原本整潔的小區(qū)道路，如今被成堆垃圾占據(jù)，臭氣彌漫。近兩個(gè)月來(lái)，福州團(tuán)結(jié)小區(qū)的居民一直被這些垃圾困擾。

由于部分業(yè)主認(rèn)為每年720元的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高而拒絕繳交，導(dǎo)致社區(qū)不堪補(bǔ)貼重負(fù)退出代管，小區(qū)垃圾清運(yùn)隨即陷入停滯。小區(qū)垃圾管理難題究竟該如何破解？

01 物業(yè)費(fèi)收繳率不足七成，垃圾堆積兩月陷困局

福州團(tuán)結(jié)小區(qū)此前由社區(qū)臨時(shí)代管，然而2025年小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率僅為68%，部分業(yè)主認(rèn)為每年720元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。長(zhǎng)期下來(lái)，社區(qū)難以持續(xù)承擔(dān)補(bǔ)貼費(fèi)用，于2026年1月正式退出小區(qū)管理。

即使退出代管，社區(qū)表示，仍盡自己所能協(xié)助善后，先后3次幫忙清理小區(qū)垃圾。但自2月6日起，垃圾清運(yùn)徹底陷入停滯，至今已堆積近兩個(gè)月，不僅嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境，也給居民的日常生活帶來(lái)極大不便。

02 律師解讀：社區(qū)代管是臨時(shí)行為，可依法退場(chǎng)

針對(duì)社區(qū)終止代管的行為是否合法，福建八閩律師事務(wù)所律師林俊靖給出了專業(yè)解讀：

“社區(qū)代管一般屬于臨時(shí)托管模式，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，社區(qū)并非物業(yè)服務(wù)主體，不能長(zhǎng)期、固定為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)?！?/p>

林律師表示，若社區(qū)與小區(qū)居民簽訂了代管協(xié)議，在協(xié)議到期或約定的退場(chǎng)條件達(dá)成后，可依法退場(chǎng)；若未簽訂協(xié)議，在做好善后、交接工作，并提前合理告知業(yè)主的情況下，也可正常退場(chǎng)，否則才可能構(gòu)成違法。

03 720元/年物業(yè)費(fèi)合理嗎？業(yè)主能否拒繳？

此事引發(fā)網(wǎng)友熱議，有網(wǎng)友表示“不管誰(shuí)管理，物業(yè)費(fèi)都得交，不然誰(shuí)也管不好”，也有網(wǎng)友算了一筆賬：720元/年，平均每天不到2元。

那么，該小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

業(yè)主能否以收費(fèi)偏高為由

拒繳物業(yè)費(fèi)？

林俊靖律師解釋，物業(yè)費(fèi)是否合理，需看單價(jià)是否符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門、物業(yè)管理部門規(guī)定的范圍，比如福州的物業(yè)費(fèi)分為五檔標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)應(yīng)相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。若物業(yè)是依法選聘或主管部門指派，且提供了符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主不能以“偏高”為由直接拒繳。

“業(yè)主若對(duì)費(fèi)用有異議，可通過(guò)成立業(yè)委會(huì)，合法更換物業(yè)或與物業(yè)協(xié)商調(diào)整費(fèi)用，但不能直接拒絕繳納，否則可能構(gòu)成違約?！?/p>

04 律師建議：成立業(yè)委會(huì)，長(zhǎng)效解決管理難題

面對(duì)小區(qū)的垃圾管理困境，社區(qū)工作人員表示，將于4月7日再次幫忙清理積存垃圾，并建議業(yè)主選舉代表成立業(yè)委會(huì)，實(shí)行自治。

截稿前，小區(qū)業(yè)主表示，在記者介入后，社區(qū)于4月5日即時(shí)將垃圾清理完畢。

林俊靖律師給出長(zhǎng)效解決方案：建議小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會(huì)。按照《民法典》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，共同決定聘請(qǐng)新物業(yè)，或采取自治模式，統(tǒng)籌處理小區(qū)垃圾清運(yùn)、設(shè)施維護(hù)等各項(xiàng)管理事宜。

此外，律師提醒，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)，若物業(yè)已按規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能以“未居住、未接受服務(wù)”等理由拒繳；而物業(yè)方也不能以斷水、斷電等方式催收物業(yè)費(fèi)，需通過(guò)法律途徑依法維權(quán)。

小區(qū)管理離不開(kāi)每一位業(yè)主的配合，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、主動(dòng)參與小區(qū)治理，才能共同守護(hù)整潔、舒適的居住環(huán)境。希望團(tuán)結(jié)小區(qū)能盡快成立業(yè)委會(huì)，破解管理困局，讓“垃圾圍城”的困境早日結(jié)束。