來源：市場資訊

（來源：地產(chǎn)鯨落）

根據(jù)里昂（CLSA）在2026年3月31日發(fā)布的研究報告，該投行將華潤置地的目標價從35.4港元下調(diào)至34.1港元。

下調(diào)目標價的核心原因

里昂指出，華潤置地2025年基本盈利下降的主要原因是處置收益減少。在房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整的背景下，公司通過資產(chǎn)處置獲得的非經(jīng)常性收益有所收縮，這對短期利潤構(gòu)成了壓力。

然而，報告同時強調(diào)了一個積極的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變：經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤的增長有效抵消了物業(yè)銷售利潤的下滑。這意味著華潤置地的盈利來源正在從高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)銷售，向更加多元和穩(wěn)定的運營服務(wù)收入轉(zhuǎn)型。

盈利結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變

里昂在報告中特別指出，2025年華潤置地的經(jīng)常性盈利首次超過了物業(yè)銷售利潤。該行認為，這種更加均衡的利潤結(jié)構(gòu)可能代表著一種“新常態(tài)”的到來。

這一判斷得到了華潤置地2025年財報數(shù)據(jù)的支撐。根據(jù)公司業(yè)績報告：

? 經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入合計432.8億元，同比增長3.7%，占總營業(yè)額比重提升至15.4%

? 經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤達116.5億元，同比增長13.1%

? 經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤占核心凈利潤比重攀升至51.8%，較上年大幅提升11.2個百分點

華潤置地董事會主席李欣在業(yè)績發(fā)布會上明確表示：“華潤置地已徹底擺脫了過往三高（高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）的舊發(fā)展模式，全新構(gòu)建了三條增長曲線高效協(xié)同互補，全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)高質(zhì)量發(fā)展的全新模式�！�

業(yè)務(wù)板塊的具體表現(xiàn)

1. 開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)：作為第一增長曲線，2025年實現(xiàn)簽約額2336億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，在北京、上海等五大核心城市投資占比近八成。

2. 經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)：包括購物中心、寫字樓、酒店等收租型業(yè)務(wù)，2025年營業(yè)額約254.4億元，同比增長9.2%，業(yè)務(wù)毛利率高達71.8%。其中購物中心營業(yè)額219.2億元，同比增長13.3%，出租率97.4%。

3. 服務(wù)型業(yè)務(wù)：作為第三增長曲線，文體產(chǎn)業(yè)運營、租賃住房等業(yè)務(wù)的市場地位和品牌影響力大幅提升。

里昂對未來的展望

盡管下調(diào)了目標價，里昂對華潤置地的長期前景保持樂觀，主要基于以下幾點判斷：

1. 負面因素逐漸消退：隨著房地產(chǎn)開發(fā)帶來的負面財務(wù)影響逐漸消退，公司的盈利質(zhì)量將得到改善。

2. 經(jīng)常性業(yè)務(wù)持續(xù)增長：運營服務(wù)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長將為公司提供更加可預(yù)測的現(xiàn)金流。

3. 資產(chǎn)分拆潛力：隨著更多購物中心業(yè)務(wù)的分拆，公司的資產(chǎn)價值和盈利透明度有望進一步提升。

4. 行業(yè)地位穩(wěn)固：里昂仍然將華潤置地視為其優(yōu)質(zhì)發(fā)展商和業(yè)主的首選，認為公司在行業(yè)調(diào)整期展現(xiàn)了較強的抗風(fēng)險能力和轉(zhuǎn)型執(zhí)行力。

市場反應(yīng)

目標價從35.4港元下調(diào)至34.1港元，調(diào)整幅度約為3.7%，這一相對溫和的調(diào)整反映了里昂對華潤置地基本面韌性的認可。維持“跑贏大市”評級表明，盡管短期盈利承壓，但公司向“開發(fā)、運營、服務(wù)”多元驅(qū)動模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已初見成效，長期價值重估的邏輯依然成立。

總體而言，里昂的下調(diào)更多是基于短期財務(wù)數(shù)據(jù)的微調(diào)，而非對公司長期發(fā)展前景的否定。相反，報告重點強調(diào)了華潤置地盈利結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來的韌性，這為公司在房地產(chǎn)行業(yè)新周期中的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。