近年來，運(yùn)城法院按照上級(jí)法院工作部署，在大力開展多元解紛工作的同時(shí)，認(rèn)真總結(jié)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)做法，積極參與多元解紛案例的撰寫和申報(bào)工作。近日，絳縣法院報(bào)送的《百余名購(gòu)房者與某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛調(diào)解案》入選最高人民法院多元解紛案例庫(kù)。

入庫(kù)編號(hào)

D2026-161-1-091-193

百余名購(gòu)房者與某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛調(diào)解案

——府院聯(lián)動(dòng)高效化解逾期辦證糾紛

關(guān)鍵詞

民事 房屋買賣合同糾紛 逾期未辦理房產(chǎn)證 府院聯(lián)動(dòng)

基本案情

百余名購(gòu)房者與某房地產(chǎn)公司簽訂《房屋買賣合同》，稱已經(jīng)向某房地產(chǎn)公司交納了辦理房產(chǎn)證的所有費(fèi)用，但某房地產(chǎn)公司遲遲未辦理房產(chǎn)證。經(jīng)雙方多次協(xié)商無果，該百余名購(gòu)房者遂訴至法院，要求某房地產(chǎn)公司立即為其辦理房產(chǎn)證。

處理方式方法

法院收到起訴材料后，考慮到糾紛涉及業(yè)主人數(shù)眾多，為高效化解糾紛，在征得當(dāng)事人同意后，依托府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，邀請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合成立調(diào)解小組，分三步推進(jìn)糾紛化解工作：

第一，前端聯(lián)排分流，精準(zhǔn)識(shí)別癥結(jié)。法官向某房地產(chǎn)公司和購(gòu)房者深入了解涉案房產(chǎn)房款是否交清、辦理房產(chǎn)證的稅費(fèi)是否交納、未辦理房產(chǎn)證的原因等具體情況，并向不動(dòng)產(chǎn)登記中心核實(shí)房產(chǎn)證辦理情況及辦理流程和手續(xù)。經(jīng)了解得知，案涉百余名購(gòu)房者均已交清房款及辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用，但某房地產(chǎn)公司因資金鏈斷裂而將購(gòu)房者交納的辦證費(fèi)用挪作他用，現(xiàn)因資金問題無法給購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。

第二，中端聯(lián)調(diào)共治，法理情理融合。在化解糾紛的核心環(huán)節(jié)，法院聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)登記中心組織開發(fā)商與購(gòu)房者代表進(jìn)行協(xié)商，結(jié)合案件情況和各方訴求擬定多個(gè)調(diào)解方案，通過逐個(gè)分析各種調(diào)解方案的利弊后，最終確定調(diào)解方案為：1.由百名購(gòu)房者再次交納辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用，這筆費(fèi)用由某房地產(chǎn)公司直接用于為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證相關(guān)事項(xiàng)，以解決房地產(chǎn)公司無資金辦理房產(chǎn)證的困境；2.購(gòu)房者交納的該筆費(fèi)用于抵頂后期產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)或地下室房款等費(fèi)用；3.不動(dòng)產(chǎn)登記中心優(yōu)先辦理案涉房屋登記手續(xù)。確定調(diào)解方案后，調(diào)解員逐個(gè)向購(gòu)房者征求意見并做好釋明引導(dǎo)工作，最后購(gòu)房者均表示同意。

第三，后端聯(lián)動(dòng)履行，保障結(jié)果落地。法院對(duì)調(diào)解方案的執(zhí)行情況實(shí)時(shí)跟進(jìn)了解，一方面要求開發(fā)商與購(gòu)房者代表提供共管賬戶，確保業(yè)主新交納的費(fèi)用專項(xiàng)用于辦證，防止資金再次被挪用；另一方面，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證開通綠色通道。做好這兩方面工作的同時(shí)，法院對(duì)后期開發(fā)商與購(gòu)房者之間費(fèi)用抵頂問題進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，避免再次發(fā)生爭(zhēng)議。至此，百余件糾紛得以一次性圓滿化解。

處理結(jié)果

百余名購(gòu)房者與某房地產(chǎn)公司達(dá)成和解，購(gòu)房者再次交納辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用，某房地產(chǎn)公司將該專款用于辦理房產(chǎn)證；同時(shí)某房地產(chǎn)公司向購(gòu)房者履行抵頂物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)等手續(xù)；不動(dòng)產(chǎn)登記中心開通綠色通道為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。

解紛依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第509條、第580條

解紛要旨

本案因房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，挪用購(gòu)房人交納的辦證費(fèi)用，導(dǎo)致無法辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書，進(jìn)而引發(fā)的系列房屋買賣合同糾紛，具有涉及主體多、矛盾集中的特點(diǎn)，若不能高效化解，不利于保障當(dāng)事人“安居夢(mèng)”。本案中，法院依托府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)登記中心共同開展糾紛化解工作。首先立足于全面查明案件背景，調(diào)解員深入了解購(gòu)房人的核心訴求與期待，重點(diǎn)調(diào)查涉案房屋現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)證書辦理可行性以及開發(fā)商面臨的實(shí)際困難，精準(zhǔn)把握爭(zhēng)議焦點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)各方利益，尋求兼顧購(gòu)房人權(quán)益和開發(fā)商現(xiàn)實(shí)困境的平衡點(diǎn)。其次，根據(jù)案件情況靈活擬定多種調(diào)解方案，并對(duì)各方案的利弊進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，主動(dòng)與購(gòu)房人代表進(jìn)行溝通磋商，引導(dǎo)當(dāng)事人形成理性預(yù)判，最終確定最優(yōu)解紛路徑。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過權(quán)屬狀態(tài)的先行核查，厘清查封、抵押等限制登記的情形，同時(shí)全程跟蹤化解進(jìn)程，對(duì)調(diào)解方案不符合登記規(guī)程的條款及時(shí)提出反饋修改意見，確保方案可落地、能執(zhí)行，并為購(gòu)房者開通辦理房產(chǎn)證的綠色通道，最終促推百余件糾紛全部得以實(shí)質(zhì)化解，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

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