三月的數(shù)據(jù)出爐，小陽(yáng)春也來(lái)到中段。

“單月二手成交9356套，環(huán)比二月大漲178%”，相信很多讀者都刷到過了，筆者十分理解這條“喜報(bào)”傳播的司馬昭之心，概況起來(lái)無(wú)非三段論：熱了，怕漲？快買！

但，如果僅是切出這一段就能如此籠統(tǒng)地概況樓市，確是有些“管中窺豹”。

既然如此，同樣的數(shù)據(jù)，筆者今日便換個(gè)管窺，本格推理，看看讀者能不能從中讀出截然不同的預(yù)期。

今日推文，需求降級(jí)，正成為樓市“絆腳石”。

取這個(gè)標(biāo)題，先賣個(gè)關(guān)子，后文自有聯(lián)系。

“單月二手成交9356套，環(huán)比二月大漲178%”來(lái)自杭州貝殼研究院3月數(shù)據(jù)，如下圖。

但只要換個(gè)“同比+看價(jià)格的視角”，筆者相信從這張圖里，完全可以寫出“單月二手價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，同比去年3月跌幅超10%，成交量較去年重挫25%”的結(jié)論，只是不說(shuō)罷了，說(shuō)了就是你怎么偏愛看這個(gè)角度？罵你唱衰。

因此，斷章取義無(wú)意義，客觀來(lái)說(shuō)，目前為止陽(yáng)春的定性應(yīng)該是“小陽(yáng)春較25年4季度發(fā)力明顯，成交流速有明顯上升但不及去年，而成交呈現(xiàn)低位下探的傾向，仍需觀摩四月實(shí)行公積金新政的后續(xù)表現(xiàn)”。

劃重點(diǎn)，成交呈現(xiàn)低位下探的傾向，即圖標(biāo)上橙色線下降，不能直接得出“陽(yáng)春在跌”的歸因，這只是一部分板塊和因素。

更根本的變化在于，今年的陽(yáng)春愈發(fā)凸顯的典型特征，是需求端選擇的消費(fèi)降級(jí)。即去年有300w的+100w杠桿，買400w的，今年還有300w，選擇買200w的+租房。

要說(shuō)明“成交呈現(xiàn)低位下探的傾向”，詳見具體細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，見下圖。

可以明顯看到，71.1%的成交來(lái)自300w以下的成交，環(huán)比一個(gè)月就上揚(yáng)2.6%，而300-800w區(qū)間的中間層，剛改到舒適改善的這一中堅(jiān)層，需求全面下挫，同樣下挫明顯的則是1000w以上的高改和豪宅市場(chǎng)的二手表現(xiàn)。

拋開同一小區(qū)的價(jià)格漲跌，我們可以攤開這樣一幅圖景，有限的需求側(cè)，正向兩個(gè)極端被擠壓——

1000w以上的高改、豪宅二手市場(chǎng)，高凈值購(gòu)買力被“核心地段新產(chǎn)品、好房子”、“上海寬限購(gòu)”吸引，看不上限價(jià)盤而需求腰斬。

800w-1000w的比例上升，在于新房市場(chǎng)普遍做大做高總價(jià)，動(dòng)輒1500w+，這個(gè)區(qū)間的主城新房極少，導(dǎo)致這個(gè)小范圍的購(gòu)買力無(wú)處可去，選擇核心板塊的139-159很多。

而300w以上，800w以下的剛改、舒適改善需求，短期預(yù)期不明朗的預(yù)期下，越來(lái)越多選擇“剛需盤+租”的組合，導(dǎo)致了中間層的抽空。

再細(xì)分到低總價(jià)市場(chǎng)，今年3月成交TOP20如圖，其中文鼎苑、湘云雅苑、景溪北苑、倉(cāng)基新村全部都有小面積、相對(duì)實(shí)惠的書包概念；

進(jìn)一步，筆者同時(shí)也在文教、橋西、申花育才等多個(gè)面訪賣房粉絲中得到普遍反饋，400、500w的房子今年不如往年的帶看和報(bào)價(jià)，中介會(huì)普遍來(lái)一句“它們都去買200w的了，然后邊上租個(gè)次新大房”；

