2019年前后，廣東信基創(chuàng)新科技園開發(fā)推廣初期，以產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)吸睛，一度成為選擇在珠三角投資創(chuàng)業(yè)中小企業(yè)主的心儀之地。

然而，讓50余家投資設(shè)廠的中小企業(yè)主沒有想到的是，他們傾注全部身家押注肇慶，投資數(shù)千萬、上億元在園區(qū)購買廠房、購置設(shè)備開設(shè)的工廠，竟然被開發(fā)商廣東信基創(chuàng)新科技園開發(fā)有限公司（下稱“信基公司”）在廠房已經(jīng)售出，甚至完成交付的情況下，通過偽造資料的方式，先后將幾十棟廠房分別“抵押”給了一眾小貸公司、銀行及個人，讓本來合法的物業(yè)淪為套取貸款的工具，以致政府力推的招商引資產(chǎn)業(yè)園和重點項目，竟成了開發(fā)商損害業(yè)主權(quán)益、騙貸窩案爆發(fā)的重災(zāi)區(qū)。

01.

開發(fā)商偽造資料抵押已售廠房，致業(yè)主無法獲得不動產(chǎn)權(quán)證

據(jù)了解，廣東信基創(chuàng)新科技園位于肇慶市高要區(qū)金利鎮(zhèn)的廣東肇慶（高要）汽車零部件產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，該區(qū)域是廣東省（肇慶）大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

2017年，廣東信基創(chuàng)新科技園開始動工建設(shè)，高要區(qū)官媒以當?shù)刂攸c項目之名，對園區(qū)進行了高調(diào)的推廣和宣傳。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，地方招商部門熱情的服務(wù)，政企關(guān)系的融洽，一度成為眾多中小企業(yè)投資設(shè)廠、創(chuàng)業(yè)發(fā)展的優(yōu)選之地。該產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也承接了部分東莞、佛山等地的產(chǎn)能轉(zhuǎn)移。

圖片來源：高要區(qū)融媒體中心

2019年至2021年，來自珠三角等地區(qū)的近百名投資人，以均價4300元每平方米的價格，斥資數(shù)百萬至數(shù)千萬元，購入信基公司開發(fā)的廠房，面積在數(shù)百至數(shù)千平方米不等。據(jù)雙方簽訂的廠房買賣合同顯示，開發(fā)商負責(zé)為售出的每棟廠房辦理獨立產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限50年。

據(jù)信基公司前員工透露，所有企業(yè)需經(jīng)過政府遴選，符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及環(huán)保要求，方可購買該園區(qū)廠房并入駐投資設(shè)廠。通過審核后再與開發(fā)商簽訂買賣合同，完成相關(guān)手續(xù)。

據(jù)了解，在此期間，高要區(qū)招商局工作人員全程跟蹤服務(wù)，在園區(qū)建設(shè)、協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系、推進企業(yè)落地投產(chǎn)等方面做了大量工作。由此可見，當?shù)卣畬@區(qū)的監(jiān)督管理和服務(wù)是一直在線的。

然而，案涉廠房銷售后不久，就顯現(xiàn)出了隱患。

知情人士透露，在2023年前后，信基公司已出現(xiàn)未按合同交付廠房的違約情況，但眾多投資者并未過多在意，只是催促信基公司盡快交房，在廠房最終交付后，便全身心投入裝修廠房、水電開戶、安裝變壓器、購置生產(chǎn)設(shè)備等工作，推進企業(yè)投產(chǎn)運營等事務(wù)，未曾料到后續(xù)會出現(xiàn)更大的問題。

2024年下半年，業(yè)主們不斷發(fā)現(xiàn)，自己購置多年并實際投入使用的廠房，被開發(fā)商抵押給了多家銀行和小貸公司及若干個人，并辦理了不動產(chǎn)抵押登記，而致使業(yè)主們無法正常辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。

在案證據(jù)顯示，主要集中在2023至2024年期間，信基公司為籌措資金，在明知廠房已出售，自身已無處分權(quán)的情況下，隱瞞這些廠房已銷售的事實，通過偽造系列材料，到肇慶市自然資源局高要區(qū)不動產(chǎn)登記中心，將已經(jīng)售出的、至少50棟廠房辦理了抵押登記，并據(jù)此向廣東華興銀行股份有限公司肇慶分行、肇慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司高要支行、肇慶市中小企業(yè)融資擔(dān)保有限公司、廣東粵財網(wǎng)聯(lián)小額貸款股份有限公司、廣東東菱凱琴小額貸款有限公司、佛山市順德區(qū)銀利達小額貸款有限公司、四會市銀商小額貸款有限公司、廣州市花都萬穗小額貸款股份有限公司、廣東粵禾農(nóng)業(yè)小額貸款股份有限公司、佛山市高明民匯小額貸款有限公司等12家金融機構(gòu)及若干個人，融資約6.4億元。

