《星島》記者 鐘凱深圳報(bào)道

4月3日晚間，金地集團(tuán)（600383.SH）正式發(fā)布2025年年度報(bào)告。這也是金地告別“凌克時(shí)代”、在生命人壽與深圳福田國(guó)資話語(yǔ)權(quán)提升后，交出的第二份完整年度答卷。

數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)的營(yíng)收規(guī)模已連續(xù)三年下降，且2024年以來(lái)持續(xù)虧損。2025年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收358.58億元，同比下降52.41%；歸母凈虧損132.81億元，比上年同期虧損61.15億元擴(kuò)大超一倍。

虧損擴(kuò)大的核心原因，是金地實(shí)施了大規(guī)模的資產(chǎn)減值計(jì)提，當(dāng)期信用減值損失、資產(chǎn)減值損失合計(jì)90.51億元，較上年的62.75億元增加了44.24%。據(jù)《星島》梳理，截至2025年末，金地存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提比例約13.61%，其他應(yīng)收款壞賬計(jì)提比例約13.21%，其資產(chǎn)“脫水”力度在未爆雷房企中一騎絕塵。

與之相對(duì)應(yīng)，金地集團(tuán)在負(fù)債端也開(kāi)啟艱難縮表。與萬(wàn)科依托深鐵集團(tuán)股東信用與融資支持不同，金地更多依靠存量去化與自有資金度過(guò)償債高峰，全年有息負(fù)債凈減少64.87億元；作為代價(jià)，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額大幅減少99.8億元，僅剩余112.12億元。

4月7日，金地還完成了“21金地03”及“21金地04”兩筆公司債本息兌付，至此實(shí)現(xiàn)公開(kāi)債清零的目標(biāo)。從大額計(jì)提、縮表降債到兌付離場(chǎng)，金地集團(tuán)正以高強(qiáng)度收縮換取經(jīng)營(yíng)安全，但在“輕裝上陣”的路上，步履卻仍顯沉重。

全面“擠水分”

對(duì)于2025年度大幅虧損，金地集團(tuán)給出了三方面的解釋?zhuān)阂皇窃谑杖攵耍窘陙?lái)銷(xiāo)售規(guī)模下滑，當(dāng)期可結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入下降；二是在資產(chǎn)端，公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售策略，加大去化力度，使得部分項(xiàng)目存貨可變現(xiàn)凈值低于成本；三是在會(huì)計(jì)端，公司基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和信用損失準(zhǔn)備。

2025年，金地實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售300.2億元，簽約面積226.8萬(wàn)平方米，同比分別下降56.18%、51.90%；銷(xiāo)售均價(jià)1.32萬(wàn)元/平方米，同比下降5.94%，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。受此影響，當(dāng)期公司房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入238.90億元，同比下降60.20%；毛利率7.93%，同比下降6.18個(gè)百分點(diǎn)，處于近年低位。

而全年金地新開(kāi)工面積僅52萬(wàn)平方米，同比幾近腰斬，開(kāi)工規(guī)模與簽約體量明顯錯(cuò)位，顯示公司運(yùn)營(yíng)以存量盤(pán)活為主。金地也提及，“存量盤(pán)活”是公司經(jīng)營(yíng)提質(zhì)的關(guān)鍵抓手，通過(guò)土地置換、商改住、存量房收儲(chǔ)、自持轉(zhuǎn)可售等路徑，全年完成了22個(gè)存量項(xiàng)目盤(pán)活的目標(biāo)。

值得關(guān)注的是資產(chǎn)減值與壞賬計(jì)提。在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期里，房企普遍對(duì)過(guò)往獲取的高價(jià)地塊計(jì)提減值，但受資產(chǎn)質(zhì)量、行業(yè)判斷差異等因素影響，各家計(jì)提力度分化明顯。在未爆雷房企中，金地的計(jì)提幅度尤為突出。

