文/中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院高級(jí)學(xué)術(shù)顧問(wèn)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成、寧波財(cái)經(jīng)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院講師汪恒

中國(guó)房地產(chǎn)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)?！笆逦濉币?guī)劃為行業(yè)明確了“先化風(fēng)險(xiǎn)、再謀新路”的清晰路徑。現(xiàn)階段，須以穩(wěn)住市場(chǎng)為前提，以構(gòu)建新模式為核心，以提升居住品質(zhì)為根本，通過(guò)分層供給、因城施策、財(cái)政協(xié)同、金融支持等多維發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)真正回歸居現(xiàn)階段，須以穩(wěn)住市場(chǎng)為前提，以構(gòu)建新模式為核心，以提升居住品質(zhì)為根本，通過(guò)分層供給、因城施策、財(cái)政協(xié)同、金融支持等多維發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)真正回歸居住本源，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的深刻轉(zhuǎn)型。這不僅關(guān)乎行業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的基本要求。

“十四五”時(shí)期是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折階段。行業(yè)在經(jīng)歷長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)后進(jìn)入深度調(diào)整，過(guò)去20多年形成的傳統(tǒng)的高負(fù)債、高杠桿發(fā)展模式逐漸難以為繼。面對(duì)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整與城鎮(zhèn)化邊際效應(yīng)遞減的趨勢(shì)，2023年7月24日，中央政治局會(huì)議審時(shí)度勢(shì)提出了適應(yīng)新形勢(shì)的戰(zhàn)略要求。此后，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，到住建部強(qiáng)調(diào)建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，政策組合拳的主線始終圍繞著“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”展開(kāi)。特別是2024年底至2025年，中央明確提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，將穩(wěn)地產(chǎn)上升到了關(guān)乎宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的戰(zhàn)略高度。

而近期發(fā)布的“十五五”規(guī)劃建議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略要求呈現(xiàn)出鮮明的分層次特征。一是“刮骨療傷”，處理“十四五”期間及以前行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，“提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。二是“整裝待發(fā)”，為行業(yè)發(fā)展指明新的方向，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給”，“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”等。在“新模式、新思路”的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)行業(yè)有望涅槃重生、回歸本源，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。

去風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)

自1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了重要作用。但隨著人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，行業(yè)高速增長(zhǎng)期已結(jié)束。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并非簡(jiǎn)單的周期性波動(dòng)，而是資產(chǎn)負(fù)債表衰退風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中顯現(xiàn)。

資產(chǎn)負(fù)債表受損與剛性債務(wù)的錯(cuò)配

過(guò)去20多年，房地產(chǎn)行業(yè)形成了極具時(shí)代特征的“高負(fù)債-高增長(zhǎng)”模式，即依靠市場(chǎng)上行紅利掩蓋底層運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在這種模式下，房企通過(guò)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”快速擴(kuò)張，居民部門通過(guò)按揭貸款加杠桿購(gòu)房，地方政府依賴土地出讓金維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)，三方共同推高了資產(chǎn)價(jià)格，也積累了較高的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前行業(yè)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)在于，當(dāng)資產(chǎn)端的房?jī)r(jià)與地價(jià)進(jìn)入下行周期，負(fù)債端的銀行貸款、房企債券等債務(wù)卻具有剛性。這種估值下行與債務(wù)剛性的錯(cuò)配，直接導(dǎo)致了微觀主體資產(chǎn)負(fù)債表的實(shí)質(zhì)性受損。此時(shí)，微觀主體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)從“利潤(rùn)最大化”轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)最小化”，利用后續(xù)經(jīng)營(yíng)收入償還債務(wù)，而非進(jìn)行新的投資;資產(chǎn)價(jià)格的縮水不僅引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)行業(yè)前景的擔(dān)憂，還通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)進(jìn)一步放大了居民財(cái)富的縮水，抑制了全社會(huì)的內(nèi)需潛力。

警惕合成謬誤引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

在去風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，必須高度警惕合成謬誤帶來(lái)的負(fù)面反饋。當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期下行時(shí)，前期經(jīng)營(yíng)激進(jìn)的房企從個(gè)體理性出發(fā)，會(huì)傾向于通過(guò)大幅折價(jià)拋售資產(chǎn)、收縮投資來(lái)回籠資金以償還債務(wù)，而其他房企則被逼跟進(jìn)。然而，如果所有企業(yè)同時(shí)采取此類行動(dòng)，宏觀上就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大幅下降和流動(dòng)性枯竭，使行業(yè)陷入資產(chǎn)價(jià)格下跌與債務(wù)壓力上升的惡性循環(huán)。

