華潤(rùn)接手世茂深港國(guó)際中心：深圳東部超級(jí)地標(biāo)的重生之路

一、項(xiàng)目背景：從"中國(guó)第一高樓"到停滯三年

世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目位于深圳龍崗大運(yùn)深港國(guó)際科教城核心區(qū)域，是深圳東部最具標(biāo)志性的城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目的發(fā)展歷程可謂一波三折：

高光時(shí)刻：2017年，世茂集團(tuán)以239.43億元的天價(jià)競(jìng)得龍崗G01046-0095號(hào)地塊，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳總價(jià)第二高的"地王"紀(jì)錄。項(xiàng)目原規(guī)劃建設(shè)668-700米的超高層建筑，目標(biāo)成為"中國(guó)第一高樓"，總占地面積32.19萬(wàn)平方米，分為14宗用地開(kāi)發(fā)。

陷入困境：2022年2月，因世茂集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂并全面停工。2023年，項(xiàng)目分別以130.44億元、104.35億元的起拍價(jià)進(jìn)行了兩次司法拍賣(mài)，但均以流拍告終。項(xiàng)目陷入"賣(mài)不掉、建不了、難盤(pán)活"的死胡同。

二、政府收儲(chǔ)與規(guī)劃調(diào)整：68億元化解風(fēng)險(xiǎn)

為盤(pán)活這一停滯三年的"城市傷疤"，深圳市政府采取了果斷措施：

政府收儲(chǔ)：2025年2月，中信信托向深圳市龍崗區(qū)深港國(guó)際中心項(xiàng)目工作專(zhuān)班提出申請(qǐng)，懇請(qǐng)政府收回深港國(guó)際中心12宗流拍土地。同年8月，龍崗區(qū)政府以68億元收儲(chǔ)項(xiàng)目12宗核心地塊及地上物的方案獲得信托產(chǎn)品投資者投票通過(guò)。

規(guī)劃研究啟動(dòng)：2025年11月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局啟動(dòng)《深港國(guó)際中心12宗地塊以及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究》招標(biāo)工作。11月20日，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院股份有限公司以106.88萬(wàn)元中標(biāo)該項(xiàng)目規(guī)劃研究，服務(wù)期限為1年。

規(guī)劃重大調(diào)整：2025年11月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)布公告，對(duì)原深港國(guó)際中心項(xiàng)目所在片區(qū)法定圖則進(jìn)行重要調(diào)整。調(diào)整后的DY01規(guī)劃控制單元地塊主導(dǎo)功能為居住、商業(yè)，用地面積169,745平方米，規(guī)劃容積476,800平方米，其中居住容積不超過(guò)306,260平方米，商業(yè)容積不超過(guò)143,770平方米。

三、華潤(rùn)接手確認(rèn)：央企實(shí)力護(hù)航項(xiàng)目重生

接盤(pán)方塵埃落定：2025年11月，華潤(rùn)集團(tuán)正式確認(rèn)接手深港國(guó)際中心項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。這一消息與華潤(rùn)置地旗下深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司2025年7月發(fā)布的《深圳市LGDY項(xiàng)目規(guī)劃及建筑概念方案設(shè)計(jì)》招標(biāo)公告高度吻合，該項(xiàng)目數(shù)據(jù)與深港國(guó)際中心完全匹配。

勘察工作啟動(dòng)：2026年2月28日，華潤(rùn)置地發(fā)布采購(gòu)結(jié)果公告，確認(rèn)由深圳市勘察測(cè)繪院負(fù)責(zé)大運(yùn)A1項(xiàng)目（原世茂深港國(guó)際中心所在地）的地塊勘察工作，同步完成08-04、DY01-02、DY01-04地塊基坑支護(hù)設(shè)計(jì)招標(biāo)。這標(biāo)志著項(xiàng)目正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。

項(xiàng)目定位升級(jí)：華潤(rùn)接手后，項(xiàng)目定位為集高端住宅、區(qū)域名校、400米地標(biāo)、高端商業(yè)于一體的城市新中心。龍崗區(qū)政府已將該項(xiàng)目列為"區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)督辦項(xiàng)目"，通過(guò)"國(guó)資主導(dǎo)+市場(chǎng)化運(yùn)作"模式為項(xiàng)目保駕護(hù)航。

四、全新規(guī)劃方案：從"地標(biāo)夢(mèng)"到務(wù)實(shí)開(kāi)發(fā)

相較于原世茂方案，新規(guī)劃更趨務(wù)實(shí)且貼合片區(qū)需求：

地標(biāo)高度優(yōu)化：原計(jì)劃沖刺"中國(guó)第一高樓"的699米超高層，調(diào)整為400米左右高度，雖略有降低，但仍將穩(wěn)坐深圳東部第二高樓寶座，成為大運(yùn)片區(qū)視覺(jué)核心。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整：12宗核心地塊中，6塊明確規(guī)劃為住宅用地，住宅建筑面積占比預(yù)計(jì)超過(guò)60%。規(guī)劃居住容積不超過(guò)306,260平方米，商業(yè)容積不超過(guò)143,770平方米。這一調(diào)整意味著項(xiàng)目從原本以商業(yè)、文體功能為主的地塊，升級(jí)為"居住+商業(yè)"主導(dǎo)的復(fù)合型功能區(qū)。