在案證據(jù)顯示，案涉廠房的抵押登記時間主要集中在2023年底至2024年，而業(yè)主們購買廠房的時間，集中在2019—2021年。也就是說，案涉廠房進行“二次抵押”貸款時，相關(guān)物業(yè)早已售出多年、且業(yè)主們早已收樓并實際占有經(jīng)營。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十九條“屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記”。

本案中，案涉的50余棟廠房多數(shù)為首次登記，有的還是在建建筑物。

相關(guān)法律人士指出，信基公司將已售廠房抵押融資，負責(zé)登記機關(guān)肇慶市高要區(qū)不動產(chǎn)登記中心在辦理登記時未履行法定核查義務(wù)，未進行實地查看，致使行政登記關(guān)口嚴重失守，造成業(yè)主重大產(chǎn)權(quán)損失。

02.

銀行和小貸公司等金融機構(gòu)，為何在審核環(huán)節(jié)頻頻“放水”？

不僅信基公司在抵押登記環(huán)節(jié)疑點重重，法律人士還發(fā)現(xiàn)，涉事銀行及多家小貸公司，在貸款審核、抵押登記等環(huán)節(jié)亦頻頻“放水”。

因案涉廠房都已銷售給業(yè)主，業(yè)主也支付了全額房款，多數(shù)業(yè)主本身就是通過銀行按揭貸款購入廠房。這一情形下，信基公司為獲取貸款，通過私刻、冒用業(yè)主企業(yè)公章，偽造業(yè)主簽名、偽造虛假的租賃合同和業(yè)主知情書等虛假材料，違法設(shè)定抵押，并違法向銀行或小貸公司獲取貸款。

在涉案的50余棟廠房中，多數(shù)業(yè)主購入廠房時，選擇了向銀行按揭貸款的方式。令人訝異的是，在案證據(jù)顯示，向業(yè)主發(fā)放貸款的銀行未按規(guī)定辦理在建工程/預(yù)售廠房抵押預(yù)告登記，也未履行相應(yīng)的審查、檢查義務(wù)，相關(guān)銀行在放貸整個環(huán)節(jié)的紕漏，也給了信基公司機會。

其后，信基公司將50余棟已售廠房到不動產(chǎn)登記中心違法設(shè)定“二次抵押”，向銀行和小貸公司及若干個人違法申請貸款6.4億元。而放貸的金融機構(gòu)和個人，沒有進行相應(yīng)的調(diào)查審核，或存在串通合謀嫌疑，僅憑上述違法設(shè)定的二次抵押，就向信基公司發(fā)放了貸款，以此控制相關(guān)權(quán)證。

相關(guān)法律人士指出，涉事銀行和小貸公司在案涉的放貸業(yè)務(wù)中，涉嫌違規(guī)違法。

其一，涉嫌違規(guī)違法放貸。

廣東省小額貸款公司管理辦法（試行）第二十八條規(guī)定，“小額貸款公司不得有以下的經(jīng)營活動：跨縣域經(jīng)營業(yè)務(wù)；經(jīng)營未經(jīng)批準和法律、法規(guī)不允許經(jīng)營的業(yè)務(wù)。”而在本案中，部分小貸公司的注冊地在廣州、花都、佛山、珠海，不在肇慶卻向肇慶的企業(yè)開展借貸業(yè)務(wù)，且貸款業(yè)務(wù)未獲得任何跨市的審批文件。未經(jīng)審批、超出核準經(jīng)營區(qū)域發(fā)放貸款，跨區(qū)放貸，涉嫌嚴重違規(guī)違法。

其二，涉嫌違規(guī)超額放貸。

本案中，多家小貸公司向信基公司發(fā)放貸款超過500萬元，違反了《廣東省小額貸款公司管理辦法（試行）》第二十七條的規(guī)定，未遵循小額、分散的經(jīng)營原則，對同一借款人發(fā)放貸款突破了500萬元的單戶貸款余額上限，構(gòu)成違規(guī)超額放貸，違反了小額貸款公司服務(wù)“三農(nóng)”和小微企業(yè)的經(jīng)營宗旨，存在貸款過度集中，嚴重超額，涉嫌嚴重違規(guī)違法。

其三，未履行貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查的強制性義務(wù)。

知情律師表示，部分小貸公司在放貸前未派人員到肇慶信基公司項目地實地調(diào)查。購買廠房的業(yè)主均表示，自己從未與相關(guān)小貸公司有過接觸，即小貸公司從未與案涉廠房的實際占有人進行核實，也未核查抵押標——工業(yè)廠房的權(quán)屬來源、用途現(xiàn)狀、是否被預(yù)售或?qū)嶋H占有；未取得開發(fā)商真實資金需求文件。