目前，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已與地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)高度交織，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的核心關(guān)切。因此，“十五五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)分層次處理風(fēng)險(xiǎn)，首要工作即提高防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防單一風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)橄到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

以時(shí)間換空間，推動(dòng)有序出清

當(dāng)前問(wèn)題的解決思路不應(yīng)是簡(jiǎn)單的硬著陸，而應(yīng)通過(guò)政策支持實(shí)現(xiàn)“時(shí)間換空間”的平穩(wěn)著陸。房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已由1998年的4.5%上升至2025年的6.2%1，其支柱定位長(zhǎng)期不變，但可以通過(guò)剝離其過(guò)度承載的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)功能，逐步降低其對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。例如，通過(guò)使租售比、房?jī)r(jià)收入比回歸合理水平、控制空置率等方式，將風(fēng)險(xiǎn)限定在可控范圍；讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，剝離金融投機(jī)與增長(zhǎng)包袱。

“棄舊路、走新路”是新形勢(shì)下的必然選擇

從短缺經(jīng)濟(jì)中崛起的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)牢牢把握解決中國(guó)百姓不夠住的這一歷史命題，各參與方均以拉動(dòng)投資為主要手段推動(dòng)行業(yè)發(fā)展并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我國(guó)人均城鎮(zhèn)住宅建筑面積由1998年的18.7平方米上升到2023年的超過(guò)40平方米，以美國(guó)六分之一的人均GDP實(shí)現(xiàn)了三分之二的人均住房面積。

然而，隨著社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)化為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，住房領(lǐng)域的主要問(wèn)題已從“總量短缺”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)不均、結(jié)構(gòu)不適配”，人口到頂、城鎮(zhèn)化放緩、經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)軌和風(fēng)險(xiǎn)的累積，這些主要是在“十四五”期間出現(xiàn)的，也是“十五五”規(guī)劃期間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)。

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，首先是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在過(guò)去以規(guī)模快速擴(kuò)張為特征的增量市場(chǎng)環(huán)境下，部分市場(chǎng)參與者往往規(guī)避或繞過(guò)監(jiān)管規(guī)則，依靠市場(chǎng)上行掩蓋運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2022年“保交樓”問(wèn)題的凸顯，正是舊模式難以為繼的集中體現(xiàn)。因此，新模式必須建立在健全且能嚴(yán)格執(zhí)行的規(guī)則體系之上。倪虹（2025）提出做實(shí)項(xiàng)目公司制、推行主辦銀行制和推進(jìn)現(xiàn)房銷售制等具體舉措，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度，這是確?！笆逦濉睒?gòu)建房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展的一套組合拳。

一是做實(shí)項(xiàng)目公司制，切斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。這一制度旨在確保單個(gè)項(xiàng)目的資金優(yōu)先用于項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)建設(shè)，防止集團(tuán)總部通過(guò)資金池運(yùn)作挪用項(xiàng)目資金，避免“拆東墻補(bǔ)西墻”導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二是推行主辦銀行制，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與資金封閉管理。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行滿足項(xiàng)目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。這一制度源于2024年的房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單制度。白名單項(xiàng)目須確定一家主辦銀行，承諾資金封閉運(yùn)行、專款專用，保障建設(shè)與交付。截至2025年9月底，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已超過(guò)7萬(wàn)億元，支持近2000萬(wàn)套住房建設(shè)交付。2主辦銀行制有效避免了多家銀行爭(zhēng)相凍結(jié)資金賬戶的情況。

三是推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。在商品房銷售上，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，做到“所見(jiàn)即所得”；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房銷售面積在商品住宅銷售面積中的占比從2020年的12.7%提升至2025年的35.9%，6年提升23.2個(gè)百分點(diǎn)。2025年1—12月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)3.16億平方米，較2024年全年增長(zhǎng)6.4%。3海南、雄安新區(qū)等地已全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)省（市）出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)支持政策。