過(guò)去兩年，金地的存貨減值計(jì)提力度明顯加大。據(jù)《星島》不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年末，金地存貨余額686.29億元，同比縮減接近25%，存量盤(pán)活成效顯現(xiàn)；但下半年公司新增存貨跌價(jià)準(zhǔn)備24.98億元，較上半年6.72億元大幅增長(zhǎng)約2.7倍，帶動(dòng)期末跌價(jià)準(zhǔn)備升至93.38億元，對(duì)應(yīng)計(jì)提比例13.61%，創(chuàng)近年新高。

橫向?qū)Ρ?，同期新城控股?01155.SH）存貨跌價(jià)計(jì)提比例約為10.79%，萬(wàn)科（000002.SZ）為6.65%，招商蛇口（001979.SZ）僅有2.12%。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

與此同時(shí)，金地其他應(yīng)收款計(jì)提力度也處于行業(yè)高位。2025年下半年，金地計(jì)提信用損失準(zhǔn)備45.06億元，較上半年16.11億元增長(zhǎng)約1.8倍，核心即來(lái)自其他應(yīng)收款減值。期末該公司其他應(yīng)收款余額787.55億元，同比微降6.77%，但對(duì)應(yīng)壞賬準(zhǔn)備大增1.18倍至104.05億元，計(jì)提比例升至13.21%。

橫向?qū)Ρ龋谌f(wàn)科因?qū)Α安┥滔怠彼募夜敬蠓扔?jì)提，其他應(yīng)收款壞賬計(jì)提比例達(dá)到26.02%。招商蛇口則為5.29%。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

存貨與其他應(yīng)收款同步大額計(jì)提，一方面折射出金地歷史土儲(chǔ)布局與投資質(zhì)量偏弱，在市場(chǎng)下行期售價(jià)不及預(yù)期的挑戰(zhàn)更大，僅2025年計(jì)提就覆蓋廣州、廊坊、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、南京、武漢、溫州、鄂州、唐山、徐州等地在建項(xiàng)目；另一方面，其長(zhǎng)期依賴的合作開(kāi)發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)集中釋放，與聯(lián)合營(yíng)主體的往來(lái)款項(xiàng)回收壓力顯著加大。

在此情況下，金地正以近乎徹底的姿態(tài)，對(duì)資產(chǎn)端進(jìn)行全面“擠水分”，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清。

艱難降負(fù)債

風(fēng)險(xiǎn)出清同樣體現(xiàn)在債務(wù)結(jié)構(gòu)的主動(dòng)調(diào)整與持續(xù)優(yōu)化中。

2025年，金地集團(tuán)拿地極為審慎，全年僅新增上海松江區(qū)、武漢市漢陽(yáng)區(qū)及杭州臨平區(qū)三宗地塊。在“存量盤(pán)活”策略下，期末公司總土儲(chǔ)降至2472萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)1059萬(wàn)平方米，同比分別壓降15.23%、14.94%。

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，星島新聞?wù)?/strong>

對(duì)于高度依賴資金撬動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，土儲(chǔ)規(guī)模的收縮，直接減少了資金的無(wú)效占用，為債務(wù)壓降騰出了寶貴的現(xiàn)金流空間。而這也是金地降負(fù)債的重要基礎(chǔ)，目前其土儲(chǔ)規(guī)模已不足2021年高點(diǎn)的43%，徹底告別規(guī)模擴(kuò)張路徑。

在此基礎(chǔ)上，金地通過(guò)多重舉措推進(jìn)縮表減債。一方面，依托存量項(xiàng)目去化、資產(chǎn)處置等方式回籠現(xiàn)金，剛性兌付到期債務(wù)，期末公司有息負(fù)債余額約670億元，較上年減少64.87億元，債務(wù)規(guī)模縮減至2021年的一半左右。

另一方面則是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，逐步退出高成本、高剛性的公開(kāi)債、信托、供應(yīng)鏈金融等融資工具。2021—2025年，金地的有息負(fù)債中，銀行借款占比從52.99%升至98.60%，后者借款期限更長(zhǎng)、展期或續(xù)貸靈活性更強(qiáng)；融資成本亦從4.56%穩(wěn)步降至3.92%，處于行業(yè)較低水平。

