門批準(zhǔn)“居改非”的，不認(rèn)定為非居住房屋。

2、“住改非”認(rèn)定的兩個(gè)關(guān)鍵條件

合法經(jīng)營手續(xù)。經(jīng)營者必須持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上載明的經(jīng)營地址與被征收房屋地址一致。同時(shí)，還需提供稅務(wù)登記證、納稅記錄、經(jīng)營流水等材料，證明實(shí)際經(jīng)營事實(shí)。征收實(shí)踐中，法院明確認(rèn)定“住改非”需同時(shí)滿足“有合法經(jīng)營手續(xù)”和“實(shí)際持續(xù)經(jīng)營多年”兩個(gè)條件。

持續(xù)經(jīng)營年限。一般要求實(shí)際持續(xù)經(jīng)營1年以上，有的區(qū)域要求更長時(shí)間。對(duì)于長期經(jīng)營的商鋪，若能提供近三年的納稅記錄、經(jīng)營流水，其經(jīng)營性用房的認(rèn)定將更為有力。

3、商鋪拆遷的實(shí)踐

城中村改造項(xiàng)目中，經(jīng)營性用房的認(rèn)定直接關(guān)系到商鋪經(jīng)營者的補(bǔ)償權(quán)益。被認(rèn)定為經(jīng)營性用房的商鋪，可獲得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；未被認(rèn)定為經(jīng)營性用房的，則僅按住宅補(bǔ)償。

被認(rèn)定為經(jīng)營性用房的商鋪，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的8%確定，經(jīng)營者認(rèn)為實(shí)際損失超過該標(biāo)準(zhǔn)的，可申請(qǐng)據(jù)實(shí)評(píng)估。商鋪經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)提前準(zhǔn)備營業(yè)執(zhí)照、納稅記錄、經(jīng)營流水等材料，在征收調(diào)查階段主動(dòng)申報(bào)經(jīng)營情況，確保經(jīng)營性用房認(rèn)定不遺漏。

4、“居非二用”的特殊處理

對(duì)于同一房屋部分用于居住、部分用于經(jīng)營的情形（即“居非二用”），應(yīng)當(dāng)分別認(rèn)定。居住部分按住宅補(bǔ)償，經(jīng)營部分按商業(yè)用房補(bǔ)償。被征收人應(yīng)當(dāng)提供房屋平面圖、功能分區(qū)說明等材料，證明經(jīng)營面積的范圍。若房屋物理空間無法明確區(qū)分，可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)確認(rèn)。

5、經(jīng)營者維權(quán)的實(shí)務(wù)要點(diǎn)

對(duì)于商鋪經(jīng)營者，爭(zhēng)取經(jīng)營性用房認(rèn)定需注意以下要點(diǎn)：

提前準(zhǔn)備證明材料。包括營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅憑證、近三年的經(jīng)營流水、租賃合同等。材料越齊全，認(rèn)定越有利。

主動(dòng)申報(bào)經(jīng)營情況。在征收調(diào)查階段，主動(dòng)向征收部門申報(bào)經(jīng)營情況，提交證明材料，確保經(jīng)營性用房認(rèn)定不遺漏。

關(guān)注認(rèn)定結(jié)果公示。認(rèn)定結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示，公示期不少于7日。被征收人對(duì)認(rèn)定結(jié)果有異議的，可在公示期內(nèi)提交書面意見，要求復(fù)核。

結(jié)語：商鋪拆遷中，經(jīng)營性用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記用途為基本依據(jù)，同時(shí)對(duì)歷史形成的“住改非”房屋設(shè)置了嚴(yán)格的認(rèn)定條件——2001年11月1日前的“住改非”可按商業(yè)用途認(rèn)定，之后的須經(jīng)批準(zhǔn)。這一制度設(shè)計(jì)既保障了合法商業(yè)用房的權(quán)益，又防止了突擊辦證套取補(bǔ)償?shù)男袨椤?br/>