下面這份【中建和頌九里】測(cè)評(píng)稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)從拆解任務(wù)、整合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。

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以下為正文：

2026 年北京樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)值重構(gòu)。當(dāng)我們站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)回望過去三年：全市住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)從 023年的57,230元/㎡穩(wěn)步攀升至 2025年59,570元/㎡，創(chuàng)下近年來(lái)新高。

視線拉回到豐臺(tái)區(qū)。作為北京西南改善主戰(zhàn)場(chǎng)，2020年成交均價(jià)62,009元/㎡，2023年一度沖高至78,743元/㎡，2026年回調(diào)至71,275元/㎡，整體依然維持在7萬(wàn)元以上。

北京購(gòu)房者并沒有消失，只是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化，高端改善類產(chǎn)品的成交占比逐年提升，大家更愿意為好房子買單。

01 高開低走：從 8.3萬(wàn)到5.5萬(wàn)

2024年1月，北京土拍市場(chǎng)。

豐臺(tái)區(qū)大瓦窯新村項(xiàng)目二期 DWY-L42 地塊吸引京能、保利、興創(chuàng)、中鐵建等一眾房企的激烈爭(zhēng)奪。最終中建信和以 38.525 億元的總價(jià)、15%頂線溢價(jià)率摘得該地，成交樓面價(jià)達(dá)5.54 萬(wàn)元 /㎡。政府給出的銷售指導(dǎo)價(jià)是 8.3 萬(wàn)元/㎡，看起來(lái)有相當(dāng)可觀的利潤(rùn)空間。

五個(gè)月后，中建信和一口氣把整個(gè)小區(qū) 572 戶預(yù)售全部拿下，背后意圖非常明顯：急于快速走量，一舉清盤，盡快回籠資金。

開盤前市場(chǎng)預(yù)期很高，央企開發(fā)，位置在西四環(huán)外，地鐵 14 號(hào)線大瓦窯站步行可達(dá)，純改善定位，沒有小戶型。當(dāng)時(shí)有消息稱，項(xiàng)目售價(jià)可能會(huì)貼近8萬(wàn)/㎡。

但開盤后第一個(gè)月，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為零。第二個(gè)月，依然是零。直到開盤三個(gè)月后，項(xiàng)目才網(wǎng)簽第一套房。2025年初均價(jià)維持在7.5萬(wàn)元/㎡左右，但成交量始終不見起色。于是，降價(jià)成為唯一選擇。
2025年4月，均價(jià)降至 72000 元 /㎡

2025年7月，均價(jià)降至 62000 元 /㎡

2025年8月，均價(jià) 63000 元 /㎡，特價(jià)房 5.6 萬(wàn)起

2025年10月，105㎡三居推出特價(jià)房，折合單價(jià)約 5.5萬(wàn)元 /㎡。

根據(jù)克而瑞最新的數(shù)據(jù)，截至 2026 年4月，中建和頌九里累計(jì)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽成交160套，成交面積1.89 萬(wàn)㎡，成交金額11.60億元，成交均價(jià)61281 元 /㎡，套均價(jià)725 萬(wàn)元/套。開盤近兩年，572 套房源只賣了160 套，去化率僅不足30%。以 105㎡三居為例，從開盤時(shí)的約790萬(wàn)，降到了現(xiàn)在的580萬(wàn)，一套房降了超過200萬(wàn)。

02 誤判周期：在市場(chǎng)拐點(diǎn)處all in

中建信和拿地的 2024 年初，正是北京樓市最火熱的時(shí)候。當(dāng)時(shí)，疫情剛剛結(jié)束，市場(chǎng)積壓的需求集中釋放，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了 日光盤。土拍市場(chǎng)也是一片火熱，多個(gè)地塊都拍到了頂線溢價(jià)率。在這樣的市場(chǎng)氛圍下，開發(fā)商普遍對(duì)未來(lái)持樂觀態(tài)度，拿地也比較激進(jìn)。

