論逃頂高手，潘石屹最是令人嘆服！

1998年，海南地產(chǎn)火爆，大家認(rèn)定買入穩(wěn)賺不賠，老潘卻迅速賣掉手上所有項(xiàng)目，帶著錢去了北京。

2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，頭部房企喊出了“沖萬億”的口號(hào)，老潘卻賣掉400多億的物業(yè)，走了一條與之完全相反的路。

兩次逃頂恰到好處，如今，老潘又說話了，這次他在一次閉門研討會(huì)上講了三件事，直接把未來三年樓市的底層邏輯給拆透了。

你信不信都無關(guān)緊要，但市場(chǎng)已經(jīng)悄悄開始照著這個(gè)劇本走。所以別再問“現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)了”，你真該關(guān)心的是：你買的是哪類房、在什么位置、未來還有沒有流動(dòng)性。

今天咱們就順著潘石屹的思路，聊聊這三大趨勢(shì)。

.01

房子，不再可能“暴富”了

老潘第一句話就給很多人潑了盆冷水：“買房不是為了暴富，是為了安身立命?！?/p>

以前大家幻想買套房，轉(zhuǎn)手一賣就能賺幾十萬，尤其是在房?jī)r(jià)暴漲的年代，閉著眼亂買都是穩(wěn)賺不賠。

現(xiàn)在的市場(chǎng)截然不同，房?jī)r(jià)不再一路狂飆，價(jià)格卻變得跌巖起伏。

去年全國(guó)70個(gè)大中城市里，一大半的房?jī)r(jià)都環(huán)比往下走。足以說明，趨勢(shì)已經(jīng)變了，以前是“有房就有未來”，現(xiàn)在是“有好房才有底氣”。

老潘說的很清楚，現(xiàn)在的房子從投資品變成消費(fèi)品了。

啥叫消費(fèi)品？就是你買車、買手機(jī)，是拿來用的，不是指望著它升值賺錢的。房子也一樣，你買它，圖的是住得安穩(wěn)，孩子能上學(xué)，一家人有個(gè)穩(wěn)定的窩。

市場(chǎng)也開始往這個(gè)方向修正。你看看現(xiàn)在的“租售比”，以前北京上海很多房子租售比還不到1%，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了1.8%、2%，核心區(qū)更是漲到了3%左右。

說白了，炒房時(shí)代成為過去式，大家的心態(tài)已經(jīng)變了，買房更多是算生活賬，而不是只算“能漲多少”。如果你現(xiàn)在還幻想靠買房暴富，真的，該醒醒了。

.02

“老破小”不吃香了，“好產(chǎn)品”才有未來

老潘說了句大實(shí)話：“中國(guó)現(xiàn)在不缺房子，缺的是好房子?！?/p>

這話一點(diǎn)都不假，你看看現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)，那些房齡二三十年、沒電梯、戶型差、甚至墻皮都開始掉的老小區(qū)，掛出去一年半載沒人問的，比比皆是。

反過來看那些新小區(qū)、品質(zhì)好、物業(yè)強(qiáng)、配套完善的改善型住宅，反而賣得不錯(cuò)，價(jià)格也比較抗跌。

尤其是所謂的“第四代住宅”開始冒頭了——空中花園，智能家居，超高得房率、低碳節(jié)能…這種房子哪怕價(jià)格貴點(diǎn)，也很搶手，租也好租，流動(dòng)性更強(qiáng)。

講白了以后房子值不值錢，不看你手里有幾套，而看你手里的房子“能打不能打”。好地段+好戶型+好品質(zhì)才是新的“硬通貨”。

那些靠著學(xué)區(qū)概念撐著的老破小，一旦學(xué)區(qū)政策有變，最先涼的就是它們。所以如果你還抱著“老破小也能漲”的幻想，早點(diǎn)清醒吧。

