截至2026年3月底，南京商業(yè)存量規(guī)模逼近680萬㎡，整體空置率保持在合理區(qū)間，但市場結構性分化愈發(fā)明顯。新街口、河西元通等核心商圈客流恢復至2019年的110%以上，優(yōu)質項目租金穩(wěn)中有升；老舊存量項目與次級商圈去化壓力仍存，租金持續(xù)調整。

同期，全市已引入226家城市級以上首店，首店能級與業(yè)態(tài)創(chuàng)新度同步提升。冷熱不均的市場信號清晰印證：南京商業(yè)已正式告別野蠻擴張的流量爭奪時代，進入「存量盤活+體驗升級」的價值深耕新周期。

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變與不變：南京商業(yè)迭代的底層動能

不變的底盤：長期向好的發(fā)展根基

消費能級穩(wěn)固：作為長三角核心城市，南京人均消費穩(wěn)居全國前列，2025年社會消費品零售總額達8135.85億元，同比增長3.5%，國際消費中心城市建設目標明確，消費基本面韌性十足。

客群基礎堅實：全市常住人口近千萬、在校大學生超百萬，疊加南京都市圈腹地超3500萬人口規(guī)模，形成層次多元、基數(shù)龐大的消費客群，為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)動力。

政策保障有力：依托省會城市、長三角特大城市雙重定位，南京近年持續(xù)出臺存量盤活、消費促進專項政策，為商業(yè)運營優(yōu)化、資產(chǎn)提質升級提供穩(wěn)定制度支撐。

變化的趨勢：行業(yè)迭代的核心變量

商圈格局重構：從新街口“一家獨大”，向「一核多心多點」格局演變。2025年度中國商圈商業(yè)力TOP100指數(shù)榜單中，南京共有5個商圈上榜，新街口、百家湖、夫子廟、元通等商圈商業(yè)能級快速提升，商業(yè)布局逐步均衡。

圖：新街口商圈

客群需求升級：消費決策邏輯從「買商品」向「買體驗」轉變，情緒價值、場景價值成為消費者選擇商業(yè)載體的核心考量因素，單純的商品交易已無法滿足當下消費需求。

業(yè)態(tài)迭代加速：首店經(jīng)濟、夜經(jīng)濟、主題街區(qū)成為新增長引擎。南京首店數(shù)量連續(xù)3年突破300家，夜經(jīng)濟貢獻全市超六成消費額。

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三大痛點：流量內卷下的發(fā)展瓶頸

傳統(tǒng)商圈老化，改造需求迫切

部分老舊商業(yè)項目空置率偏高，業(yè)態(tài)同質化嚴重，以傳統(tǒng)零售、餐飲為主，缺乏適配Z世代與家庭客群的創(chuàng)新場景。即便湖南路、南湖等片區(qū)啟動更新，老舊項目與區(qū)域標桿的客流、出租率差距仍在拉大。

備注：湖南路商圈更新——青春廣場招標復建

新興商圈定位失配，人氣不及預期

部分遠郊、新區(qū)項目照搬核心商圈業(yè)態(tài)，未貼合區(qū)域居住、產(chǎn)業(yè)客群的真實消費偏好，缺乏差異化記憶點，導致引流、穩(wěn)商壓力持續(xù)存在。

全行業(yè)獲客效率下滑，流量難轉化

線上消費持續(xù)分流，線下獲客成本較3年前顯著攀升，單純打折促銷、IP展引流的投入產(chǎn)出比走低，流量難以轉化為實際消費與長期復購。品牌拓店更青睞有運營特色的項目，常規(guī)活動吸引力不斷下降。

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破局之路：從流量思維轉向價值思維

場景重構：錨定在地屬性，打造差異化空間

跳出標準化購物中心模板，結合金陵文化與客群需求定制空間。老門東將非遺展示、文旅游覽與商業(yè)深度融合，實現(xiàn)文化傳承與資產(chǎn)增值；河西元通以IFC重奢藝術、金陵中環(huán)高端商務形成錯位互補，打造高端消費集群，從根源避免同質化內耗。

圖：老門東歷史文化街區(qū)

圖：南京IFC商場

業(yè)態(tài)創(chuàng)新：「首店+非標」組合，強化稀缺優(yōu)勢

采用「首店+定制店+體驗工坊」的模式，打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)配比：

引入高能級首店強化稀缺性，2025年落地的MINISO SPACE全球首店、LV香水美妝全球首店等，均為所在商圈帶來跨區(qū)域引流效應。

圖：MINISO SPACE全球首店亮相南京德基

圖：LV香水美妝精品店全球首店亮相南京德基

布局品牌定制店、手作體驗工坊、潮玩集合空間等強互動非標業(yè)態(tài)，通過沉浸式體驗拉長客群停留時間，提升復購率。

運營升級：從單項目管理到生態(tài)圈共建

突破“收租金”的傳統(tǒng)運營邏輯，推動商業(yè)運營提質增效：

借助數(shù)字化工具搭建全域會員體系，打通不同業(yè)態(tài)、場景的消費數(shù)據(jù)標簽，實現(xiàn)客群精準觸達，降低無效營銷成本。

主動聯(lián)動周邊文旅、產(chǎn)業(yè)資源打造商業(yè)生態(tài)圈，例如「新街口商圈」聯(lián)動「玄武湖景區(qū)」推出商文旅聯(lián)票，讓消費者可同時享受商圈消費折扣與景區(qū)游覽權益，實現(xiàn)兩類場景的客流雙向導流，拉長整體消費鏈路。

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未來研判：回歸用戶中心，深耕價值本質

展望下一階段，南京商業(yè)將呈現(xiàn)三大趨勢：

1、差異化競爭加�。�首店資源、在地化場景、精細化運營能力將成為商業(yè)體的核心競爭力，缺乏特色的存量項目將進一步被市場優(yōu)化。

2、線上線下深度融合：私域運營、直播到店、數(shù)字化服務將成為商業(yè)體的標配，全域流量運營能力愈發(fā)重要。

3、社區(qū)商業(yè)賽道升溫：隨著五級商圈體系落地，貼近居民需求的存量社區(qū)商業(yè)盤活將成為新的增長亮點。

南京商業(yè)的破局核心，始終是回歸用戶中心：從“賣空間、收租金”，轉向“賣體驗、賣服務、賣情緒價值”，這也是存量時代商業(yè)地產(chǎn)高質量發(fā)展的長期生存法則。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI任務、AI文章功能撰寫。

本期作者近期研究：

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