北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我兒子前年就有北京購(gòu)房資格了，之所以沒(méi)買房是因?yàn)橘Y金不足?，F(xiàn)在是他女友家提議合伙買房，預(yù)算是首付200萬(wàn)，雙方各半（我們可以多出一點(diǎn)），貸款預(yù)計(jì)在400萬(wàn)左右，兩人收入目前能夠支撐，萬(wàn)一有情況的話我們補(bǔ)貼一點(diǎn)。

之前我們看好的是清河燕清源的兩居室，能改三居，但總價(jià)在700萬(wàn)了。我想讓對(duì)方再多出一點(diǎn)首付，但沒(méi)談攏。然后這些天他們又看了幾套房，都覺(jué)得沒(méi)有燕清源的合適，于是就僵在這里了。

我老公是認(rèn)為沒(méi)必要買這么貴的，看看老小區(qū)其實(shí)有的是便宜的。但孩子們認(rèn)為婚房再努努力是應(yīng)該的，可憑他們的人脈是借不到錢的，那就只能是高貸款?？烧f(shuō)實(shí)話，400萬(wàn)無(wú)論怎么算都已經(jīng)是極限了，因?yàn)樗训氖杖氩桓?，無(wú)論增加多少其實(shí)都是我兒子還。

所以現(xiàn)在我們非常的為難，一邊是實(shí)力實(shí)在不允許，一邊是兩個(gè)孩子又實(shí)在想要，而他女友家又不愿意再出力，愁的我都好幾天睡不好覺(jué)了。

Ps：我找您的意思是看看有沒(méi)有其他合適的小區(qū)，比如就像燕清源這種120平能改三居的，或者是小三居也行，他們想留出生孩子后我們或親家來(lái)幫助帶孩子的房間。另外看網(wǎng)上很多人說(shuō)實(shí)際成交價(jià)其實(shí)并不高，是可以掛牌價(jià)打七八折的，但現(xiàn)實(shí)中我們感覺(jué)砍價(jià)非常的困難，也不知是我們不會(huì)砍價(jià)還是沒(méi)遇到好說(shuō)話的中介。

A：

1、我能理解您家的無(wú)奈，但您找我是要咨詢哪方面??？看樣子主要就是資金的問(wèn)題吧，那這只能是自家解決了，其他還有什么問(wèn)題嗎？

2、燕清源的120平700萬(wàn)，我怎么感覺(jué)這價(jià)格有點(diǎn)兒不太對(duì)似的？700/120=5.8萬(wàn)，明顯偏低了，這套房大概率是有硬傷的，不是頂樓一樓就是臨街或有遮擋的，要不然怎么也得6萬(wàn)多一平。

而且提醒一下，大多數(shù)情況下的戶型都是不好改的，否則我們開(kāi)發(fā)商就自己設(shè)計(jì)了，還能多賣錢呢。自己改的就算效果好，將來(lái)出手的時(shí)候也未必能得到認(rèn)可，哪個(gè)買房的都會(huì)以不喜歡的借口來(lái)砍價(jià)。所以常規(guī)建議是盡量不改，還是直接買三居室為好。

還有，120平的兩居室戶型偏大，或者說(shuō)在豪宅小區(qū)合適，但在普宅小區(qū)就有些錯(cuò)配了。一般來(lái)說(shuō)價(jià)格上都至少不占優(yōu)，出手時(shí)也不太好賣?？紤]好再買。

3、既然您家的要求挺明確，那就找單價(jià)6萬(wàn)之內(nèi)的，小區(qū)品質(zhì)對(duì)標(biāo)燕清源就行?？硟r(jià)到七八折是不可能的，常規(guī)是最多5%，再多就非常難了。說(shuō)能多砍價(jià)的都是不懂行的，甚至還有添亂攪局的嫌疑呢。

4、資金的問(wèn)題只能是自行籌措或協(xié)商，我建議是盡量買緊湊戶型吧，比如7/80平的兩居，或者是100平之內(nèi)的三居，這種房好租好賣，價(jià)格走勢(shì)也不吃虧，比大戶型的強(qiáng)。

僅供參考。

二

Q:

北京人家庭，結(jié)婚時(shí)買的**（近郊）的，當(dāng)時(shí)沒(méi)考慮學(xué)區(qū)，現(xiàn)在倆娃，大的要上學(xué)了，感覺(jué)對(duì)口學(xué)校不行。據(jù)說(shuō)大部分都是本地拆遷戶的孩子，還有不少是**孩子，老師也是當(dāng)年的村小轉(zhuǎn)的，排名連在大興都排不上號(hào)。

我們現(xiàn)在兩個(gè)選擇，一是轉(zhuǎn)戶口到我父母在垂楊柳的房子里，對(duì)口小學(xué)就是垂楊柳，中學(xué)北工大附中。二是賣掉現(xiàn)在的房子，能到手200多萬(wàn)吧，然后貸款買500萬(wàn)的東城的。

兩個(gè)選擇都各有優(yōu)劣，垂楊柳的優(yōu)勢(shì)是省錢，但感覺(jué)學(xué)校也沒(méi)提升什么。而且老房住不下，我們租房的話每個(gè)月至少6000多，再添點(diǎn)都?jí)蛟鹿┑牧?，感覺(jué)不值。換房的優(yōu)勢(shì)是東城學(xué)區(qū)，但劣勢(shì)就是錢少就只能買老破小了，壓力還大，據(jù)說(shuō)補(bǔ)課都得不少錢。

A：

1、您已經(jīng)考慮的很全面了，那就只能是自己來(lái)選擇了?；蛘哒f(shuō)您講的都是事實(shí)，能理解您的無(wú)奈，但誰(shuí)也幫不上忙啊。

2、不過(guò)多說(shuō)一句，**沒(méi)您說(shuō)的那么差。學(xué)校的排名確實(shí)不高，但當(dāng)?shù)夭疬w戶并不多，曾經(jīng)村小的老師也沒(méi)多少。

因?yàn)樵?jīng)的村民頂多2000人，也就是組成800個(gè)家庭吧。而周邊至少上萬(wàn)套房，住了幾萬(wàn)人，拆遷戶占比才多少??？另外北京常住人口的出生率才0.6%，2000人的話一年才生10多個(gè)孩子，半個(gè)班都不到，其中不重視教育的家庭更少。而現(xiàn)在一個(gè)年級(jí)七八個(gè)班都正常，那這么點(diǎn)兒孩子能有多大影響啊？

學(xué)校在當(dāng)年確實(shí)是村小改過(guò)來(lái)的，但這是20多年前的事兒了，當(dāng)年的老師大部分都退休了，或者是不再教課。補(bǔ)充來(lái)的都是新入職的年輕人，至少學(xué)歷早就提升了，能力和經(jīng)驗(yàn)也未必弱。當(dāng)然具體情況我不知道，只是按數(shù)量說(shuō)的。

3、另外垂楊柳+北工大附屬于在朝陽(yáng)區(qū)中上的學(xué)區(qū)了，放到東城也至少中等。這參考一下北工大的中考成績(jī)吧，挺不錯(cuò)的。

或者這么說(shuō)吧，如果只比較高分段，那朝陽(yáng)和東城是一個(gè)檔次。之所以朝陽(yáng)感覺(jué)不如東城，是因?yàn)槿丝诙?頭部校少，所以人均資源不多+分布不均衡。所以別太小看垂楊柳，這算是相對(duì)來(lái)說(shuō)各項(xiàng)兼顧的板塊了，也就是學(xué)校還不錯(cuò)+房?jī)r(jià)不高+沒(méi)溢價(jià)。

4、其他的我沒(méi)什么說(shuō)的了，是否租房vs換房只能是自己定，外人不好建議。

僅供參考。

三

Q:

我不是北京人但有北京購(gòu)房資格，前幾年是買在了燕郊跟唐山，都跌了，唐山的租金還可以，燕郊的精裝房連中介都不建議出租，我想索性賣掉，然后在北京通州買公寓了。土橋的金隅自由筑68平的90萬(wàn)能租3000多一個(gè)月，54平的60萬(wàn)能租2300元。