上圖成交面積段變化更能說(shuō)明問題，比如，瑞祺大廈40㎡之于文教、吉如家園94㎡之于文瀾、湘云雅苑60+㎡之于江南實(shí)驗(yàn)、勤豐小區(qū)53㎡之于育才登云，這些房源的存在使得“剛需”的“剛性”被徹底繞過，要命的是這幾乎無(wú)解。

這一變化，恐成為未來(lái)幾年買方市場(chǎng)的“大殺器”，卻是“賣方市場(chǎng)”流轉(zhuǎn)置換的絆腳石。

對(duì)最常規(guī)的杭州樓市有點(diǎn)預(yù)算的買家A來(lái)說(shuō)，通常家里雙方手持500、600w預(yù)算買個(gè)婚房，帶點(diǎn)書包概念。

新房子、好房子一年一迭代，且政策任由200㎡、300㎡高總價(jià)占領(lǐng)新房市場(chǎng)；

而書包次新房房東B不讓價(jià)，A轉(zhuǎn)而購(gòu)買“資產(chǎn)包”屬性小區(qū)250w，然后出租，占學(xué)籍10年收租，手持余下350w觀望或者考慮近郊好房子新房，有意思的是公積金新政更加促進(jìn)了購(gòu)買低總價(jià)房子的趨勢(shì)。

而房東B普遍反映難賣，B賣不動(dòng)賣不高則只有兩種途徑，一純放著碰運(yùn)氣，企圖等到房?jī)r(jià)回暖；二則出租，以降低房源流動(dòng)性的代價(jià)收回一定現(xiàn)金流。

但賣不動(dòng)房轉(zhuǎn)租，進(jìn)一步加劇出租房源的供給過剩，租金下探，讓買家A以更低的平均租金可以選到更好、更多的房源租住。

房東熬不住，最后還是選擇讓價(jià)早走，熬得住，承受需求側(cè)連年縮量的代價(jià)，何況“房東稅”去年9.15早有布局（“房東稅”來(lái)了嗎？房?jī)r(jià)跌還是漲？ | 房叔說(shuō)1044），房產(chǎn)稅的預(yù)期永遠(yuǎn)在路上。

這種需求端成交下探傾向放大到整個(gè)二手樓市，所謂“分化”便會(huì)沿如下的路徑行進(jìn)：

剛需低總價(jià)的，有新房買新房；沒新房猛殺次新房東，房東不讓價(jià)就租房；租著房等房東讓價(jià)，不讓就買個(gè)小的回遷房住用分離，以租換買，進(jìn)一步抽空中間層的流動(dòng)性；

流動(dòng)性即價(jià)格，要么延緩房東出貨置換新房，要么打擊價(jià)格使得轉(zhuǎn)向“好房子、大改善”的購(gòu)買力下滑。

在高總價(jià)不斷受上海虹吸的前景下，新房市場(chǎng)同樣最終要受影響，要么降面積降總價(jià)段迎合主流1000w以下98.3%的需求段，要么降單價(jià)配平周圍二手的性價(jià)比。

最后，一部分頂豪新房售價(jià)遙遙領(lǐng)先，一年特供幾百戶，余下的99%以上存量二手以價(jià)換量。

今年春天，響應(yīng)元旦《求是》發(fā)文、兩會(huì)《2026政府報(bào)告》、《十五五規(guī)劃（全文）》的倡議和精神，應(yīng)出盡出，不搞添油戰(zhàn)術(shù)。

全國(guó)各地八仙過海，動(dòng)公積金改革的，地方貼息的，部分收儲(chǔ)的，探索房票多功能的，其核心旨在“流動(dòng)”，打通樓市的置換鏈，盡可能讓成交活動(dòng)起來(lái)；

大白話：讓點(diǎn)利，促進(jìn)賣舊買新，再背點(diǎn)杠桿上改善大新房，讓地好賣讓財(cái)政緩口氣，也讓銀行緩口氣。

但是，經(jīng)歷這十年樓市，許多交了學(xué)費(fèi)的小白，如今也開始審慎思考“賣了必然要買？”、“賣了為啥買不起？”、“賣了怎么買”的哲學(xué)問題。

人類一思考，上帝就發(fā)笑，市場(chǎng)自有其真實(shí)意志，生命總會(huì)找到它的出口。

文/一葉 編輯/一葉
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