而與萬(wàn)科依托深鐵集團(tuán)股東信用與融資支持有所不同，金地化債主要依靠自有資金與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流支撐，鮮有獲得生命人壽、深圳福田國(guó)資公開(kāi)、直接的融資輸血。這也使得公司現(xiàn)金流持續(xù)承壓，2025年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為0.16億元，同比驟降99.88%；籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出接近95億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少47.09%，余額降至112.12億元。

即便化債之路較為艱難，金地仍保持公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)零違約，并于2026年4月7日完成兌付“21金地03”及“21金地04”兩筆公司債本息。據(jù)DM查債通顯示，目前金地在境內(nèi)外已無(wú)存續(xù)債券，正式實(shí)現(xiàn)了公開(kāi)債清零。

▲金地2025年末有息負(fù)債結(jié)構(gòu)

但現(xiàn)金流壓力并未完全緩解，截至2025年末，金地一年內(nèi)到期的有息負(fù)債將達(dá)到308.72億元，其中銀行貸款占97.83%；同時(shí)在保交付壓力下，應(yīng)付建筑工程款及土地價(jià)款等應(yīng)付款將達(dá)到157.59億元，公司賬面資金對(duì)短期債務(wù)與工程款覆蓋能力明顯不足，流動(dòng)性仍處于緊平衡狀態(tài)。

輕裝上陣

對(duì)于企業(yè)發(fā)展，金地提及，近年來(lái)公司確立“輕重并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，在穩(wěn)固開(kāi)發(fā)主業(yè)的同時(shí)，大力發(fā)展代建、物業(yè)服務(wù)、持有型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，多線并進(jìn)格局逐步成型。

2025年，金地的物業(yè)管理收入同比增加3.23%至80.60億元，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率約11.16%，是公司唯一持續(xù)增長(zhǎng)的板塊；物業(yè)出租及其他收入則在2023年達(dá)到46.64億元高點(diǎn)后回落，2025年錄得36.08億元，同比下降15.69%。

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盈利層面，物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)的毛利率逆勢(shì)上行，2025年約為58.09%，同比提升3.77個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)管理毛利率約8.23%，同比下降1.88個(gè)百分點(diǎn)，仍高于低迷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（7.93%）。

物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)主要包含代建、持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)等，其中代建被金地視作輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的“核心引擎”。2025年，金地代建新增簽約服務(wù)面積1531萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59%；累計(jì)簽約管理面積達(dá)5362萬(wàn)平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)。

持有型物業(yè)則運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑租金收入31.36億元，同比微增1.01%。其中，商辦類(lèi)項(xiàng)目已布局191萬(wàn)平方米，全口徑租金收入25.4億元；金地威新產(chǎn)業(yè)持有運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目17個(gè)，建筑面積145萬(wàn)平方米，全口徑租金收入5.9億元。

而從利息覆蓋情況來(lái)看，2024年及2025年，金地的利息總支出分別為38.77億元、29.97億元，租金覆蓋倍數(shù)從0.8倍提升至1.05倍，持有型物業(yè)已成為穩(wěn)固現(xiàn)金流的“壓艙石”，進(jìn)一步夯實(shí)了公司的整體財(cái)務(wù)安全底線。

對(duì)于2026年，金地集團(tuán)表示將持續(xù)推進(jìn)輕重并舉戰(zhàn)略，著力做優(yōu)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，培育長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可復(fù)制的價(jià)值增長(zhǎng)能力。包括加快業(yè)務(wù)模式迭代與價(jià)值鏈延伸，探索代建發(fā)展新路徑；以及持有型物業(yè)挖掘增值服務(wù)潛力、拓寬營(yíng)收空間，穩(wěn)步拓展輕資產(chǎn)管理輸出服務(wù)，積極探索持有型物業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活路徑等。

編輯︱胡影雅