來源 |鳳凰網(wǎng)風財訊

作者 |W=T=T

最近中指研究院發(fā)布了《2026年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》，榜單前17名以內(nèi)只有一家民營房企——廣東名冠集團，其以70億元的新增貨值位列TOP10，比越秀地產(chǎn)、中國中鐵等一眾大國企的新增貨值還高。

這得益于今年3月4日，廣東名冠集團以7.3億元底價成功競得廣東東莞東城街道牛山社區(qū)的2026WG001號建設用地，該地塊為商業(yè)綜合用地，總用地面積約31.75萬㎡，容積率0.9，計容總建筑面積約28.57萬㎡，是近年來東莞中心城區(qū)罕見的超大體量低密地塊。

名冠集團7.3億元拿地，總金額創(chuàng)造了近六年東城純商業(yè)用地拍賣的新高。而根據(jù)規(guī)劃，在該地塊名冠集團將投資40億元，建設集高端文旅、藝數(shù)創(chuàng)意、IP孵化、高端酒店于一體的超大文商旅綜合體“名冠·綠洲”。

但名冠綠洲換算樓面價約2555元/㎡，遠遠低于近年區(qū)域其它已售商業(yè)金融業(yè)地塊。對比緊鄰東莞“都市綠肺”同沙生態(tài)公園和地鐵站等城市稀缺資源而言，這塊地又似乎性價比“超標”了。

“能拿到這個項目，還是靠老爸的關(guān)系，想給兒子打造一個可傳承的資產(chǎn)�！庇袞|莞地產(chǎn)圈人士告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)。也有業(yè)內(nèi)人士直言，“這個項目就是為了圈錢，算不過帳�！�

類似上述關(guān)于名冠綠洲的討論，或真或假都在業(yè)內(nèi)引起高熱度。項目的高投資和經(jīng)營前景、名冠集團拿地的前因后果也持續(xù)受到關(guān)注。而這一切可能要從創(chuàng)始人莫志明說起。

追風東莞酒店“瘋狂十年”

莫志明的“名冠”意難平？

廣東名冠集團官網(wǎng)顯示，公司創(chuàng)立于1994年，聯(lián)合創(chuàng)始人莫志明、莫樹明，現(xiàn)任董事長莫冠良（為上述兩人的兒子、侄子）。

公開資料顯示，莫志明1965年畢業(yè)于師范學校，曾當過學校校長，1985年辭教從商，一開始主要做建筑工程、汽車維修。

（廣東名冠集團創(chuàng)始人莫志明及其開發(fā)的酒店）

直到1994年廣東名冠集團創(chuàng)立，莫家兄弟瞄向了東莞九十年代“三來一補”時期引進大量臺商、港商、日韓商人“豪華酒店業(yè)務瘋長”的風口。

1996年莫志明在東莞寮步鎮(zhèn)開設了中國第一家開在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的四星級酒店——金凱悅大酒店。此后又在東莞鳳崗、石龍興建了兩家五星級酒店，由此在江湖得到一個稱呼——14星企業(yè)家。

那時候涌入東莞酒店業(yè)的家族不少，例如三正集團莫浩棠、觀瀾湖集團朱鼎健兄弟、華源集團林干能家族、昌明集團陳潤昌家族、富盈集團劉學斌、黃河集團鄭強輝、豐泰集團何銳平家族、建匯集團劉伯權(quán)、歐亞集團蔣國祥、裕亞集團李少明家族、科駿投資劉賀超家族、東華集團李勝堆、大中集團王文城家族、龍泉集團張佛恩、豐華集團盧淦波、帝豪集團梁永雄、匯源實業(yè)何啟林、柏寧實業(yè)陳燦球、龍泉集團張佛恩等。

其中，莫浩棠原是橋頭鎮(zhèn)黨委書記，劉賀超（原名劉賀釗）原是東城區(qū)委書記......諸如此類的“體制內(nèi)”力量踴躍在第一波東莞酒店業(yè)浪潮。

但風潮中也不乏純粹“草根出身”的一派，例如當時在東莞乃至全國叱咤一時的太子酒店老板梁耀輝。二十歲出頭就開始做理發(fā)店，然后開“發(fā)廊”，再到開“酒店”……如此履歷的他竟然還在2012年提交了《關(guān)于建立道德評價體系和加強誠信體系建設的建議》。