四是代建模式成為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，代建作為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分，已被眾多房企提升至重要戰(zhàn)略位置。2024年，初步統(tǒng)計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約規(guī)劃建筑面積預(yù)計(jì)為16500萬(wàn)平方米，規(guī)模仍然保持高位（中指研究院，2025）。截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)已超過(guò)100家房企涉足代建業(yè)務(wù)，銷售額排名前100的房企中，有八成已涉足代建。這一模式有助于企業(yè)降低資金壓力，通過(guò)專業(yè)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

補(bǔ)齊保障住房供給體系

著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，需要補(bǔ)齊保障住房供給的“短板”。住房兼具商品屬性與社會(huì)保障屬性。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，新加坡組屋（HDB）制度覆蓋80%以上居民、德國(guó)住房合作社模式穩(wěn)定市場(chǎng)租金，均證明雙軌制是破解住房難題的有效路徑。從我國(guó)看，當(dāng)前城鎮(zhèn)化率已突破66%，新市民、青年人住房困難與存量房資源閑置并存，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，亟須通過(guò)制度性重構(gòu)實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的梯度供給格局。

一是保障性住房覆蓋面亟待擴(kuò)大。據(jù)申萬(wàn)宏源研究(2024)估算，截至2023年末不含棚改在內(nèi)的保障性住房占存量住房面積的比例僅8.0%；根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算，城鎮(zhèn)家庭戶中租賃廉租房、公租房的比例為3.4%，購(gòu)買經(jīng)適房、兩限房的比例為3.8%，二者合計(jì)7.2%。政策層面要求各地每年新增的保障性住房（含配售型、配租型、公租房等）面積占新增住宅總量的30%。

二是國(guó)際實(shí)踐提供了重要鏡鑒。新加坡住房模式以政府主導(dǎo)的組屋為核心，同時(shí)保留市場(chǎng)化的私人住宅體系。新加坡建屋發(fā)展局自1960年成立以來(lái)，致力于提供廉價(jià)住房，其關(guān)鍵在于政府大力扶持、低價(jià)保障住房供給充足，并且監(jiān)管嚴(yán)格，形成了廉租房、廉價(jià)房和高端私人住宅為一體的階梯化供應(yīng)體系。相比之下，我國(guó)保障房在發(fā)展背景、覆蓋范圍、住房品質(zhì)、資金來(lái)源、土地成本、稅收制度等方面與新加坡的組屋制度仍有較大差距，未來(lái)的發(fā)展包括擴(kuò)大保障房的供給、完善保障房相關(guān)配套制度以及擴(kuò)大資金來(lái)源等。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用

“十五五”時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從經(jīng)濟(jì)支柱到多元載體的深刻蛻變。過(guò)去行業(yè)單一依賴投資拉動(dòng)和土地財(cái)政，如今要協(xié)同發(fā)揮居住保障、人力資本積累、消費(fèi)釋放等多維價(jià)值。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)需要解決的已不僅是如何建更多房子，更是讓房子如何更好地服務(wù)于人的全面發(fā)展。這一轉(zhuǎn)變既是破解當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌、財(cái)富縮水、消費(fèi)收縮負(fù)向循環(huán)的現(xiàn)實(shí)需要，也是重塑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、培育新質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略選擇。具體而言，房地產(chǎn)可以從以下方面拓展其經(jīng)濟(jì)功能。

一是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。房屋的最大功能還是居住，我國(guó)仍然是世界第二人口大國(guó)，城鎮(zhèn)化速度雖然放緩，但快速城鎮(zhèn)化時(shí)期仍未結(jié)束，“居有所住”仍是大多數(shù)百姓樸素的人生目標(biāo)。把這一目標(biāo)納入公共服務(wù)體系，也是我國(guó)制度優(yōu)越性的體現(xiàn)。對(duì)于城鎮(zhèn)困難家庭基本住房需求，通過(guò)保障房得以滿足，盡量限制住房的金融屬性；對(duì)于低收入群體，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房等渠道降低購(gòu)房門檻；而對(duì)于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通過(guò)市場(chǎng)得以滿足，輔以差別化信貸、稅收政策調(diào)節(jié)，而無(wú)須嚴(yán)格限制其金融屬性。對(duì)改善性需求的因城施策須建立在對(duì)于人口形勢(shì)的精準(zhǔn)估計(jì)之上，遵循“以存量定增量”的原則，為土地供應(yīng)管理提供明確且嚴(yán)格的要求。