在案證據(jù)顯示，有的小貸公司僅通過微信壓縮包形式接收信基公司的材料即完成授信和貸款審批。

特別需要指出的是，案涉貸款發(fā)放后未實施貸后檢查，資金去向不明；小貸公司至今無法提供貸前調(diào)查報告、貸中審查表、貸后檢查表等應(yīng)有文件。

相關(guān)小貸公司的行為，違反了《小額貸款公司監(jiān)督管理暫行辦法》（金規(guī)〔2024〕26號）第二十二條“小額貸款公司應(yīng)當按照審慎經(jīng)營要求，制定和實施全面系統(tǒng)規(guī)范的業(yè)務(wù)規(guī)則和管理制度，嚴格授權(quán)審批、審貸分離，落實盡職調(diào)查、審查審批、風(fēng)險控制、后續(xù)管理等各項要求，全面加強風(fēng)險管理，有效識別和控制業(yè)務(wù)及管理活動中的各類風(fēng)險”的相關(guān)規(guī)定。

相關(guān)法律人士指出，涉案的小貸公司違反了上述強制性規(guī)范條款，未履行審慎經(jīng)營和三查制度義務(wù)，其行為涉嫌違法經(jīng)營，涉嫌違法放貸。

其四、存在與開發(fā)商惡意串通、虛假授信的嫌疑。

據(jù)已掌握的證據(jù)，顯示案涉抵押貸款業(yè)務(wù)的多項異常情況：開發(fā)商與相關(guān)銀行和小貸公司借貸前無任何商業(yè)往來，卻在極短時間內(nèi)簽訂貸款合同并快速審批通過；抵押物廠房已經(jīng)銷售，仍以開發(fā)商名義設(shè)抵押，明顯違反常規(guī)風(fēng)控審查；借款資金或未用于該項目建設(shè)，而被轉(zhuǎn)入開發(fā)商個人或關(guān)聯(lián)公司賬戶；貸款申請中存在偽造公章、虛構(gòu)租賃合同、偽造法人簽名等申報資料。

03.

政府招商引資產(chǎn)業(yè)園，竟成開發(fā)商套路業(yè)主、騙貸窩案重災(zāi)區(qū)

正是在信基公司與多家小貸公司、銀行和個人的騷操作下，信基公司在獲取到貸款資金之后，就將資金進行轉(zhuǎn)移，而園區(qū)的實際控制人余學(xué)聰，也在2024年底徹底失聯(lián)，跑路了！

在廣東信基創(chuàng)新科技園暴雷之后，各路“債權(quán)人”蜂擁而至。多家建筑商、銀行、小貸公司及個人紛紛將信基公司起訴到法院，2024年至2025年期間，相關(guān)法院先后對案涉50余棟廠房，進行了輪候查封。此舉，致使園區(qū)幾十家企業(yè)合法購得并實際占有使用的廠房被查封。

令人訝異的是，即便是通過法院的查封，也沒有做到合法合規(guī)，反而盡顯慌亂和無序。

查閱案涉廠房的查封情況時發(fā)現(xiàn)，僅園區(qū)中的一棟廠房，就有多家建筑施工單位對其進行了輪候查封。依據(jù)《民法典》第807條及相關(guān)司法解釋，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)僅限于承包人實際承建的工程部分，不及于同一小區(qū)內(nèi)非由其承建的其他物業(yè)。案涉查封行為超出法定優(yōu)先受償范圍，屬于錯誤查封。

此番廣東信基創(chuàng)新科技園爆發(fā)的侵害業(yè)主權(quán)益及涉嫌違規(guī)違法放貸窩案，既暴露了相關(guān)金融機構(gòu)放貸審核的嚴重失職，也暴露出相關(guān)監(jiān)督管理部門存在的監(jiān)管缺位問題。

據(jù)不完全統(tǒng)計，信基公司將已經(jīng)出售給業(yè)主的50余棟廠房，以抵押借貸的形式，向多家銀行、小貸款公司和個人融資貸款約6.4億元，而實際案涉廠房的市值不過4.5億元。

按照工業(yè)廠房抵押貸款的銀行評估價，平均在50%左右，案涉廠房的抵押貸款金額最多在2.25億元。而本案涉及6.4億元的貸款，這意味著，給銀行和各個小貸公司，留下了至少超過4億元的“大窟窿”。