2014年，“掃黃行動”興起，太子酒店桑拿中心“裸舞選秀”的等劣跡被央視曝光，梁耀輝被抓典型，后因組織賣淫罪、串通投標罪、單位行賄罪等三罪，被判處無期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身。

（2010年網(wǎng)絡瘋傳東莞酒店舉行小姐檢閱活動）

整肅風暴和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，讓東莞客源驟減、酒店洗牌，相關(guān)的夜總會、桑拿、洗浴中心等大面積關(guān)門。

2015年，莫志明家族的鳳崗金凱悅大酒店和梁耀輝的太子酒店都被摘牌，次年石龍名冠金凱悅大酒店也被摘牌，其后名冠集團在東莞再無掛牌五星級酒店。

禍不單行，2015年因為“金凱悅”的名字涉及侵權(quán)凱悅酒店集團，名冠集團及關(guān)聯(lián)公司最終被東莞法院判決敗訴，須賠償高額商標侵權(quán)經(jīng)濟損失費用，并禁止單獨使用金凱悅商標(金凱悅系列酒店公司須加上名冠二字)。

那時候，莫志明將眼光投入了多元領(lǐng)域，并燃起更大野心。例如在2017年成立了“江門市名冠教育投資有限公司”，旗下有江門市新會區(qū)廣外附設外國語學校、江門市新會區(qū)名冠實驗學校、江門市名冠幼兒園、江門市名冠半島幼兒園等。2019年名冠控股的“廣東新會港國際貨運碼頭有限公司”下轄的江門大廣海灣保稅物流中心(B型)獲批，港口業(yè)務有所發(fā)展。

然而轉(zhuǎn)向地產(chǎn)、工業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展，名冠走得卻不算順利。

2017年，經(jīng)歷了第三次更名的華冠新材啟動IPO計劃。不過2020年和2021年華冠新材被證監(jiān)會出具了警示函，后其IPO終止。

房地產(chǎn)是名冠的發(fā)家業(yè)務之一，1992年就成立了東莞華宇建筑工程公司，2003年-2006年設立了江門市駿凱豪庭開發(fā)建設有限公司、廣東名冠房地產(chǎn)但后續(xù)未有明顯擴張，名冠地產(chǎn)被注銷，駿凱豪庭則“割肉讓席”引入保利聯(lián)合開發(fā)，項目推廣名為新會保利西海岸，已無名冠痕跡。

駿凱豪庭(保利西海岸)作為一個開盤近8年仍在售的大盤，不乏投訴和處罰。新會區(qū)人民政府互動交流區(qū)顯示，曾有消費者對項目“套路欺詐出爾反爾”、“10棟交樓不到一年出現(xiàn)外圍下沉、墻體開裂”等問題。項目二期二標工程還曾因“未取得建設工程規(guī)劃許可證擅自建設”，被行政罰款1萬元。

(名冠駿凱豪庭又名保利西海岸遭投訴)

但發(fā)展了那么多產(chǎn)業(yè)，酒店作為發(fā)家產(chǎn)業(yè)之一，莫氏家族似乎始終留有念想。

舉個例子，名冠多位股東2019年與鄭南生、曾高偉、譚鈞陽、盧笑筠等老板合作設立了峰景文旅集團，實控東莞峰景酒店有限公司、東莞峰景高爾夫有限公司，前者通過收購索菲特東莞風景高爾夫酒店（又名索菲特御景灣峰景酒店），回到酒店賽道“加碼”。

實際上，近年重倉的名冠綠洲項目，也以高端酒店、主題樂園、奧特萊斯等為主要業(yè)態(tài)。并且項目要求打造“酒店群”，須引入五家國際頂級酒店品牌中的至少一家，規(guī)劃五星級與七星級酒店。

某種意義上，莫家失去的“五星酒店牌照”或許能“曲線救國”回到名冠的管轄權(quán)之下，彌補曾經(jīng)的意難平。

只不過，這個前提是名冠綠州能夠成功起航。而目前項目還存在著諸多“不確定、不可控”因素。

“二代”莫冠良40億押注名冠綠洲

運營能力、資金來源受質(zhì)疑

當前，名冠集團已經(jīng)過渡到“二代”和“三代”。

二代當家人莫冠良執(zhí)掌明冠集團的主體公司和重點業(yè)務公司，莫冠英、莫冠霖、莫冠景、莫冠莫、莫冠鵬等家族成員掌握旗下延申產(chǎn)業(yè)公司或在集團內(nèi)擔任董事或監(jiān)事等職務。莫志明由于年事已高退居幕后，擔任法定代表人的公司皆已注銷；莫樹明也只在華冠鋼鐵、華宇建筑兩家00年代成立的公司擔任董事長。