二是從“投資于物”轉(zhuǎn)向“投資于人”。良好的居住條件不僅是生活資料，而且是人力資本積累的重要載體?！昂梅孔印边@一理念在很大程度上來(lái)源于對(duì)提升消費(fèi)者居住水平的思考。在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”發(fā)展模式大為流行的時(shí)期，如何快速建成房子成了房企的首要目標(biāo)，而一些投資客買入即轉(zhuǎn)售，對(duì)于房屋質(zhì)量也不關(guān)心，共同導(dǎo)致了一批同質(zhì)化、低質(zhì)化房屋上市。

“十五五”規(guī)劃建議提出“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，既是對(duì)過(guò)去一段時(shí)間行業(yè)亂象的糾正，也是對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展方向的指引。同時(shí)，大規(guī)模的舊城改造既是改善居住質(zhì)量的重要手段，也有助于拉動(dòng)投資。我國(guó)商品住房制度也已實(shí)施了20多年，很多早期的住房已進(jìn)入維護(hù)更新期，建立房屋全生命周期安全管理制度是應(yīng)對(duì)我國(guó)即將來(lái)臨的房屋大規(guī)模修繕、加固、更新的未雨綢繆之舉?！笆逦濉逼陂g，若每年改造5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，可拉動(dòng)投資超萬(wàn)億元，同時(shí)改善數(shù)千萬(wàn)家庭居住條件（中誠(chéng)信國(guó)際，2026）。此外，城中村改造、危舊房改造等工程，既能消化存量商品房作為安置房源，又能釋放土地價(jià)值用于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

三是促進(jìn)內(nèi)需，尤其是釋放我國(guó)消費(fèi)潛力。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查，我國(guó)有房居民占比超過(guò)90%，房?jī)r(jià)下行帶來(lái)了居民財(cái)富的縮水，并通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿被進(jìn)一步放大。行業(yè)下行還牽動(dòng)自身與上下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，而這些與我國(guó)內(nèi)需不足的問(wèn)題相互交織。

截至2024年底，我國(guó)住房公積金累計(jì)繳存總額32.79萬(wàn)億元，已使用21.86萬(wàn)億元，繳存余額10.93萬(wàn)億元，使用效率偏低。4可借鑒新加坡中央公積金（CPF）經(jīng)驗(yàn)，在確保住房消費(fèi)基本功能前提下，逐步將使用范圍拓展至醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等家庭必需消費(fèi)領(lǐng)域。據(jù)測(cè)算，若公積金使用范圍適度放寬，每年可釋放數(shù)千億元消費(fèi)潛力，有效對(duì)沖房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的財(cái)富收縮效應(yīng)。

目前我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比仍超20倍，遠(yuǎn)超國(guó)際合理水平（3~6倍）。高房?jī)r(jià)迫使居民過(guò)度儲(chǔ)蓄、壓縮當(dāng)期消費(fèi)。若通過(guò)保障性租賃住房和市場(chǎng)化長(zhǎng)租房供給，將租金回報(bào)率穩(wěn)定在3%~4%的合理區(qū)間，可使租房家庭釋放30%~40%的住房支出用于其他消費(fèi)。

此外，住房與生育政策的協(xié)同可釋放結(jié)構(gòu)性消費(fèi)潛力。住房成本是抑制生育意愿的重要因素之一?？赏ㄟ^(guò)中央財(cái)政對(duì)多孩家庭購(gòu)房貸款貼息，降低購(gòu)房成本，鼓勵(lì)生育。若“十五五”期間每年支持100萬(wàn)個(gè)三孩家庭改善住房條件，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，按每戶補(bǔ)貼20萬(wàn)元計(jì)算，需財(cái)政資金2000億元，但可帶動(dòng)住房消費(fèi)超1萬(wàn)億元，并產(chǎn)生長(zhǎng)期人口紅利。

穩(wěn)市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的基本前提

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)銷售仍在下降，2025年，新建商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，比上年下降8.7%；投資下降更為明顯，2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%。5為實(shí)現(xiàn)“十五五”的發(fā)展目標(biāo)，首先要穩(wěn)住市場(chǎng)，這不僅關(guān)系行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)和自身發(fā)展，也與我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。目前我國(guó)需多策并舉，爭(zhēng)取在一兩年時(shí)間內(nèi)穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，為行業(yè)自身也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)幦r(shí)間。

