受購房資金壓力影響，不少客戶偏好采用“既買新又賣舊”的同步交易模式實現(xiàn)房屋置換。然這種模式背后，牽涉著圍繞兩套房屋交易產生的買賣雙方及中介機構的多重法律關系，任一交易環(huán)節(jié)的阻滯極易引發(fā)連鎖糾紛。近日，上海市普陀區(qū)人民法院（以下簡稱普陀區(qū)人民法院）審結一起因二手房置換引發(fā)的中介合同糾紛案。

賣房不成至買房違約

彭某因置換房屋，結識某房產中介公司員工盛某，并明確告知其購房資金主要依賴舊房出售回款，該中介公司便同步操作彭某買入、賣出的房屋交易。2022年6月，經中介公司居間，彭某與案外人陳某簽訂房屋買賣合同及補充協(xié)議，約定購房總價506萬元，彭某按約支付了部分款項。

簽約前，彭某多次向盛某表達風險擔憂，明確表示“房子沒賣掉就做交易很危險”，盛某卻多次作出“2個月內絕對賣出舊房”“肯定賣一個滿意價格”的口頭承諾，反復安撫彭某放心交易。

然舊房的出售并未順利進行，彭某無法按預期收取舊房對價進而也無法向陳某支付新房的進度款，彭某向中介人員多次表達付款困難，甚至意欲終止購房合同及時止損，盛某卻持續(xù)以“市場即將回暖”“8、9月份肯定賣掉房子”等說辭弱化風險，還催促彭某先湊錢支付房款、簽訂獨家委托協(xié)議，甚至在彭某詢問獨家委托后能否在其他中介掛牌時，作出不實答復。

直至委托期限屆滿，某房產中介公司仍未將彭某的舊房售出，彭某因無資金支付購房尾款，無法繼續(xù)履行與案外人陳某的購房合同，被陳某訴至法院。該案經調解，彭某需支付違約金。彭某認為某房產中介公司及盛某的不當行為導致自身損失，訴至人民法院，要求兩被告共同賠償52.5萬元違約金及3萬元律師費。

中介公司被判賠償5萬元

被告某房產中介公司辯稱其未作出售房時限承諾，彭某具備一定的房產從業(yè)經驗，應自行承擔置換風險，且曾有客戶出價購房被彭某拒絕，其已退還中介費，不應承擔責任；盛某則辯稱其行為系職務行為，相關交易決策均由彭某自行作出，其無需個人擔責。

普陀區(qū)人民法院經審理認為，彭某與某房產中介公司之間成立合法有效的中介合同關系，盛某作為某房產中介公司員工，其行為均系履行職務，相應法律后果應由某房產中介公司承擔，故對彭某要求盛某個人擔責的訴請不予支持。

某房產中介公司作為專業(yè)房產中介機構，未對交易的不確定性履行法定的提示、告知義務，反而弱化交易風險，在彭某感知風險意欲止損時，仍持續(xù)催促交易，其服務行為存在明顯瑕疵，與彭某的損失存在因果關系；同時，彭某作為完全民事行為能力人，且具備一定的房產從業(yè)經驗，對置換交易的風險應有基本判斷，其自身更應負有審慎注意義務。

最終，普陀區(qū)人民法院綜合案件情節(jié)及雙方過錯程度，依法判決某房產中介公司賠償彭某損失5萬元，駁回彭某的其余訴訟請求。某房產中介公司不服一審判決提起上訴，上海市第二中級人民法院經審理，認定一審判決事實清楚、適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。目前該案已生效。

法官說法：中介公司負有提示風險義務

上海市普陀區(qū)人民法院執(zhí)行裁判庭法官（原民事審判庭法官）杜 娟指出，《民法典》第九百六十二條明確規(guī)定，中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。該義務在二手房置換交易中，因涉及“賣舊買新”雙重交易關系、資金鏈高度關聯(lián)，要求更為嚴苛。

中介機構作為專業(yè)方，不僅要報告房源、價格等基礎交易信息，更應憑借行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)判斷，對交易中可預見的風險——如舊房無法按期售出、抵押貸款辦理周期、房款支付節(jié)點銜接風險等，向委托人全面、明確提示。

本案中，某房產中介公司明知彭某的交易資金依賴舊房回款，售房本身具備不確定性，卻多次作出限時售房的不當承諾，在彭某提出風險擔憂、意欲止損時，仍不顧風險片面強調市場利好、隱瞞交易不確定性，已實質性違反如實報告義務，其服務瑕疵與彭某的損失存在直接關聯(lián)，理應承擔相應賠償責任。