中建信和就是在這個(gè)時(shí)候，以 15% 的頂線溢價(jià)率拿下了大瓦窯地塊。5.54 萬(wàn)元 /㎡的樓面價(jià)，在當(dāng)時(shí)看來(lái)雖然不低，但考慮到8.3萬(wàn)元/㎡指導(dǎo)價(jià)，以及市場(chǎng)的火熱勢(shì)頭，似乎是一筆劃算的買賣。但2024年下半年市場(chǎng)風(fēng)向突然轉(zhuǎn)變。需求快速萎縮，成交量大幅下滑，很多之前日光項(xiàng)目，后續(xù)去化都變得非常困難。

03 紅海戰(zhàn)場(chǎng)：5盤廝殺 去化集體失速

小屯板塊可能是全北京新房競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊之一，地處西四環(huán)外，距離麗澤商務(wù)區(qū)只有幾公里，地鐵 14 號(hào)線可以直達(dá)麗澤、西局、望京等核心區(qū)域，對(duì)于在這些地方工作的改善人群來(lái)說(shuō)，吸引力非常大。也正因?yàn)槿绱?，近幾年這個(gè)板塊吸引了大量開發(fā)商入駐，供應(yīng)了大量的改善型住宅。僅和頌九里周邊 3 公里范圍內(nèi)，就有至少 5 個(gè)在售的改善項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過 3000 套。

小屯板塊供應(yīng)在2024年集中爆發(fā)。京能西賢府、北京城建璽院、華曦府等多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，再加上后來(lái)入市的嘉棠璟樾，整個(gè)板塊陷入了慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，和頌九里的高成本就成了它最大的軟肋。
從這個(gè)表格可以看出，板塊新房去化普遍都比較慢。京能西賢府開盤比和頌九里晚一個(gè)月，網(wǎng)簽只有56套，去化率13.1%；北京城建璽院開盤一年半，網(wǎng)簽只有47套，去化率7.2%。只有華曦府因?yàn)槿胧性纾s上了市場(chǎng)的好時(shí)候，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入尾盤清盤階段。

而2026年3月新入市的嘉棠璟樾，更是給這個(gè)本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)投下了重磅炸彈，項(xiàng)目位于三至四環(huán)之間，地段比小屯板塊更好，而且是四代宅標(biāo)準(zhǔn)，不僅分流了大量的潛在客戶，更重要的是，它重新定義了這個(gè)區(qū)域改善產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。
04 產(chǎn)品代際：被“好房子”降維打擊

和頌九里總共有 572 套房源，其中四房占比 52.10%（298 套），三房占比 44.93%（257 套），二房?jī)H占 2.97%（17 套）。很多所謂的 "改善盤"，為了降低總價(jià)門檻，都會(huì)做大量的小戶型，導(dǎo)致小區(qū)圈層混雜，和頌九里幾乎沒有小戶型，最小的戶型是 105㎡三居，最大163㎡四居，保證小區(qū)業(yè)主層次相對(duì)統(tǒng)一，居住氛圍會(huì)比較好。

園林以麥格納瑰麗酒店為靈感，打造一軸、一環(huán)、五重景景觀體系，種植了 24 節(jié)氣園林植被。社區(qū)內(nèi)還配有約 1000 平方米的雅奢會(huì)所，涵蓋健身房、親子互動(dòng)、會(huì)客等五大功能主題。這些配套雖然不是頂級(jí)的，但對(duì)于一個(gè)改善盤來(lái)說(shuō)足夠用了。未來(lái)會(huì)所將作為業(yè)主社群活動(dòng)的主場(chǎng)，對(duì)于提升社區(qū)的居住品質(zhì)和鄰里關(guān)系，會(huì)有很大的幫助。

然而，2025年北京樓市快速進(jìn)入"四代宅"、“好房子”時(shí)代，采用 "內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái) + 外接花池" 等設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)更高的得房率，更好的采光和通風(fēng)，以及更多的贈(zèng)送面積。

