江蘇
最近刷到《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的《未來(lái)五年如何推進(jìn)城市更新》，光看標(biāo)題，很多人大概都會(huì)一笑而過(guò)：不又是那種司空見(jiàn)慣的政策稿嗎？
這兩年樓市深度調(diào)整，不少家庭資產(chǎn)跟著縮水，大家對(duì)各種城建話題早已麻木，下意識(shí)就覺(jué)得：城市更新，無(wú)非就是刷刷外墻、補(bǔ)補(bǔ)路面、整整綠化，面子好看點(diǎn)罷了，跟普通人的錢袋子、日子過(guò)得好不好，能有多大關(guān)系？
但真把文章讀進(jìn)去就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這篇依托“十五五”規(guī)劃的權(quán)威報(bào)道，根本不是簡(jiǎn)單的工作部署，而是一個(gè)足以改寫(xiě)整個(gè)行業(yè)、甚至改變很多人命運(yùn)的超級(jí)工程。
文章里藏著一個(gè)驚人的數(shù)字：未來(lái)五年，全國(guó)城市更新總投資將達(dá)到20萬(wàn)億元。
這不是畫(huà)在紙上的大餅，而是已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)規(guī)劃、即將分批落地的國(guó)家戰(zhàn)略。它標(biāo)志著，中國(guó)正式告別過(guò)去幾十年“攤大餅”式向外擴(kuò)張的老路，大步邁入存量提質(zhì)、精耕細(xì)作的新時(shí)代。毫不夸張地說(shuō)，我們正在開(kāi)啟全球乃至人類歷史上規(guī)模最大、復(fù)雜度最高的一輪城市更新浪潮。
一、時(shí)代轉(zhuǎn)折：從增量狂飆到存量精修，這是歷史的必然
中國(guó)房地產(chǎn)一路狂奔二十多年，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破70%，穩(wěn)穩(wěn)站上了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的門檻。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)很清晰，從70%再往上走到80%，是一個(gè)漫長(zhǎng)而平緩的過(guò)程，往往要近20年，再靠大規(guī)模拆新建樓、外延擴(kuò)張，既沒(méi)必要，也不可持續(xù)。
一個(gè)再明顯不過(guò)的信號(hào)早已出現(xiàn)：越來(lái)越多城市，二手房成交量超過(guò)新房。這就是存量時(shí)代到來(lái)的鐵證。過(guò)去那套“拿地—蓋樓—快銷”的高周轉(zhuǎn)邏輯，已經(jīng)走到了盡頭。城市發(fā)展的重心，必然從“建新的”轉(zhuǎn)向“修好舊的”，從擴(kuò)張規(guī)模轉(zhuǎn)向提升品質(zhì)。
也正是基于此，“十五五”規(guī)劃給城市更新定了位：它不只是一項(xiàng)滿足百姓日常需求的民生工程，也是擴(kuò)投資、促內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展工程，更是補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)、防風(fēng)險(xiǎn)的安全工程。
和以往那種涂脂抹粉、做做表面文章的改造完全不同，這一輪城市更新，核心是微改造、精提升、重運(yùn)營(yíng)，主戰(zhàn)場(chǎng)是老舊小區(qū)、地下管網(wǎng)、廢棄廠區(qū)、歷史街區(qū)和城中村。
20萬(wàn)億是什么概念？2025年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)總投資也就6.2萬(wàn)億元左右，這筆錢相當(dāng)于整整三年全國(guó)住宅投資的總和，平均一年砸下去4萬(wàn)億，是未來(lái)五年最確定、最持久的一條賽道。
二、20萬(wàn)億花在哪？都是硬核項(xiàng)目，老百姓真能感受到變化
《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》援引“十五五”規(guī)劃綱要說(shuō)得很清楚：這一輪更新，堅(jiān)決不搞形象工程、不做表面功夫，全部聚焦城市“里子”，每一筆錢都對(duì)應(yīng)具體任務(wù)、明確標(biāo)準(zhǔn)，最終要讓居民實(shí)實(shí)在在感受到生活質(zhì)量的提升。
