小長假后，繼續(xù)關(guān)注北京的新房市場成交情況。

根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月30日—4月5日），北京新房市場迎來一輪明顯放量，整體成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下近一年周度新高。

在多項(xiàng)目集中入市、網(wǎng)簽逐步釋放的背景下，市場短期熱度顯著回升，但結(jié)構(gòu)性分化也愈發(fā)清晰——“新盤爆發(fā)、老盤承壓”的特征尤為突出。

從整體數(shù)據(jù)來看，上周北京商品住宅共成交1365套，環(huán)比上漲15.97%，達(dá)到近一年周度成交高點(diǎn)。

成交面積15.97萬㎡，環(huán)比上漲8.05%；成交均價59601元/㎡，環(huán)比微降0.82%；成交金額95.21億元，環(huán)比上漲7.19%。

可以看出，市場呈現(xiàn)出“以價換量”特征：成交規(guī)模明顯擴(kuò)大，但價格端略有松動，說明部分項(xiàng)目仍通過價格策略推動去化。

昌平“雙子星”集中網(wǎng)簽

拆解上周的新房成交數(shù)據(jù)，我們其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)，上周市場最大亮點(diǎn)，來自昌平。

以國賢府PARK和未來城·星寰時代為代表的兩個新盤，在開盤后迎來網(wǎng)簽集中釋放，直接拉動昌平重回全市成交焦點(diǎn)。

其中：

國賢府PARK：單周網(wǎng)簽235套、成交金額12.99億元

未來城·星寰時代：單周網(wǎng)簽128套、成交金額6.42億元

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅國賢府PARK一個項(xiàng)目，一周成交套數(shù)就已經(jīng)超過昌平3月份整月的232套，呈現(xiàn)出“單盤頂一區(qū)”的極端行情。

從去化節(jié)奏來看，兩項(xiàng)目開盤8天：

國賢府PARK網(wǎng)簽率約28.6%，均價約5.5萬/㎡

星寰時代網(wǎng)簽率約20.6%，均價約5.18萬/㎡

這類項(xiàng)目的共同特點(diǎn)在于：要么“規(guī)劃預(yù)期強(qiáng)”（國賢府PARK），要么“配套兌現(xiàn)度高”（星寰時代），本質(zhì)上都是對當(dāng)前購房者“確定性”的精準(zhǔn)回應(yīng)。

通州持續(xù)走強(qiáng)

除昌平外，通州板塊依然維持高熱狀態(tài)。

中海玖樹滿和項(xiàng)目，開盤12天網(wǎng)簽308套，去化率達(dá)53.3%；北投棲澐灣項(xiàng)目開盤9天網(wǎng)簽80套。

在去年政策松綁（解除雙限）之后，通州新房市場持續(xù)釋放需求，3月份以811套成交位居全市第一。當(dāng)前來看，這一輪行情仍在延續(xù)，新盤與優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目形成“共振”。

首農(nóng)·御林灣“低價入市”但網(wǎng)簽冷清

另外有一個項(xiàng)目，也值得一提。首農(nóng)·御林灣“低價入市”但網(wǎng)簽冷清，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，該項(xiàng)目與市場整體回暖形成對比的是，部分“老項(xiàng)目”即便采取激進(jìn)價格策略，去化依然不理想。

這個項(xiàng)目也有人分析，存在，入市時間較晚（地塊獲取至今已9年）、首開價格打出約83折（均價約6.1萬-6.3萬/㎡，明顯低于周邊項(xiàng)目約2萬元/㎡等一系列原因。

但截至4月5日網(wǎng)簽僅4套，去化率僅0.26%。

綜合來看，新房網(wǎng)簽連續(xù)2周的爆發(fā)，主要是因?yàn)?月底集中入市項(xiàng)目，將在4月持續(xù)釋放網(wǎng)簽。目前新房市場短期內(nèi)仍有支撐，整體表現(xiàn)不會差。

但與此同時：

二手房成交已出現(xiàn)回落，上周，北京的二手房網(wǎng)簽成交了4541套，環(huán)比下降12.79%。

市場“真實(shí)需求溫度”仍需觀察。因此，“銀四”最終成色如何，關(guān)鍵仍在于——這輪由新盤驅(qū)動的熱度，能否轉(zhuǎn)化為持續(xù)成交動能。

如果要用一句話來總結(jié)的話，上周北京新房市場，是一場典型的“新盤主導(dǎo)行情”——頭部項(xiàng)目爆發(fā)拉高整體數(shù)據(jù)，但市場內(nèi)部的分化與博弈，反而比數(shù)據(jù)本身更值得關(guān)注。