相關(guān)法律人士表示，“這一算法，還是基于信基公司對案涉廠房具有合法產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)之上。而本案中，50余棟廠房的業(yè)主，早于銀行、小貸公司及個人抵押借款之前，就已經(jīng)支付了房款，完成了收房，并實際占有使用至今，且中途多次催促開發(fā)商辦證，屬于法律優(yōu)先保護的無過錯方，而銀行或小貸公司及個人的抵押權(quán)屬于無效抵押行為，不能對抗業(yè)主的合法物權(quán)”。

事實上，案涉被抵押廠房的業(yè)主，均已與信基公司簽訂廠房買賣合同并足額支付購房款，完成收樓并實際占有使用物業(yè)，依法繳納土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費。其企業(yè)均已經(jīng)入駐園區(qū)，按時繳納水電費及物業(yè)管理費，大部分企業(yè)投產(chǎn)經(jīng)營已長達三年以上。更為重要的是，在當?shù)卣闹С窒?，案涉園區(qū)業(yè)主已依法成立了廣東信基創(chuàng)新科技園業(yè)主委員會。

“然而，在業(yè)主等待辦理不動產(chǎn)權(quán)過戶登記期間，信基公司膽大包天利用時間差，偽造資料抵押登記獲取貸款，導(dǎo)致眾多無辜業(yè)主的50余棟廠房被輪候查封，而無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶”，一業(yè)主無奈地說。

京東拍賣的一則債權(quán)《拍賣公告》信息顯示，廣東華興銀行股份有限公司于2025年6月，對其持有鴻泰公司（與信基公司為關(guān)聯(lián)企業(yè)）和信基公司的債權(quán)進行了拍賣。拍賣信息顯示，該債權(quán)中，兩公司已將廣東信基創(chuàng)新科技園內(nèi)的多棟、合計面積58968.69平方米的廠房“抵押”給了該銀行。

該拍賣涉及到廣東信基創(chuàng)新科技園內(nèi)的多棟廠房，事實上早在抵押登記向銀行貸款之前，信基公司已經(jīng)與業(yè)主們簽訂了廠房買賣合同。該案的一份判決文書顯示，廣東某亮科技公司與信基公司簽訂廠房買賣合同后，全額支付了購房款，并對案涉房屋實際占有使用至今。日前，該業(yè)主訴訟維權(quán)解除廠房查封，一審敗訴。

知情律師表示，該案例對尚未提起訴訟維權(quán)，以及已提起訴訟維權(quán)但尚未做出判決的業(yè)主均極為不利。相關(guān)金融機構(gòu)或個人起訴信基公司并申請查封案涉廠房，多選擇在異地法院進行，行動迅速，目標明確，肇慶市自然資源局高要區(qū)不動產(chǎn)登記中心均予快速辦理查封登記，程序推進異常高效。盡管廣東某亮科技公司的廠房訴訟維權(quán)還在進行，但其后續(xù)維權(quán)難度，可想而知。

顯而易見，信基公司偽造資料將售出的房產(chǎn)二次抵押貸款、以及相關(guān)金融機構(gòu)和個人涉嫌違法違規(guī)的放貸行為，已經(jīng)成了廣東信基創(chuàng)新科技園數(shù)十名業(yè)主、50多棟廠房無法依法辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的最大障礙。

2025年，涉案業(yè)主們?yōu)榫S護自身合法權(quán)益，先后將信基公司起訴到肇慶市高要區(qū)人民法院，訴請法院判令被告（信基公司）依法履約，向業(yè)主賠償逾期交樓違約金、逾期過戶違約金，判令被告和相關(guān)金融機構(gòu)涂銷案涉廠房的抵押登記，判令被告履行過戶登記義務(wù)。

根據(jù)已經(jīng)生效的多份判決書顯示，案件審理過程中，信基公司均未到庭參加訴訟，案件的判決均為信基公司敗訴，法院依法支持了業(yè)主訴求的逾期交樓違約金和逾期過戶違約金。

然而，令廣大業(yè)主難以理解的事，在同期發(fā)起的判令被告（信基公司）涂銷對案涉廠房的抵押登記和判令被告履行過戶登記義務(wù)的案件，開庭審理時間已超過一年的審限，截止到目前，法院仍未依法作出判決。

相關(guān)法律人士指出，“現(xiàn)有的在案證據(jù)，已足以證明信基公司與相關(guān)銀行、小貸公司及個人之間的借貸業(yè)務(wù)涉嫌違法違規(guī)，并存在惡意串通嫌疑，希望法院盡快查明事實，依法作出判決，及時推動案涉廠房的過戶，依法保障在肇慶投資發(fā)展，助力地方經(jīng)濟的廣大企業(yè)主合法權(quán)益，營造一個讓投資人安心、放心的良好營商環(huán)境”。