1、地下管網(wǎng)：77萬(wàn)公里生命線改造，投資超5萬(wàn)億
未來(lái)五年，全國(guó)要改造的城鎮(zhèn)管網(wǎng)加起來(lái)高達(dá)77萬(wàn)公里：
燃?xì)夤芫W(wǎng)20萬(wàn)公里、排水管網(wǎng)17.5萬(wàn)公里、供水管網(wǎng)17.5萬(wàn)公里、污水管網(wǎng)10萬(wàn)公里、供熱管網(wǎng)12萬(wàn)公里，同步推進(jìn)智慧化改造和綜合管廊建設(shè)。
按行業(yè)實(shí)際造價(jià)算，燃?xì)夤艿栏脑旒s300萬(wàn)元/公里，供排水管網(wǎng)400—600萬(wàn)元/公里，綜合管廊單公里造價(jià)更是突破1億元。僅管網(wǎng)這一項(xiàng)，總投資就輕松超過(guò)5萬(wàn)億。
它要解決的，就是我們天天吐槽的“馬路拉鏈”“雨季看?！薄肮艿览匣孤钡瘸鞘蓄B疾。
北京核心區(qū)老舊供水管網(wǎng)改造后，管網(wǎng)漏損率從18%壓到10%以內(nèi)，一年節(jié)水超千萬(wàn)噸；
上海普陀區(qū)對(duì)地下管網(wǎng)進(jìn)行智慧化升級(jí)，燃?xì)庑孤┛梢詫?shí)時(shí)預(yù)警，連續(xù)三年未發(fā)生一起安全事故。
城市的良心，就藏在地下。
2、老舊小區(qū)與危舊房：11.5萬(wàn)個(gè)小區(qū)改造，50萬(wàn)套危房治理
規(guī)劃明確，要改造11.5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，整治C、D級(jí)危舊房50萬(wàn)套（間），同步建設(shè)完整社區(qū)，把養(yǎng)老、托育、停車、充電、健身這些短板一一補(bǔ)齊。
廣州已累計(jì)完成1277個(gè)老舊小區(qū)改造，覆蓋94萬(wàn)戶、300多萬(wàn)居民，加裝電梯、規(guī)整管線、新增車位，改造后的小區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍上浮10%—20%；
南京石榴新村更是典型，通過(guò)原地重建、回遷安置，把282套危房直接變成安全新居，結(jié)構(gòu)隱患和居住環(huán)境一步到位解決。
3、城中村與老舊廠區(qū)：1500個(gè)街區(qū)更新，資金閉環(huán)不爛尾
全國(guó)將更新改造1500個(gè)老舊街區(qū)和廠區(qū)，有序推進(jìn)城中村改造，每個(gè)項(xiàng)目都要制定征收補(bǔ)償方案和資金平衡方案，從制度上杜絕爛尾和拖欠。
重慶一批老舊廠房改成文創(chuàng)園區(qū)、老街區(qū)變成網(wǎng)紅打卡地，22項(xiàng)微更新經(jīng)驗(yàn)被住建部向全國(guó)推廣；
銀川興慶區(qū)投入106億元推進(jìn)10個(gè)城中村改造，簽約率達(dá)到91.13%，曾經(jīng)臟亂差的片區(qū)，徹底變身宜居新城。
4、城市體檢全覆蓋：精準(zhǔn)施策，不搞一刀切
全國(guó)所有地級(jí)及以上城市，已經(jīng)全面開(kāi)展“城市體檢”。哪里堵、哪里漏、哪里危、哪里弱，先體檢再開(kāi)方，把發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題作為更新重點(diǎn)，不盲目上馬、不重復(fù)投入，確保每一分錢都花在刀刃上。
三、行業(yè)邏輯徹底重構(gòu)：粗放式退場(chǎng)，精細(xì)化為王
過(guò)去搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更像做一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題：流程標(biāo)準(zhǔn)化、變量少，拼的是拿地速度、資金周轉(zhuǎn)、敢不敢加杠桿，大兵團(tuán)流水線作業(yè)就能賺錢。
城市更新則完全不同，它更像一道精細(xì)的解剖題。
每個(gè)項(xiàng)目情況都不一樣：地下管線錯(cuò)綜復(fù)雜、老建筑結(jié)構(gòu)不明、居民訴求千差萬(wàn)別，必須像手術(shù)刀一樣精準(zhǔn)操作。過(guò)去那種大干快上、粗放施工的模式，徹底行不通了。
新的門檻非常清晰：
