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2025年，房地產行業(yè)延續(xù)深度調整態(tài)勢，整體呈現(xiàn)量縮價調特征。行業(yè)發(fā)展重點從規(guī)模擴張轉向質量提升與模式轉型，城市更新、存量資產運營成為重要增長點。3月27日，新城控股發(fā)布2025年年報，年報顯示，公司期內總營收530.12億元；歸母凈利潤6.8億元，扣非歸母凈利潤6.14億元；毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點，其中房地產開發(fā)業(yè)務毛利率提升1.31個百分點。商業(yè)運營持續(xù)發(fā)力，總收入達140.9億元，同比增長10%，占整體營收比重提升至26.57%；物業(yè)出租及管理毛利率高達70%。

歷經33年的穩(wěn)健發(fā)展，新城控股集團已成為跨足住宅地產和商業(yè)地產的綜合性房地產集團。在2026年3月26日由北京中指信息技術研究院主辦的“2026中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，新城控股榮膺“2026中國房地產百強企業(yè)-綜合實力TOP10” 、“2026中國房地產百強企業(yè)-融資能力TOP10”等，這些榮譽不僅是對集團綜合實力的認可，也印證了其堅持“深耕厚植，守正創(chuàng)新”的前瞻性與有效性。

重識“企業(yè)健康”新坐標，從“規(guī)模競速”到“品質發(fā)展”

2025年，全國房地產市場整體延續(xù)調整態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全年新建商品房銷售面積為8.8億平米，同比下降8.7%，銷售額8.4萬億元，同比下降12.6%，投資、新開工和竣工面積同比分別下降17.2%、20.4%、18.1%。由此看出，企業(yè)在市場調整階段普遍采取審慎策略，以“求生存”為根基，再謀劃未來發(fā)展之路。

應對市場調整，新城控股保持清醒的戰(zhàn)略定力，其內在的“駱駝精神”——強調耐力、抗壓與目標執(zhí)著——在關鍵時期提供了清晰的行為指南。公司果斷從“規(guī)模競速”的慣性軌道中脫離，切換至“品質發(fā)展”的新模式。2025年，新城控股堅持“1+3”戰(zhàn)略布局，以上海為中樞，長三角為核心，向大灣區(qū)、環(huán)渤海和中西部擴張，全年實現(xiàn)商品房銷售額192.7億元。主動收縮的銷售規(guī)模，是新城控股對過去高杠桿、高周轉模式的一種戰(zhàn)略性修正，其根本目的，是為修復因市場下行而承壓的資產負債表贏得寶貴的喘息空間和時間窗口。這需要極大的勇氣來對抗行業(yè)慣性、資本市場短期壓力以及“掉隊”的焦慮，卻能為企業(yè)的生存與長期健康奠定基礎。

2025年，新城控股更加專注于“零違約”與“高交付”，確保每一筆債務均如期兌付，以極高的信用自律為企業(yè)和行業(yè)樹立標桿。2025年，新城控股交付超3.8萬套，近三年累計交付超27.8萬套。在保障交付數(shù)量的同時，也十分重視交付質量，每一處細節(jié)都是公司對品質生活的不懈追求；從交付一套好房到交付一種生活方式，每一個環(huán)節(jié)都實力兌現(xiàn)公司對美好生活的鄭重承諾。

順應時代要求深入構建新發(fā)展模式，“雙輪”戰(zhàn)略驅動企業(yè)韌性發(fā)展

3月初召開的“兩會”和發(fā)布的“十五五”《規(guī)劃》中，均提到要“推進構建房地產發(fā)展新模式”，在此背景下，輕重并舉已成為房地產企業(yè)構建新模式、穿越周期的關鍵戰(zhàn)略方向，專業(yè)運營與品質服務成為企業(yè)突破開發(fā)業(yè)務天花板、挖掘存量資產價值的核心引擎。

新城控股憑借前瞻性布局的“住宅開發(fā)+商業(yè)運營”雙輪驅動戰(zhàn)略，在行業(yè)調整期中展現(xiàn)出強大韌性，有效應對了市場變化。其中，商業(yè)運營板塊表現(xiàn)尤為突出，在由北京中指信息技術研究院主辦的“2026中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上，獲評“2026中國商業(yè)地產百強企業(yè)”、“2026中國商業(yè)地產運營十強企業(yè)”，其作為公司“壓艙石”的戰(zhàn)略地位進一步凸顯。該板塊不僅為公司現(xiàn)金流安全提供穩(wěn)定支撐，更有力地平緩了周期波動，持續(xù)優(yōu)化盈利結構，已成為支撐集團行穩(wěn)致遠的戰(zhàn)略基石。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年商業(yè)百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金及運營服務收入均值為31.1億元，同比下降2.1%。與行業(yè)收入下降相比，2025年，新城控股商業(yè)運營總收入達140.9億元，同比增長10.0%，在行業(yè)整體調整的背景下保持了增長態(tài)勢。其表現(xiàn)主要體現(xiàn)在對集團財務結構的支持作用：一方面，物業(yè)出租及管理業(yè)務具有相對較高的毛利率水平，一定程度上緩解了開發(fā)業(yè)務毛利率下行的壓力，帶動公司整體毛利率結構保持穩(wěn)定。商管業(yè)務毛利占公司總體毛利的比重呈上升趨勢，反映了公司收入結構中運營性貢獻的提升。另一方面，商業(yè)所產生的持續(xù)性經營收入能夠覆蓋當期利息支出，為集團提供了較為穩(wěn)定的內部現(xiàn)金流來源。截至報告期末，全國在營吾悅廣場數(shù)量為178座，平均出租率維持在97.86%，運營規(guī)模與出租率水平在行業(yè)中處于前列。

