我賣房子快15年了，說(shuō)句掏心窩子的話，現(xiàn)在的樓市早就不是閉眼買都能賺的年代了！過(guò)去那幾年可以，現(xiàn)在買錯(cuò)一套房，不僅賺不到錢，還可能把首付都虧進(jìn)去，甚至砸手里賣不掉。

很多外行人買房只看價(jià)格低，戶型大，規(guī)劃好，卻不知道這些看似不錯(cuò)的房子，其實(shí)全都是懂行人避之不及的坑！講真的，現(xiàn)在的市場(chǎng)，真的不要再亂買房了！外行人“搶著買”的3種房子，懂行人看都不會(huì)看。

第一種，遠(yuǎn)郊“畫大餅”的新房

外行人最愛(ài)買這種房子，理由很簡(jiǎn)單，價(jià)格便宜，戶型大，環(huán)境好，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告訴你，買這里就對(duì)了！這里未來(lái)會(huì)規(guī)劃地鐵，會(huì)規(guī)劃學(xué)校，還有自建商業(yè)，聽(tīng)起來(lái)是一片光明，但懂行人都知道，這種房子幾乎沒(méi)啥流通性，買了就是長(zhǎng)期站崗。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，二線城市的遠(yuǎn)郊板塊二手房均價(jià)同比跌幅普遍在10%~20%，部分三四線的遠(yuǎn)郊甚至能跌到腰斬，比如北海、海南的遠(yuǎn)郊文旅盤，價(jià)格跌一半都沒(méi)人接盤！遠(yuǎn)郊新房的庫(kù)存去化周期普遍超過(guò)20個(gè)月，遠(yuǎn)超市中心的6~8個(gè)月，買了這種房子，意味著你想賣的時(shí)候，要和幾百套房源去競(jìng)爭(zhēng)，可能降價(jià)都沒(méi)人要。

另外，買這種房子，生活上也不方便。遠(yuǎn)郊的通勤時(shí)間至少1.5個(gè)小時(shí)起步，每天上下班來(lái)回就要3個(gè)小時(shí)，時(shí)間成本太高，而且周邊的配套幾乎全都是規(guī)劃中，5~10年都未必能落地，買菜、看病、上學(xué)都還要跑市區(qū)，住起來(lái)非常憋屈。

更重要的是，遠(yuǎn)郊這種地方，人口流入少，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)基本上全靠開(kāi)發(fā)商炒作，一旦炒作退潮，炒不下去了，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)下跌！懂行人買房，只會(huì)看當(dāng)下的配套，從來(lái)不看未來(lái)的規(guī)劃，像這種遠(yuǎn)郊新房，哪怕價(jià)格再便宜，也不會(huì)碰！

第二種，40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓

這種40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓，最吸引人的地方就是，低總價(jià)、不限購(gòu)、精裝修，讓人感覺(jué)花幾十萬(wàn)就能買套房，比住宅價(jià)格便宜一半，太劃算了！但懂行人都知道，這種商業(yè)公寓是房產(chǎn)里面最坑的房子，一旦買了，就別想再轉(zhuǎn)手了。

為什么？首先，產(chǎn)權(quán)只有40年，比住宅少30年，到期續(xù)期麻煩，會(huì)有什么變化，誰(shuí)也不知道！其次，商水商電，沒(méi)有天然氣，生活成本比較高！最后，不能落戶，沒(méi)有學(xué)區(qū)，孩子上學(xué)沒(méi)戲。

當(dāng)然了，以上這3點(diǎn)還不是最讓人難以接受的！最讓人難以接受的是，轉(zhuǎn)手困難！公寓的交易稅費(fèi)高達(dá)10~20%，一套100萬(wàn)的公寓，轉(zhuǎn)手就要交10~20萬(wàn)的稅費(fèi)，再加上愿意接盤的人少，掛牌幾年都未必能成交。

有數(shù)據(jù)顯示，100萬(wàn)的公寓持有5年，估值大概能跌到60~75萬(wàn)，不僅沒(méi)有增值，甚至連本金都虧了！很多人買了公寓想出租，結(jié)果發(fā)現(xiàn)租金很低，沒(méi)辦法，只好空著！之前我看過(guò)一份數(shù)據(jù)，說(shuō)公寓的租售比連2%都不到，還不如把買公寓的錢存銀行合適呢！懂行人是不會(huì)買這種公寓的，懂行人買房只認(rèn)70年的住宅，商業(yè)公寓、寫字樓，一律不買！

第三種，沒(méi)有學(xué)區(qū)，沒(méi)有物業(yè)，房齡超20年的老破小

很多人覺(jué)得老破小的房子地段好，總價(jià)低，還有拆遷的可能性，是撿漏的好房子！其實(shí)懂行人都知道，沒(méi)有核心價(jià)值的老破小，買了就是燙手山芋，住著糟心，還不好轉(zhuǎn)手。

這類老破小的問(wèn)題很明顯，房齡超過(guò)20年，銀行貸款就不容易審批，超過(guò)30年的房子，銀行基本上是不會(huì)批貸款的，買家只能全款買，接盤群體大幅縮減！小區(qū)沒(méi)有物業(yè)，環(huán)境肯定好不了，租客雜亂，管道老化，電路故障頻發(fā)，每年的維修成本估計(jì)都能讓你崩潰！沒(méi)有學(xué)區(qū)，老破小的唯一優(yōu)勢(shì)也就沒(méi)有了，有數(shù)據(jù)表明，老破小的租售比在3%~5%之間，但如果是這種沒(méi)有學(xué)區(qū)，沒(méi)有物業(yè)，房齡超過(guò)20年的老破小，我估計(jì)實(shí)際收益應(yīng)該不到2%。

更重要的是，你以為這種房子會(huì)有拆遷的可能性，實(shí)際上現(xiàn)在的城市更新主要以舊改為主，拆遷已經(jīng)越來(lái)越少，指望老破小博拆遷的暴富夢(mèng)，基本上是空想！懂行人買老破小，只會(huì)買核心地段，有學(xué)區(qū)，靠近地鐵站的那種優(yōu)質(zhì)老破小，像這種啥也沒(méi)有，房齡還長(zhǎng)的老破小，懂行人連看都不會(huì)看。

最后總結(jié)一句，現(xiàn)在買房，流動(dòng)性遠(yuǎn)比增值更重要，可以隨時(shí)賣掉的房子，才是好房子！像遠(yuǎn)郊新房、40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)公寓、啥也沒(méi)有且房齡長(zhǎng)的老破小，這3種房子，外行人搶著買，但懂行人卻看都不看！所以說(shuō)，買房不能被那些浮于表面的優(yōu)勢(shì)給欺騙了，便宜，肯定有便宜的道理！對(duì)此，你怎么看？