近日，福州秀峰景山佳園的業(yè)主們被一樁煩心事困擾：小區(qū)7號(hào)樓外圍的一片公共停車位突然被附近一家酒店“接管”，還裝上了收費(fèi)道閘。

01 業(yè)主的困惑：紅線內(nèi)的地，怎么被外人管了？

業(yè)主們站在道閘前，既困惑又氣憤。他們向記者出示了小區(qū)總平面圖，明確顯示這片爭議區(qū)域在小區(qū)紅線范圍內(nèi)。

這片車位此前一直由小區(qū)前物業(yè)管理，業(yè)主可正常使用。然而，2025年4月道閘突然豎起，停車開始收費(fèi)。為了抗議，有業(yè)主甚至拆掉了一半道閘。2025年7月，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，業(yè)主們的一致訴求是：收回車位，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一管理，向全體業(yè)主開放共享，緩解內(nèi)部停車擁堵和消防通道不暢的問題。

02 酒店：我們只是租客，產(chǎn)權(quán)不清楚

面對質(zhì)疑，酒店方的回應(yīng)出人意料。

至于停車場租自誰，酒店前臺(tái)表示不清楚，需問老板，并強(qiáng)調(diào)酒店只有使用權(quán)。

03 線索浮現(xiàn)：五個(gè)村集體與前物業(yè)的“秘密交易”

業(yè)主們猜測，酒店租用的車位可能來自附近的溪里村、象峰村、秀山村、湯斜村、鵝峰村五個(gè)村集體。小區(qū)7號(hào)樓是商住樓，樓內(nèi)商鋪多屬這五個(gè)村的“村財(cái)”。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事件背后果然不簡單。《幫幫團(tuán)》此前已關(guān)注此事，并查到一份關(guān)鍵文件：2025年2月，小區(qū)前物業(yè)——福州市物業(yè)管理服務(wù)公司，將這片停車位移交給了上述五個(gè)村的股份經(jīng)濟(jì)合作社。

移交的原因是什么？前物業(yè)工作人員給出了解釋：因?yàn)槲鍌€(gè)村集體旗下的商業(yè)店面長期拖欠物業(yè)費(fèi)。雙方對簿公堂后，經(jīng)法院調(diào)解達(dá)成協(xié)議，其中一項(xiàng)條件便是用這片停車場的權(quán)益，來抵償部分物業(yè)費(fèi)。

04 核心矛盾：前物業(yè)有權(quán)處置業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)嗎？

根據(jù)《民法典》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主們認(rèn)為，前物業(yè)的這一操作涉嫌無權(quán)處分，嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

對此，前物業(yè)稱，移交時(shí)曾提出，接收方需保證小區(qū)7號(hào)樓業(yè)主的停車需求。

05 法律解析：關(guān)鍵在“業(yè)主共同決定”

法律人士明確指出，處置小區(qū)共有部分，必須經(jīng)過業(yè)主共同決定。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前物業(yè)在未召開業(yè)主大會(huì)、未獲法定比例業(yè)主同意的情況下，擅自將疑似屬于全體業(yè)主共有的車位移交他人，其行為的合法性存疑。

律師 羅威

如果說這個(gè)車位確實(shí)是小區(qū)紅線內(nèi)的業(yè)主共有的公共停車位，那么，前物業(yè)是無權(quán)單方面地把管理權(quán)移交給5個(gè)村集體。因?yàn)楣餐＼囄皇菍儆谌w業(yè)主共同共有的，那么物業(yè)只有服務(wù)和管理的權(quán)限，沒有處分、轉(zhuǎn)讓管理權(quán)的權(quán)利，而且這種移交也沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意，對業(yè)主來說的話是不產(chǎn)生法律效力的?，F(xiàn)在前物業(yè)已經(jīng)離場，小區(qū)又依法成立了業(yè)委會(huì)，那么業(yè)委會(huì)完全有權(quán)代表全體的業(yè)主，收回公共車位的管理權(quán)，可以要求相關(guān)方停止收費(fèi)，拆除道閘，把車位的管理權(quán)交還給業(yè)主。

06 政府協(xié)調(diào)：擱置爭議，先保障使用

記者將問題反映至新店鎮(zhèn)政府。鎮(zhèn)政府工作人員表示，該停車場是為滿足本小區(qū)居民及商業(yè)配套需求而設(shè)。在產(chǎn)權(quán)未完全明晰前，建議擱置爭議，共享使用。

后續(xù)，經(jīng)鎮(zhèn)、村兩級(jí)協(xié)調(diào)，目前停車場已重新開放給小區(qū)居民使用。這場因車位引發(fā)的風(fēng)波暫告一段落，但關(guān)于其最終權(quán)屬的法律問題，或許仍有待厘清。

小區(qū)公共收益與資產(chǎn)歸屬，關(guān)乎每一位業(yè)主的切身利益。秀峰景山佳園的案例提醒我們，業(yè)主要積極行使權(quán)利，通過合法成立的業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)，守護(hù)共有家園。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)更應(yīng)恪守職責(zé)，任何處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的行為，都必須嚴(yán)格依法依規(guī)，經(jīng)業(yè)主共同決定，否則終將面臨法律的審視和業(yè)主的問責(zé)。