京能西賢府和嘉棠璟樾都是四代宅項(xiàng)目。京能西賢府得房率約 90%，嘉棠璟樾得房率也在 85%以上，而且都有大量贈(zèng)送面積。而和頌九里是在四代宅政策出臺(tái)之前設(shè)計(jì)的，屬于傳統(tǒng)的三代宅產(chǎn)品。雖然它的得房率最高也能達(dá)到 88.4%，在三代宅中已經(jīng)算是非常優(yōu)秀的水平了，但和四代宅相比，還是存在代際差距。

05 理性撿漏指南：誰(shuí)能買中建和頌九里？

項(xiàng)目位于西四環(huán)外，步行到地鐵站僅200+米，距離麗澤商務(wù)區(qū)只有 6站地鐵，大約15-18 分鐘車程。隨著麗澤商務(wù)區(qū)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)和人口會(huì)向這里聚集，小屯板塊作為麗澤的后花園，必然會(huì)受益。另外，地鐵14號(hào)線已經(jīng)全線貫通，可以直達(dá)麗澤、西局、望京、國(guó)貿(mào)等核心區(qū)域。未來(lái)地鐵 11 號(hào)線規(guī)劃落地后，小屯板塊的交通會(huì)更加便利。醫(yī)療方面，301 醫(yī)院、302 醫(yī)院等三甲醫(yī)院都在板塊周邊;大瓦窯體育公園、綠源公園、五里店活力綠洲公園等多個(gè)公園環(huán)繞。

除了不是四代宅之外，和頌九里還有一些不能回避的短板：首先是城市界面有待提升，大瓦窯片區(qū)周邊還有不少待開發(fā)用地和回遷房，短期內(nèi)居住體驗(yàn)可能會(huì)打一些折扣。另外商業(yè)配套相對(duì)薄弱，板塊內(nèi)缺乏大型商業(yè)綜合體，日常購(gòu)物主要依賴周邊的社區(qū)底商。

適合人群

預(yù)算在 580-730 萬(wàn)之間，在麗澤、西四環(huán)沿線工作的剛改家庭

看重得房率和戶型實(shí)用性，對(duì)現(xiàn)房沒有硬性要求

能接受板塊的成長(zhǎng)期，不追求短期的升值回報(bào)

注重社區(qū)的純粹性，希望鄰居層次相對(duì)統(tǒng)一

不適合人群

追求即住體驗(yàn)，希望盡快入住的購(gòu)房者

非?？粗仄放埔鐑r(jià)和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的購(gòu)房者

對(duì)板塊成熟度有剛性要求，不能忍受周邊有工地和回遷房的購(gòu)房者

以投資為主要目的，希望短期內(nèi)獲得高額回報(bào)的購(gòu)房者

購(gòu)買策略

1、如果預(yù)算在580-650萬(wàn)，且在麗澤/西四環(huán)工作，和頌九里確實(shí)是當(dāng)前板塊內(nèi)總價(jià)門檻最低的改善選擇。 價(jià)格已到底部，進(jìn)一步大幅下探的空間有限；

2、如果預(yù)算在700萬(wàn)以上，建議優(yōu)先考慮嘉棠璟樾。 畢竟地段、產(chǎn)品代際和市場(chǎng)熱度帶來(lái)的長(zhǎng)期價(jià)值支撐力更強(qiáng)。

3、如果你急需入住，追求低風(fēng)險(xiǎn)，華曦府現(xiàn)房如果剩余可選房源合適，那么是更穩(wěn)妥的方案。

北京樓市下半場(chǎng)不再是那個(gè)閉眼睛買房就能賺錢的時(shí)代。只有真正理解市場(chǎng)，理解產(chǎn)品，理解需求，才能找到屬于自己的“好房子”。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，和頌九里提供了一個(gè)撿漏機(jī)會(huì)，但撿漏不等于盲目抄底，還是要根據(jù)自己的實(shí)際需求和預(yù)算，做出理性判斷。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

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