來源：市場資訊

（來源：雷叔寫故事）

最近在上海觀察到幾個現(xiàn)象，挺有意思的：

現(xiàn)在路過鏈家，沒人出來搶生意了，據(jù)說店里的員工都出去陪客戶看房了。

光是這樣還沒完。

我之前關(guān)注了好幾個賣房博主，他們每次介紹房子的時候都會喊一句：

“便宜爆了，你們趕緊來買！”

可當(dāng)你這兩個月忽然想著去抄底，跑去問他們：那些便宜爆了的房子還在不在了？

他們會告訴你：都已經(jīng)賣光了。

看起來，上海的房地產(chǎn)明顯在回暖，觀望的人少了，果斷上車的人變多了。

數(shù)據(jù)也能支持個人體感。

統(tǒng)計顯示，“滬七條”頒布一個月以來，上海全市住房累計成交217萬平方米（2.57萬套），成交量比去年同期增加了11%。

就在3月28日，上海二手房單日網(wǎng)簽成交量達(dá)到了?1585套?，創(chuàng)下近5年來的歷史新高。

成交量只是一方面。

細(xì)看數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，成交價格也在往上走。

就在今年2月，上海二手房的價格結(jié)束了連續(xù)9個月的環(huán)比下跌趨勢，漲了?0.2%?，新房銷售價格環(huán)比也上漲?0.2%?。

平均成交面積亦然，數(shù)據(jù)告訴我們：

2026年第一季度?，上海新建商品住房的?平均成交面積為95.3平方米/套?，較2025年同期的?89.7平方米/套?有所上升，增幅約?6.3%?。

如果這個趨勢能持續(xù)下去，那么上海樓市的拐點可能真的要來了。??

放眼全國，其他一線城市的房地產(chǎn)，回暖趨勢基本和上海差不多。

到處都是買房看房的人。

春節(jié)以后，二手房和新房交易量價齊升。

2月?新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%?，?二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%?，漲幅領(lǐng)跑一線城市。

3月網(wǎng)簽量比2月漲了將近一倍，買房者的熱情肉眼可見。

鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更直觀，它告訴我們：

今年以來，北京二手住房的套均總價已經(jīng)上漲了將近10萬元。

??

深圳——

3月22日，深圳二手房單日簽約量創(chuàng)下近5年最高紀(jì)錄。

豪宅市場尤其火爆。

截至3月22日，深圳總價3000萬元以上豪宅累計成交168套，同比增長154.55%。

春日伊始，億元級豪宅就成交了12套。要知道這種檔次的房子，去年一整年也不過才賣出13套。

這樣的成交熱度讓旁觀者大為震撼，所以在描述當(dāng)下深圳樓市的時候，媒體用了一個詞叫：

“核爆級回暖”

還有，廣州——

3月全月，二手房網(wǎng)簽量接近 ?1萬套?，遠(yuǎn)高于2025年月均6000–8000套的水平。

1到3月，一手住宅網(wǎng)簽面積 ?172.67萬平方米?，同比增長 ?36.8%。?

和深圳一樣，廣州的豪宅市場也很熱：?3000萬以上的豪宅累計成交73套，同比上漲128.13%；億元級豪宅則成交了7套。

走出一線城市，你會發(fā)現(xiàn)那些經(jīng)濟底子還不錯的地方，同樣加入了房地產(chǎn)回暖的大潮。??

成都、南京、蘇州、無錫、寧波、杭州、青島、武漢等等城市，眼下都在經(jīng)歷樓市“小陽春”。

盡管網(wǎng)上的段子手們都在說“打死不買房”，“你不買我不買，明年還能少兩萬”……

但在線下的真實世界里，人們對于買房置業(yè)，貌似還挺感興趣的。

那么問題來了：到底是誰還在買房呢？

目前看，主要是那些有改善型需求的人。

這一點其實很好理解。

要知道中國家庭的自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平，更是超過了一眾發(fā)達(dá)國家（美國為65%，英國為70%，日本為60%）。

在有房子住的情況下，還愿意掏巨款買房的人，一定是因為原來的家住得不舒服，想換一套更高級的房子。

所以，數(shù)據(jù)告訴我們：

2026年1至2月，全國120平方米及以上戶型在新房成交中的占比已達(dá)到45.5%，這一占比較2022年的40%提升了5.5個百分點。

相比之下，買100平以下小房子的人反而是少數(shù)。

除了買改善房的人，還有一類買家專門撿漏“老破小”。

他們的思路是趁著當(dāng)下老房跌價，批量抄底“老破小”，用來出租賺收益。

于是，有人花了350萬，在天津買了7套老破小，現(xiàn)在每月收租1.5萬；

有人花了330萬，在成都買了8套老破小，當(dāng)下月租總額2.1萬；

在這些房東看來，經(jīng)過前期大跌，一些老破小的租售比已經(jīng)很香了。把錢拿來投資老破小賺租金，比存銀行劃算。如果未來房價上漲，他們還能把手里的房子擇時變現(xiàn)。