新光大中心地段更好，但44平的要110萬(wàn)以上，租4000，感覺(jué)是不是還不如金隅自由筑呢？您有什么建議？

A：

1、房子是用來(lái)住的，您這是完全不考慮自住的純投資是嗎？而且想買的還是公寓，那就算具體+準(zhǔn)確的租金回報(bào)率唄，哪個(gè)高買哪個(gè)，不用聽(tīng)別人的建議。

2、不過(guò)多說(shuō)一句，其實(shí)現(xiàn)在全北京商住公寓的租金回報(bào)率都差不多。租售比都是300左右，減去物業(yè)+取暖+空置期之后，純回報(bào)率在3%多點(diǎn)兒。這不光是通州的，朝陽(yáng)甚至核心區(qū)也都差不多，基本是現(xiàn)在銀行存款利息的兩倍左右。

所以如果確定買公寓，那要是我就不買土橋的了，而是盡量選擇離市區(qū)近的，或者是地段兒更繁華的，這對(duì)租金才有保證，至少是好租。剛才我看了一眼自由筑的，有80多套出租房源呢，空置期有可能會(huì)更長(zhǎng)點(diǎn)兒。

3、其他我沒(méi)什么建議。我對(duì)公寓的態(tài)度是盡量別買，畢竟有潛在的風(fēng)險(xiǎn)，而且是在現(xiàn)有的法律層面上無(wú)法解決的。之所以收益這么高就是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)，收益永遠(yuǎn)跟風(fēng)險(xiǎn)呈正比。

再多說(shuō)一句，公寓的租金收益高是明擺著的，誰(shuí)都看的見(jiàn)。但為什么沒(méi)有基金等機(jī)構(gòu)投資者收購(gòu)或定向投資??？就是因?yàn)閾?dān)心萬(wàn)一風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)被套牢唄。雖然每年的收益高了1.5%，但萬(wàn)一一筆損失15%呢，那十年的超值收益就歸零了。所以考慮好再買吧。

僅供參考。

四

Q:

我家孩子在德勝上學(xué)，今年該中考上高中了，所以我們想根據(jù)高中地點(diǎn)換一下房子。因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)買的是回遷房的頂層，每天爬樓很辛苦，而且升值也不好，勉強(qiáng)沒(méi)賠而已。

我們的想法是首選西城之內(nèi)，買沒(méi)有學(xué)位溢價(jià)的房子，預(yù)算800萬(wàn)的至少兩居室。當(dāng)然這要看孩子能考上哪所高中，如果在邊緣的話也考慮朝陽(yáng)，海淀和豐臺(tái)，您有什么建議嗎？

A：

1、這會(huì)兒有什么建議都太早啊，等中考完了再說(shuō)吧。要不然考慮的再多也未必用的上，還不如省下時(shí)間幫孩子備戰(zhàn)中考呢。

2、但多說(shuō)兩句吧。首先是目前的西城沒(méi)有不帶學(xué)位的普宅，也就是所有普宅都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，只是溢價(jià)的多少有所不同而已。

我估計(jì)您家買房是2014年之前，所以當(dāng)時(shí)的西城是確實(shí)存在非學(xué)區(qū)房的。連德勝都有，在裕中小學(xué)改名之前就是個(gè)渣小，對(duì)口房源都沒(méi)有溢價(jià)，是2015年改名三帆之后才開(kāi)始暴漲的。

但2015年之后就沒(méi)有這種情況了，隨著廣外榮豐2008的補(bǔ)漲，西城所有普宅就都漲出溢價(jià)了。所以我建議您沒(méi)必要再考慮西城了，幾乎買不到不帶溢價(jià)的，除非撿漏兒。而您家又用不上學(xué)位了，那溢價(jià)部分就等于閑置，既降低居住的性價(jià)比，而且還有保值的風(fēng)險(xiǎn)。

3、另外海淀也是差不多情況，只能說(shuō)有可能買到溢價(jià)低vs沒(méi)溢價(jià)的，但理論上所有普宅都是有溢價(jià)的。我建議是如果到時(shí)候孩子在北邊上學(xué)，那就看北太平莊到學(xué)院路的房子吧，學(xué)區(qū)不算熱門，溢價(jià)也就不高。

4、其他的沒(méi)什么建議了，等中考出分之后再考慮具體的吧。

僅供參考。

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