.03

“國(guó)家隊(duì)”親自下場(chǎng)，游戲規(guī)則變了

最近又有老房子消息，上海、鄭州、青島這些城市國(guó)企開始收購(gòu)那些2000年以前建的老舊小區(qū)，拿來干什么？改造成保障性租賃住房。

這不是某個(gè)地方的偶然動(dòng)作，而是上頭定的大方向。

老潘點(diǎn)出了背后的關(guān)鍵：接下來樓市的主角，可能不是開發(fā)商，也不是炒房客，而是“國(guó)家隊(duì)”。

什么意思？

國(guó)家不再是靠放開限購(gòu)、降低首付來刺激你買房了，而是直接下場(chǎng)，把市面上賣不掉的庫(kù)存盤過來，轉(zhuǎn)化成保障房、租賃房。

那些你以為砸在手里的老房子，背后可能有人出手了，只是條件苛刻、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，不是誰家的房子都能被收。

同時(shí)，“租售并舉”制度也開始落地，央行還專門設(shè)立了“保障房再貸款”。這一系列動(dòng)作都在告訴我們：未來樓市的主力玩家不再是你我，而是政府和大國(guó)企。

預(yù)示著，你要么跟國(guó)家隊(duì)合作，要么就遠(yuǎn)離他們下手的區(qū)域。舉個(gè)例子：你手里有一套40平米的老破小，想租個(gè)好價(jià)錢。但國(guó)家收了一大堆類似的房子去做保障性租賃住房，人家的租金是管控的，你卷得過嗎？

老潘已經(jīng)說透了：未來的競(jìng)爭(zhēng)，不是比誰房子多，而是比誰的房子能“活下來”，能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流。

.04

三大趨勢(shì)下，咱普通人怎么辦？

別急，如果你是剛需：

現(xiàn)在政策確實(shí)友好，房貸利率進(jìn)入“3厘”時(shí)代，很多地方首付只要15%，稅費(fèi)也在減。這是國(guó)家給剛需開的“綠燈”。但你別盲目買，認(rèn)準(zhǔn)這三點(diǎn)：

1. 選靠譜的大開發(fā)商，別貪便宜買到爛尾樓。

2. 哪怕貴一點(diǎn)，也要選核心區(qū)域，這決定了你以后房子好不好轉(zhuǎn)手。

3. 一個(gè)好的物業(yè)，不僅能讓你住得舒心，也是房子保值的關(guān)鍵。

一句話：買貴一點(diǎn)沒關(guān)系，買錯(cuò)了才最貴。

你如果打算改善換房

現(xiàn)在可能是你處理掉手里“不良資產(chǎn)”的好時(shí)機(jī)。趁著遠(yuǎn)郊的老破小還能賣掉，趕緊置換到核心區(qū)，換個(gè)配套成熟、物業(yè)好、得房率高的“新產(chǎn)品”，未來更有保值潛力。

但記住一句話：五年后好不好出租？好不好出售？這個(gè)比現(xiàn)在的價(jià)格便宜更重要。

如果你是投資客：

老實(shí)說，這個(gè)賽道已經(jīng)不適合普通人了。如果手里還有公寓、商鋪、或者租金很低的舊房子，能出手就出手。未來三年，能不能賣掉比能不能漲價(jià)更重要。

如果實(shí)在想投點(diǎn)跟房地產(chǎn)相關(guān)的，這些更靠譜：

①能穩(wěn)定收租的住宅，比如好大學(xué)、大醫(yī)院旁邊的，這種一般不愁租。

②跳出買房賣房的圈子，看看公募REITs這類固收產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)穩(wěn)定；

③留意城市更新的機(jī)會(huì)，如被納入舊改、保障性住房回購(gòu)等項(xiàng)目。

說到底，別玩擊鼓傳花的游戲了，風(fēng)已經(jīng)停了。

寫在最后，潘石屹這次的三句話說白了就是三種提醒：

別再幻想買房發(fā)財(cái)，不現(xiàn)實(shí)，還是先保住自己的基本盤吧！

別碰那種賣不掉的“老破小”，給自己留條退路。

別指望國(guó)家來給你托底，得自己看清方向，選對(duì)路。

總之，未來三年，早點(diǎn)看清趨勢(shì)才不至于被趨勢(shì)拍在沙灘上。