配套資源全面升級(jí)：

? 教育配套：引入龍崗?fù)鈬?guó)語(yǔ)學(xué)校分部（54班九年一貫制學(xué)校），并配套12班幼兒園、9班幼兒園及托育機(jī)構(gòu)

? 商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃約11.8萬(wàn)-12萬(wàn)平方米集中商業(yè)，將由華潤(rùn)打造類(lèi)似"深圳灣萬(wàn)象城"的高端商業(yè)

? 公共空間：通過(guò)青春路下沉改造，串聯(lián)6公頃集中綠地與青春湖，形成超13公頃的公共開(kāi)放區(qū)域

住宅產(chǎn)品定位：預(yù)計(jì)起步面積約120㎡，打造純粹的大戶型社區(qū)，面向改善型需求。市場(chǎng)預(yù)測(cè)均價(jià)約7-7.5萬(wàn)元/㎡，有望刷新龍崗房?jī)r(jià)天花板。住宅容積率約2.25，遠(yuǎn)低于深圳核心區(qū)平均水平，預(yù)計(jì)以小高層為主。

五、開(kāi)發(fā)時(shí)序與最新進(jìn)展

規(guī)劃研究階段：深規(guī)院將在1年內(nèi)完成全部規(guī)劃研究與法定圖則調(diào)整。

土地出讓計(jì)劃：預(yù)計(jì)2026年底前完成地塊重新掛牌出讓。2026年3月18日，該地塊已在深圳市首批居住用地推介會(huì)中上架，成為深圳今年將掛牌的重磅住宅地塊。

工程建設(shè)安排：預(yù)計(jì)2027年正式啟動(dòng)工程建設(shè)，采用"以住養(yǎng)商"模式，通過(guò)住宅銷(xiāo)售回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公建配套建設(shè)。

補(bǔ)償款支付：68億元土地收儲(chǔ)補(bǔ)償款已進(jìn)入支付流程，將分三期支付給原信托投資人：簽署補(bǔ)償協(xié)議后2個(gè)月內(nèi)支付15%，半年內(nèi)支付35%，2027年1月底前付清剩余50%。

六、項(xiàng)目意義與市場(chǎng)影響

城市戰(zhàn)略價(jià)值：深港國(guó)際中心的重生不僅是單個(gè)項(xiàng)目的盤(pán)活，更是深圳城市發(fā)展重心東移的重要信號(hào)。項(xiàng)目位于龍崗區(qū)"一芯兩核多支點(diǎn)"區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的"灣東智芯"核心區(qū)域，目標(biāo)打造成為粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的重要支撐平臺(tái)及高水平國(guó)際化"城市新客廳"。

區(qū)域發(fā)展引擎：隨著華潤(rùn)接手，大運(yùn)片區(qū)正從過(guò)去停滯的"地標(biāo)夢(mèng)"轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)的城市新中心。項(xiàng)目將聯(lián)動(dòng)周邊形成東部商業(yè)新引擎，促進(jìn)龍崗中部現(xiàn)代化、國(guó)際化"城市新客廳"的建設(shè)。

市場(chǎng)信心提振：華潤(rùn)作為深耕深圳多年的央企龍頭，憑借深圳灣華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城等標(biāo)桿項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，其接手為項(xiàng)目規(guī)避了此前的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，確保了推進(jìn)穩(wěn)定性。項(xiàng)目重啟將極大提振深圳東部房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新：項(xiàng)目采用"以住養(yǎng)商"的創(chuàng)新模式，通過(guò)住宅銷(xiāo)售快速回籠資金，反哺商業(yè)、酒店等公建配套建設(shè)，確保項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定。這種務(wù)實(shí)開(kāi)發(fā)策略為類(lèi)似大型城市綜合體項(xiàng)目的盤(pán)活提供了可借鑒的范例。

總結(jié)

華潤(rùn)接手世茂深港國(guó)際中心標(biāo)志著深圳東部這一停滯三年的超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目正式告別"爛尾"狀態(tài)，進(jìn)入重生階段。從政府68億元收儲(chǔ)到規(guī)劃重大調(diào)整，從華潤(rùn)正式接手到勘察工作啟動(dòng)，這一系列動(dòng)作體現(xiàn)了深圳市政府化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活存量資產(chǎn)的決心和能力。

項(xiàng)目規(guī)劃從追求"中國(guó)第一高樓"的虛名轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)可行的"居住+商業(yè)"復(fù)合開(kāi)發(fā)，地標(biāo)高度從699米調(diào)整為400米，住宅用地占比大幅提升至60%以上，配套資源全面升級(jí)。華潤(rùn)的央企背景和豐富操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目成功提供了堅(jiān)實(shí)保障。

按照當(dāng)前推進(jìn)節(jié)奏，預(yù)計(jì)2026年底前完成地塊重新掛牌出讓?zhuān)?027年正式啟動(dòng)工程建設(shè)。這一承載深港合作愿景的超級(jí)項(xiàng)目，在華潤(rùn)的操盤(pán)下，終將成為連接深港、輻射灣區(qū)的現(xiàn)代化地標(biāo)，為深圳東部發(fā)展注入全新活力。