所以他們果斷出手，看到合適的老破小馬上收入囊中。

當(dāng)然，對于他們的購房行為，網(wǎng)友們是質(zhì)疑的。

很多人想不通，明明生育率在降低，怎么還有“大怨種”覺得未來房價會上漲？

“青壯年人口逐漸減少，購房需求隨之萎縮，房價肯定會降啊?！?/p>

從直覺上來看，上面這個說法好像挺合理的。

不過，如果看看國外的經(jīng)驗，就會發(fā)現(xiàn)一些反直覺的案例。

最典型的是日韓。他們早就進(jìn)入少子化時代了，但這兩個國家的房價并沒有降低，大城市的房價甚至越長越兇。

你看日本，全國總?cè)丝跀?shù)連續(xù)14年下滑，許多鄉(xiāng)村都已經(jīng)荒無人煙了，但東京23區(qū)的房價卻連漲12年，且漲幅相當(dāng)驚人。

就拿近五年的房價做個對比：

2025年，在東京23區(qū)買一套房齡20年、面積70平的二手公寓需要花上億日元；

五年前，大概只要花一半價格就能在這里拿下同戶型的房子。

韓國，早已步入深度老齡化，出生人口連續(xù)多年下降。

即便如此，房價還是連漲了20年。

就算韓國官方宣布全國進(jìn)入“人口緊急狀態(tài)”，首爾的房價依然在去年創(chuàng)下新高。

歐洲也出現(xiàn)過類似的故事。

德國、意大利、西班牙這些國家都已經(jīng)深度老齡化了，照理說房子應(yīng)該變得很便宜才對。

但事實上，柏林、米蘭、馬德里的房價還在持續(xù)走高。

為什么會這樣呢？

根本原因在于大城市具有人口虹吸效應(yīng)。

一方面，大城市文教資源好、就業(yè)機會多，所以青壯年勞動力都會從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)涌入大城市。

即便城市“土著”都不生孩子了，也會有一堆外地孩子源源不斷地補充進(jìn)來。

這些孩子定居城市后總會創(chuàng)造新的買房需求。

另一方面，人口老齡化還會加劇虹吸效應(yīng)。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，老齡化意味著膨脹的養(yǎng)老支出和公共服務(wù)支出。

大城市財政實力雄厚，完全能承擔(dān)這些成本。

小城市就不一定了，當(dāng)財政壓力大到無法覆蓋各項支出，基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)縮水的情況就會出現(xiàn)。

所以也會有一部分小城市的“婆羅門”家庭，借著孩子到大城市讀書、工作的機會，帶著資產(chǎn)搬到大城市來。

與此同時，老齡化會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩。

大城市集中了高端產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)和就業(yè)機會，能提供更高的收入和職業(yè)發(fā)展空間，而小城市大多依賴傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，老齡化下產(chǎn)業(yè)萎縮，就業(yè)崗位持續(xù)減少。

再有就是，老齡化國家普遍低利率甚至負(fù)利率，部分資金無處可去，就想著涌入核心城市房產(chǎn)保值增值。

換句話說，老齡化帶來的養(yǎng)老、醫(yī)療、就業(yè)、資產(chǎn)保值等等需求，在大城市才能被更好地滿足，小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的短板反而會在老齡化中持續(xù)暴露、加劇。

越加劇，越會推動人口和資源進(jìn)一步向大城市集中。

久而久之，房價也會跟著向上走。

日本“娃娃村”，由于人太少了，所以村民做了一些人偶娃娃來陪伴活人

當(dāng)然，需要特別說明的一點是：

并不是所有老齡化國家都會出現(xiàn)大城市房子漲價的情況。

在拉美和東歐，那些沒有發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)、沒有虹吸效應(yīng)的國家，一旦出現(xiàn)出生率降低和人口負(fù)增長，全國房價就會開啟普跌模式。在這些國家里，大城市的房地產(chǎn)也無法保值增值，小城鎮(zhèn)的房子更是白送都沒人要。

還有像美國、加拿大這種多中心國家也不一定滿足“出生率下降，大城市房價上漲”的規(guī)律。

道理很簡單——因為多中心，每個地方的資源都差不多，人們不用擠進(jìn)城市也能找到謀生路徑，所以大城市的房價漲幅反而有限。

說白了，人口確實是房價的重要影響因素，但出生率降低，從來不是大城房價下跌的必然理由。

人口凈流入的高線城市，手握資源、產(chǎn)業(yè)、人口三大底牌，樓市的底氣會越來越足。

而那些人口凈流出的小城小鎮(zhèn)，房東們想靠房子保值增值，基本沒啥可能。

若干年后，隨著祖輩父輩老去，這里的獨生子女們都會繼承一堆房子。

只是到那一天，這些房子還值多少錢就不好說了——到那時候，房子多可能反而是種負(fù)擔(dān)，因為它們已經(jīng)不值錢了，但房屋的所有者還要花大量精力去維護它們。