（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張麗華與李建國系夫妻，于1988年4月登記結(jié)婚；張麗華為初婚，李建國為喪偶；李建國與原配陳秀英育有四子女即長子李大明、次子李小明、長女李小紅（已去世，系被告趙志強之母）、二女李小芳（系被告劉小麗之母），張麗華與李建國結(jié)婚時其子女均已成年；張麗華與李建國婚后未生育子女。

張麗華自嫁給李建國以來，一直尊重李建國、禮讓四位繼子女，即便自己想生育子女的愿望被李建國否決后，依然誠心誠意與李建國相守，認(rèn)真細(xì)致地照顧對方。

2017年2月6日，張麗華突發(fā)腦出血入住北京某醫(yī)院，經(jīng)搶救治療于同年2月28日出院。住院期間李建國在家中無人照顧，次子李小明考慮到現(xiàn)實情況將李建國接走，照顧至李建國去世。張麗華出院后留有后遺癥，喪失獨立生活能力，一直由妹妹張秀蘭照顧，自此未再見過李建國。

關(guān)鍵事實：

位于北京市海淀區(qū)的一號房屋登記在李建國名下，是張麗華與李建國的夫妻共同財產(chǎn)。李建國去世后，張麗華經(jīng)法院生效判決確認(rèn)為限制民事行為能力人并指定妹妹張秀蘭為監(jiān)護人，后于2023年2月9日就李建國房屋及其他遺產(chǎn)繼承事宜起訴本案被告。

過程中得知，在張麗華不知情的情況下，李建國于2018年10月16日將原本存放在家中的房產(chǎn)證掛失、重新補辦，又于2019年1月22日將其名下上述房屋出賣給劉小麗。

原告主張：

張麗華認(rèn)為，李建國與劉小麗簽訂的房屋買賣合同無效：

李建國對一號房屋無處分權(quán)。上述房屋系與張麗華的夫妻共同財產(chǎn)，李建國未征得張麗華同意擅自處分房屋的行為無效；

該房屋買賣行為系李建國與李小明、劉小麗三人間惡意串通的結(jié)果。根據(jù)上述房屋登記檔案顯示：2019年1月22日轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)登記時，劉小麗未到場，全權(quán)委托李小明代為辦理，而李建國登記的聯(lián)系電話也是李小明的，李小明一人既代理了買方又代理了賣方；同時房屋交易價格僅為100萬元，遠(yuǎn)低于市場價格；此外交易雙方要求自行劃轉(zhuǎn)房屋交易款，不要求不動產(chǎn)登記部門對房屋交易款進行監(jiān)管，明顯不符合市場規(guī)律，故應(yīng)認(rèn)定上述房屋交易屬于惡意轉(zhuǎn)移。

被告辯稱：

被告李大明、李小明、李小芳、劉小麗辯稱：

一號房屋的分配是基于李建國與原配陳秀英及被告李小明、李小芳、李小紅共同生活，故李建國、陳秀英及李小明、李小芳、李小紅對上述房屋享有同等份額的權(quán)益。1988年張麗華與李建國結(jié)婚，上述房屋房改購房時雖然使用了張麗華和李建國的工齡優(yōu)惠，但購房價款還包括李小明個人出資的3萬元，由于該房屋是特定歷史時期的政策分房，與普通商品房不同，李小明基于房屋共同居住人及出資人身份，享有房屋對應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額，結(jié)合出資占比，李建國和李小明對上述房屋享有的產(chǎn)權(quán)份額已經(jīng)超過三分之二以上，有權(quán)對房屋進行處分，故涉案李建國與劉小麗之間的買賣合同有效；

李建國進行房屋處分時為完全民事行為能力人，涉案房屋買賣合同的簽訂真實、有效；

張麗華在李建國2013年患腦血栓后就不再對李建國進行照顧，也不讓李建國居住訴爭房屋，甚至還虐待李建國。由于上述房屋的房本一直由張麗華持有，為防止張麗華將房屋抵押貸款使用，才通過掛失房產(chǎn)證、補辦新證、以買賣方式過戶至劉小麗名下，劉小麗確未支付購房款。

被告趙志強辯稱：我母親系李小紅，于1999年5月24日因死亡注銷戶籍，此后我跟隨父親生活，與本案原告和其他被告未再有聯(lián)系。現(xiàn)對涉案房產(chǎn)糾紛不知情，也未參與房屋買賣交易，故不同意原告的訴訟請求，不同意承擔(dān)本案訴訟費用。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：夫妻共同財產(chǎn)的處分是否有效，以及是否存在惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為。

關(guān)于房屋性質(zhì)的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，涉案房屋系李建國、張麗華婚姻關(guān)系存續(xù)期間通過房改形式購買并取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)；現(xiàn)無證據(jù)證明二人在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對涉案房屋各自享有的產(chǎn)權(quán)份額進行過約定，故權(quán)屬性質(zhì)上為共同共有。

關(guān)于無權(quán)處分的認(rèn)定：

結(jié)合查明事實，李建國未經(jīng)張麗華同意，通過掛失補辦房屋產(chǎn)權(quán)證、與劉小麗進行虛假房屋買賣交易等行為，將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至劉小麗名下，屬于無權(quán)處分，客觀上損害了張麗華的合法權(quán)益。

關(guān)于惡意串通的認(rèn)定：

而李建國與劉小麗簽訂虛假房屋買賣合同意圖將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記的行為，屬于惡意串通，故張麗華主張二人簽訂的案涉《北京市存量房屋買賣合同》無效符合法律規(guī)定，法院予以支持。

關(guān)于被告抗辯理由：

被告主張的李小明出資3萬元以及房屋為特定歷史時期的政策分房等理由，不足以改變房屋為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，也不足以證明李建國有權(quán)單獨處分該房屋。

關(guān)于交易價格和程序：

房屋交易價格僅為100萬元，遠(yuǎn)低于市場價格；劉小麗未支付購房款；李小明一人既代理買方又代理賣方等事實，進一步證明了交易的虛假性和惡意串通的性質(zhì)。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 確認(rèn)李建國與被告劉小麗于2019年1月22日就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

? 駁回原告張麗華其他訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

夫妻共同財產(chǎn)性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了一號房屋系李建國、張麗華婚姻關(guān)系存續(xù)期間通過房改形式購買并取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)，且為共同共有。

無權(quán)處分的有力證明：準(zhǔn)確指出李建國未經(jīng)張麗華同意，通過掛失補辦房屋產(chǎn)權(quán)證、與劉小麗進行虛假房屋買賣交易等行為，屬于無權(quán)處分，客觀上損害了張麗華的合法權(quán)益。

惡意串通的充分論證：成功論證了李建國與劉小麗簽訂虛假房屋買賣合同意圖將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記的行為，屬于惡意串通，符合《民法總則》第一百五十四條關(guān)于惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效的規(guī)定。

關(guān)鍵證據(jù)的有效運用：充分利用了房屋登記檔案、交易價格明顯低于市場價、劉小麗未支付購房款、李小明一人代理買賣雙方等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

時間節(jié)點的準(zhǔn)確把握：成功證明了張麗華在李建國處分房屋時為限制民事行為能力人，且對房屋處分不知情，進一步強化了無權(quán)處分和惡意串通的認(rèn)定。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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