今天咱們來(lái)聊聊租售比，因?yàn)楝F(xiàn)在租售比是越來(lái)越高了。

最近58同城研究院公布了3月份的最新租售比數(shù)據(jù)：一線城市平均達(dá)到2%，新一線城市2.7%，二線城市3.1%。從這里就能看出來(lái)，現(xiàn)在的租房回報(bào)率確實(shí)處在持續(xù)上漲的通道，而且大家也越來(lái)越看重租售比了。

原因就是，當(dāng)下房地產(chǎn)處在下行周期。放在以前樓市上行的時(shí)候，其實(shí)很少有人關(guān)心租售比的回報(bào)問(wèn)題，所有人眼里只有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的差價(jià)。可現(xiàn)在市場(chǎng)不一樣了，增值預(yù)期沒(méi)了，甚至買(mǎi)房可能還要虧錢(qián)，大家自然就開(kāi)始看重相對(duì)穩(wěn)定的租售比現(xiàn)金流。因此，租售比也就成了衡量房子值不值得買(mǎi)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

也正是因?yàn)檫@樣，很多人把合理的租售比，當(dāng)成樓市筑底的一個(gè)重要依據(jù)，現(xiàn)實(shí)也確實(shí)如此。

比如這兩年，各大城市的老破小成交比重明顯提升。這可不是因?yàn)槔掀菩∑焚|(zhì)有多高、戶型有多棒，本質(zhì)原因就是老破小的價(jià)格跌得足夠多，租售比變得相對(duì)合理。很多人一算賬，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房和租房的成本差不了太多，甚至用公積金貸款的話，成本會(huì)更低，所以很多人就干脆入手買(mǎi)這樣的老破小，道理其實(shí)就是這么簡(jiǎn)單。

所以說(shuō)，把租售比當(dāng)做判斷樓市筑底的指標(biāo)，是有一定合理性的，但我們一定要看清楚，它只是筑底的一個(gè)指標(biāo)，不代表房?jī)r(jià)馬上就要上漲。

目前租售比之所以快速拉高，很大一部分原因是，房?jī)r(jià)下跌的速度遠(yuǎn)超過(guò)了租金下跌的速度，這是一種典型的被動(dòng)型上漲，而不是租金主動(dòng)大幅上漲帶來(lái)的。

當(dāng)房?jī)r(jià)跌到一定臨界值，租售比變得劃算了，確實(shí)會(huì)刺激一部分人進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)也有了企穩(wěn)的基礎(chǔ)，但租售比高不代表反彈。要想真正迎來(lái)上漲，必須有租金的配合。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)跌到位了，租金同時(shí)在上漲，就像現(xiàn)在回暖的香港樓市一樣。

過(guò)去幾年，香港的房?jī)r(jià)雖然在下跌，但租金整體還是保持上漲狀態(tài)，一漲一跌實(shí)現(xiàn)雙向靠攏，導(dǎo)致租售比越來(lái)越高，甚至已經(jīng)超過(guò)了房貸利率，房?jī)r(jià)才有可能真正起來(lái)。

因?yàn)樽饨鹕蠞q，本質(zhì)上反映的是大家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期有所轉(zhuǎn)好，愿意在居住上花更多的錢(qián)。收入預(yù)期穩(wěn)了，房?jī)r(jià)又經(jīng)過(guò)一輪合理調(diào)整，租售比更加合理，買(mǎi)房的人才會(huì)真正多起來(lái)。尤其是當(dāng)租售比超過(guò)房貸利率的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲的可能性才會(huì)被徹底放大。

所以大家千萬(wàn)不要搞混，看到租售比高就認(rèn)為房?jī)r(jià)要大漲。筑底和上漲，還是兩個(gè)概念、兩個(gè)不同的階段。

并且最近我也看到，有不少人開(kāi)始抄底高租售比的老破小，這里也必須提醒大家，一定要謹(jǐn)慎。

如果你是純自住，租售比合理，相當(dāng)于長(zhǎng)期持有，把自己當(dāng)成長(zhǎng)期租戶，用來(lái)當(dāng)婚房或者解決孩子上學(xué)問(wèn)題，這可以理解，也能接受。但如果是投資，尤其是貸款買(mǎi)多套，風(fēng)險(xiǎn)真的非常高。

因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)需要綜合考量，不能只看租售比這一項(xiàng)。如果只看租售比，同樣位置的公寓，租售比甚至能達(dá)到住宅的1.5倍到2倍，可為什么現(xiàn)在公寓賣(mài)不動(dòng)？根本問(wèn)題不是公寓交易稅費(fèi)高，而是流動(dòng)性太差，太難變現(xiàn)了。

公寓雖然有穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，但想真正套現(xiàn)離場(chǎng)，很難出手。老破小雖然比公寓好賣(mài)一點(diǎn)，但當(dāng)下依然是典型的買(mǎi)方市場(chǎng)，想快速成交還得以?xún)r(jià)換量，依然有不小的價(jià)格壓力。

總的來(lái)說(shuō)，老破小的租售比不錯(cuò)，租金能夠覆蓋一部分月供，純自住是可以考慮的。但只要沾上投資，現(xiàn)在的房地產(chǎn)依然有風(fēng)險(xiǎn)，而且最大的風(fēng)險(xiǎn)就是，樓市還沒(méi)有真正完成止跌回穩(wěn)。一旦房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，虧損幅度可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你拿到的那一點(diǎn)租金回報(bào)。