專業(yè)運營能力構成商業(yè)發(fā)展的基礎，聚焦資產價值與消費體驗，并以差異化策略構建行業(yè)核心優(yōu)勢。商管業(yè)務的快速發(fā)展，吾悅商管運營能力密不可分。2025年，新城控股充分把握消費市場結構性機遇，吾悅商管通過推行體系化的“經營五步法”，圍繞空間、內容、品牌、銷售、收益等環(huán)節(jié)建立標準化運營流程，著力提升資產價值與消費體驗。同時，創(chuàng)新推出“悅鏈計劃”，嘗試構建品牌、代理商與商場之間的協(xié)作平臺，精準高效整合三方資源，實現(xiàn)質量共生、能力共長，夯實穩(wěn)健合作基礎，共享銷售長效增長紅利。此外，新城控股在商業(yè)運營領域以“客戶體驗”為中心，發(fā)力會員運營，通過各類體驗活動與消費者建立情感連接，致力于增強客戶黏性與消費體驗。報告期內，吾悅廣場客流總量達20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元，同比增長7.18%；截至報告期末，會員人數(shù) 5497萬人，較2024年末增長25.82%。

暢通的多元融資渠道持續(xù)提升內生造血能力，構筑安全現(xiàn)金流安全墊

當前，可持續(xù)的內生造血能力，才是鑄就優(yōu)秀房企流動性安全的根基。這類企業(yè)始終將現(xiàn)金流安全置于規(guī)模增長之上，堅持以銷定產、以收定支的經營邏輯，同時，具備極強的逆周期風險把控能力，摒棄高杠桿粗放擴張模式，上行周期不盲目跟風搶地，下行周期不激進擴張，提前處置非核心資產回籠資金，形成了財務安全、現(xiàn)金流穩(wěn)定、融資通暢的正向循環(huán)。2025年，新城控股即以經營安全為核心，土地投資上不盲目跟進，堅持以銷定產、以收定支的經營邏輯。正是由于新城控股清醒的戰(zhàn)略定力，2025年，企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤6.80億元，扣非歸母凈利潤6.14億元，在行業(yè)多數(shù)企業(yè)呈現(xiàn)虧損的情況下，成為少數(shù)實現(xiàn)盈利的民營房企，同時，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元，凈負債率為56.97%，經營性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，連續(xù)8年為正。未來，新城控股也會保持對土地市場的敏感度，將根據(jù)開發(fā)市場及自身資金計劃進行綜合規(guī)劃。

多元通暢的融資渠道可以有效為房企筑牢抗風險防線，強化抗周期韌性，形成優(yōu)質信用與穩(wěn)健經營的正向循環(huán)，持續(xù)加固企業(yè)信用護城河。2025年，新城控股憑借金融市場的信任，成功發(fā)行近三年來民營房企首單純信用境外債券，總規(guī)模3億美元；成功掛牌上市以上海青浦吾悅廣場為底層資產的全國首單消費類機構間 REITs；成功發(fā)行三期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為10億元、9億元、17.5億元。2026年，新城控股又以常州天寧、南通啟東吾悅廣場作為底層資產申報發(fā)行公募REITs，擬募資16.25億元，目前已獲反饋。2025年，新城控股已如期償還境內外公開市場債券58.55億元，截至報告期末融資余額為509.74億元，同比壓降26.76億元，整體平均融資成本5.44%；合聯(lián)營權益有息負債降至23.85億元。暢通且多樣的融資渠道，進一步增厚了新城控股的現(xiàn)金安全墊，提升流動性儲備對剛性債務與經營支出的覆蓋能力，筑牢流動性安全底線。

多業(yè)態(tài)全鏈條代建體系，奠定成功穿越周期基礎

當前，房地產下行周期，通過開展服務、運營等多元輕資產業(yè)務補充開發(fā)主業(yè)已經成為房地產企業(yè)的主流做法。代建具有高成長、輕資產、高利潤率特征，日益受到房地產企業(yè)青睞。新城控股主動適應新形勢，成立“新城建管”代建品牌，入局代建多年。隨著代建業(yè)務的持續(xù)發(fā)力，新城建管的成績也有有目共睹。2025年，新增簽約面積約1061萬平方米，在中指研究院發(fā)布的《2025年中國房地產代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累計管理項目約155個，累計管理總建筑面積超2600萬平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、超大規(guī)模綜合體等多元業(yè)態(tài)。

近年來，新城建管創(chuàng)新構建了“365全周期服務體系”，將業(yè)務范疇從一次性交付延伸至長期的資產運營，進一步提升服務品質、延伸服務價值，力求為委托方提供更具持續(xù)性、全方位的專業(yè)服務。代建業(yè)務的穩(wěn)定發(fā)展，是對新城控股雙輪驅動的成功實踐，也是企業(yè)在當前環(huán)境下抗周期、甚至是未來成功穿越周期的保障之一。

2025年，房地產行業(yè)延續(xù)調整態(tài)勢，新城控股主動從規(guī)模競爭轉向品質發(fā)展，以“1+3”戰(zhàn)略布局聚焦核心區(qū)域，實現(xiàn)商品房銷售額192.7億元。公司堅守“零違約、高交付”，累計交付近28萬套，并通過“商業(yè)運營+地產開發(fā)”雙輪驅動實現(xiàn)穩(wěn)健經營。新城控股持續(xù)強化現(xiàn)金流安全和融資能力，經營性現(xiàn)金流連續(xù)8年為正，并積極探索代建與REITs等輕資產業(yè)務，構筑穿越周期的韌性基礎。

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