一是精細(xì)化管理能力。項(xiàng)目周期長(zhǎng)、變數(shù)多，利潤(rùn)全靠精打細(xì)算，優(yōu)化設(shè)計(jì)、嚴(yán)控成本、整合供應(yīng)鏈，才能在復(fù)雜工況下守住收益；
二是實(shí)戰(zhàn)技術(shù)能力。老樓加裝電梯、舊廠房改商業(yè)、管線交叉避讓、消防標(biāo)準(zhǔn)適配，很多問(wèn)題圖紙上解決不了，必須“一棟一策、現(xiàn)場(chǎng)處置”。
政策托底也十分明確：中央預(yù)算內(nèi)投資、地方專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債持續(xù)傾斜，2024年僅管網(wǎng)改造一項(xiàng)投入就超過(guò)4250億元，項(xiàng)目可持續(xù)、回款有保障，不再是短期一哄而上的風(fēng)口。
四、工程行業(yè)新機(jī)遇：不是寒冬，是換了一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)
很多人擔(dān)心，房地產(chǎn)增量退潮，工程人就要沒(méi)飯吃了。
現(xiàn)實(shí)恰恰相反：不是工作消失了，而是戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移了。
城市更新帶來(lái)的崗位規(guī)模、收入水平，一點(diǎn)不比傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)差，甚至更穩(wěn)定：
- 競(jìng)爭(zhēng)更溫和：新房市場(chǎng)內(nèi)卷壓價(jià)嚴(yán)重，而城市更新技術(shù)門檻高，甲方愿意為專業(yè)能力支付合理利潤(rùn)；
- 合作空間大：頭部房企和資本不差錢，但缺落地執(zhí)行能力，專業(yè)工程團(tuán)隊(duì)擁有真正平等的合作話語(yǔ)權(quán)；
- 個(gè)人價(jià)值躍升：施工人員不再只是“按圖干活”，而是要懂技術(shù)、會(huì)算賬、善協(xié)調(diào)的多面手，處理復(fù)雜問(wèn)題的能力，成了最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。
以前的項(xiàng)目經(jīng)理，更多是執(zhí)行指令；現(xiàn)在要面對(duì)管線遷改、結(jié)構(gòu)變更、居民溝通等一堆突發(fā)問(wèn)題，雖然更辛苦，但積累的都是不可替代的真本事。
五、時(shí)代大勢(shì)：中國(guó)走出了一條屬于自己的城市治理新路
放在全球視野看，中國(guó)這一輪城市更新，規(guī)模之大、范圍之廣、系統(tǒng)性之強(qiáng)，古今中外前所未有。
它既是城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程的必然選擇，也是擴(kuò)大內(nèi)需、暢通內(nèi)循環(huán)的戰(zhàn)略抓手，更在推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，從高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、可持續(xù)的新模式。
每一次大的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，都會(huì)誕生一批時(shí)代贏家。
提前布局、深耕技術(shù)與管理的企業(yè)和個(gè)人，將抓住未來(lái)五年的黃金周期；固守舊思維、不愿轉(zhuǎn)型的，終將被時(shí)代甩在身后。不管是個(gè)人就業(yè)、職業(yè)規(guī)劃，還是對(duì)子女的培養(yǎng)方向，瞄準(zhǔn)城市更新這條主線，都比事后追趕要主動(dòng)得多。
增量時(shí)代的潮水，已然退去；存量時(shí)代的大門，正向我們敞開(kāi)。
20萬(wàn)億，不只是一串冰冷的投資數(shù)字。
這筆巨量投入砸下去，托起的是城市升級(jí)、民生改善和行業(yè)重生，也將徹底改變無(wú)數(shù)人的人生軌跡。
順勢(shì)而為，深耕精進(jìn)，就能在時(shí)代轉(zhuǎn)型之中，站穩(wěn)腳跟，贏得未來(lái)。
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