此外，“名冠綠洲項目”相關(guān)的名冠綠洲文旅、名冠綠洲科技、名冠奧特萊斯購物中心等公司，皆由莫冠英擔任董事長。

莫劍峰、莫劍韜主控的文化藝術(shù)板塊公司(如未定義文化、本白文化、共定義文化等，涉及展覽及產(chǎn)品設計開發(fā)、美術(shù)研究、檢測鑒定、文化交流等業(yè)務)，也與名冠綠洲有緊密聯(lián)系。

（名冠集團二代掌舵人莫冠良）

可見，無論對于莫氏的二代還是三代，“名冠·綠洲”這個多元業(yè)態(tài)項目無疑都很重要，它是集團在文化、旅游、商業(yè)、建筑工程等眾多業(yè)務的發(fā)展?jié)摿Π鍓K。

但這個項目難度也極高。例如《項目投資監(jiān)管協(xié)議》要求的，“與五大國際娛樂巨頭中任選其一合作引進IP數(shù)量不低于15個，合作期限不少于3年”；“國際名品購物園區(qū)經(jīng)營面積不低于4萬平方米，必須引入不少于20個國際一線品牌、不少于40個國際二線品牌”；“項目70%物業(yè)須自持40年”等等，無一不考驗公司能力和資金含量。

天眼查顯示，目前名冠集團公開融資主要還是靠股權(quán)質(zhì)押，華宇建筑、華宇鋼結(jié)構(gòu)、華冠新材、名冠金凱悅酒店、新會港國際貨運碼頭、駿凱豪庭等主營公司出質(zhì)融資債務約3.28億元，即使加上關(guān)聯(lián)方的融資也僅夠?qū)咀陨戆l(fā)展使用。

高達40億元的總投入、前期不低于8億元的自有資金用于項目建設，對于名冠集團的現(xiàn)金流和融資能力而言都是“極限考驗”。

（莫劍峰講解名冠綠洲主題樂園項目）

“名冠綠洲想建成大灣區(qū)首個將文商旅一體項目，競爭的就是廣州長隆、深圳華僑城、香港迪士尼這類成熟項目，難度非常大。其實就算是北京環(huán)球影城這種國際IP項目，年接待游客量也不到1000萬人次。且不論名冠團隊的操盤和運營能力，東莞這座城市的基建和配套，也很難從上述大IP手上分流，項目想成為網(wǎng)紅爆款更是難上加難。”

廣東贏商的一位資深業(yè)內(nèi)人士直言，僅僅在東莞來看，2026年有5座商業(yè)綜合體開業(yè)，而松山湖歡樂海岸背后是華僑城集團、南城CBD的萬象城背后是華潤集團、鵬瑞天玥廣場背后是鵬瑞集團......本地已經(jīng)是高手云集，名冠綠洲如何突圍？

實際上，對名冠綠洲持以這種擔心的不在少數(shù)。作為一個高投入、周期長、回報率待定、缺乏一流團隊的高難度項目，業(yè)內(nèi)時常在私下討論名冠綠洲算得過帳嗎，也有人質(zhì)疑其資金是不是靠消化“內(nèi)轉(zhuǎn)外銷”的資金。對于這些熱議，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)曾向名冠集團發(fā)出詢問，但截至發(fā)稿時間仍無回復。

回過頭來，如果說名冠集團創(chuàng)始人莫志明，經(jīng)歷了東莞在初級制造業(yè)、酒店服務業(yè)風口中的第一輪沖刺，伴隨東莞城市升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，莫氏二代和三代很可能是這座城市第二輪發(fā)展的經(jīng)歷者，但他們能否成為貢獻者，還有待市場檢驗。實際上，以“名冠綠洲”為載體，這不僅是一次企業(yè)的“押注”，也是一場對企業(yè)責任的考驗。