一是穩(wěn)住高能級(jí)城市房地產(chǎn)是托底市場(chǎng)的關(guān)鍵支點(diǎn)。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主引擎、人口主要流入地，高能級(jí)城市要盡力去除行業(yè)發(fā)展的相關(guān)限制，以完善保障性住房體系為基石，充分滿足改善性居住需求為抓手。收購(gòu)閑置商業(yè)用房改建為保障房或租賃房，緩解困難群體購(gòu)房壓力;進(jìn)一步放開(kāi)高檔住房及中心城區(qū)普通住房交易限制，鼓勵(lì)業(yè)主通過(guò)出租獲取收益。2024年9月底以來(lái)，一線城市已率先調(diào)整限購(gòu)政策，上海放寬外環(huán)外區(qū)域限購(gòu)，深圳放開(kāi)非深籍購(gòu)房限制，北京針對(duì)五環(huán)外區(qū)域優(yōu)化限購(gòu)，這些梯度放松政策既避免了市場(chǎng)虹吸效應(yīng)，又精準(zhǔn)釋放了改善型需求。應(yīng)通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)合理調(diào)控房?jī)r(jià)，將其控制在符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的區(qū)間內(nèi)。

二是有效落實(shí)“好房子”理念是重塑市場(chǎng)信心的品質(zhì)基礎(chǔ)。從技術(shù)層面分析，市場(chǎng)下行帶來(lái)的土地價(jià)格和其他原材料價(jià)格下行，為好房子建設(shè)騰出了資金空間，新房子可以在房?jī)r(jià)不上升的前提下提高建設(shè)質(zhì)量。住建部提出的安全、舒適、綠色、智慧好房子標(biāo)準(zhǔn)，北京要求新建住宅層高不低于3米，南京將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入土地出讓條件，這些具體指標(biāo)正逐項(xiàng)落地。當(dāng)前改善性需求占比持續(xù)提升，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)敏感度已超過(guò)價(jià)格敏感度，好房子成為打破觀望情緒的關(guān)鍵抓手。

三是需要中央財(cái)政及創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，單純依靠地方政府的有限財(cái)力已難以撬動(dòng)龐大的存量市場(chǎng)。中央財(cái)政的深度介入與政策協(xié)同，是實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵變量。

①可以運(yùn)用多元化財(cái)政工具彌補(bǔ)投資缺口，進(jìn)一步推廣“十四五”期間證明行之有效的政策舉措。中央財(cái)政可通過(guò)發(fā)行特別國(guó)債有效彌補(bǔ)地方在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房開(kāi)發(fā)中的投資缺口。支持地方政府利用專項(xiàng)資金收購(gòu)閑置土地與存量商品房，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。這種方式既能直接緩解房企的現(xiàn)金流壓力，又能通過(guò)減少市場(chǎng)冗余供應(yīng)，加速價(jià)格底部的形成，實(shí)現(xiàn)“以需定供”的良性循環(huán)。②深化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新與推廣，為滿足行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型對(duì)資金流轉(zhuǎn)效率的要求，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品試點(diǎn)。通過(guò)加快REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）和ABS（資產(chǎn)支持證券）的發(fā)行節(jié)奏，將沉淀的存量資產(chǎn)（如租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)）轉(zhuǎn)化為流動(dòng)的金融產(chǎn)品。這不僅能降低開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率，還能為社會(huì)資金提供穩(wěn)定的投資渠道。

總而言之，中國(guó)房地產(chǎn)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)?！笆逦濉币?guī)劃為行業(yè)明確了“先化風(fēng)險(xiǎn)、再謀新路”的清晰路徑?，F(xiàn)階段，須以穩(wěn)住市場(chǎng)為前提，以構(gòu)建新模式為核心，以提升居住品質(zhì)為根本，通過(guò)分層供給、因城施策、財(cái)政協(xié)同、金融支持等多維發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)真正回歸居現(xiàn)階段，須以穩(wěn)住市場(chǎng)為前提，以構(gòu)建新模式為核心，以提升居住品質(zhì)為根本，通過(guò)分層供給、因城施策、財(cái)政協(xié)同、金融支持等多維發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)真正回歸居住本源，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升的深刻轉(zhuǎn)型。這不僅關(guān)乎行業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的基本要求。

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編輯 | 周茗一

審核丨秦婷

責(zé)編 | 蘭銀帆

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