來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：七匹狼控股）

狼族觀察：2026年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析——市場(chǎng)企穩(wěn)跡象與結(jié)構(gòu)性變化深度解讀

2026年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一系列值得關(guān)注的新變化。從整體成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)正逐步走出低谷，二手房交易量持續(xù)回暖，價(jià)格跌幅收窄，小戶(hù)型成為交易主力，租金收益率突破關(guān)鍵閾值。本文將系統(tǒng)梳理這些變化背后的邏輯，為理解當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)提供參考。

一、市場(chǎng)概覽：2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)企穩(wěn)跡象

進(jìn)入2026年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)超出預(yù)期。從22個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年春節(jié)后的成交活躍度明顯強(qiáng)于往年同期，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

從圖中可以清晰看到，2026年的成交曲線(xiàn)（紅色）在春節(jié)后快速拉升，顯示出市場(chǎng)活力的恢復(fù)。特別值得注意的是，與2021-2024年的下行趨勢(shì)相比，2025-2026年的成交曲線(xiàn)明顯抬升，這表明市場(chǎng)底部可能已經(jīng)形成。

▍春節(jié)后數(shù)據(jù)折算對(duì)比

采用春節(jié)對(duì)齊的方式觀察日度成交數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)2026年春節(jié)后的恢復(fù)斜率明顯陡峭。從圖表9的數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年的日度成交面積（紅色線(xiàn)）在春節(jié)后持續(xù)高于2023-2025年同期水平，顯示出市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)。

▍實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)解讀

從二手房網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年3月預(yù)計(jì)成交量可達(dá)31,000套，顯著高于2025年3月的29,345套，更是突破了榮枯線(xiàn)（20,000套）。這一數(shù)據(jù)意義重大，標(biāo)志著市場(chǎng)已經(jīng)從量變開(kāi)始走向質(zhì)變。

從城市層面看，二手房中介實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)顯示分化明顯。上海、北京等一線(xiàn)城市保持較高成交量，而徐州、南通等三四線(xiàn)城市則呈現(xiàn)出較高的同比增長(zhǎng)率，顯示出不同層級(jí)城市的復(fù)蘇節(jié)奏存在差異。

二、價(jià)格與掛牌：供需關(guān)系的新變化

▍房?jī)r(jià)走勢(shì)分析：冰山指數(shù)解讀

冰山指數(shù)作為反映二手房市場(chǎng)價(jià)格變化的重要指標(biāo)，顯示出房?jī)r(jià)下跌勢(shì)頭正在放緩。從84城整體走勢(shì)來(lái)看，2025年9月24日新政和5月17日新政后，一線(xiàn)城市價(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，與二三四線(xiàn)城市的跌幅收窄形成共振。

從環(huán)比變化來(lái)看，一線(xiàn)城市的波動(dòng)性明顯高于其他城市，在2025年底至2026年初出現(xiàn)了明顯的季節(jié)性反彈。這種反彈雖然幅度有限，但標(biāo)志著市場(chǎng)情緒正在發(fā)生微妙變化。

▍掛牌量季節(jié)性回升但增速放緩

重點(diǎn)城市掛牌量在2025年9月達(dá)到階段性高點(diǎn)后逐步回落，2026年初呈現(xiàn)季節(jié)性回升態(tài)勢(shì)。值得注意的是，2026年3月的掛牌量環(huán)比僅增長(zhǎng)0.6%，遠(yuǎn)低于往年同期水平（2020年3月為6.3%，2025年3月為5.1%），顯示出供給端擴(kuò)張意愿的減弱。

▍掛牌量?jī)r(jià)反向關(guān)系

掛牌量與掛牌價(jià)呈現(xiàn)出明顯的反向關(guān)系。2025年3-4月，掛牌量激增（環(huán)比接近5%）時(shí)，掛牌價(jià)持續(xù)承壓；而2025年底至2026年初，隨著掛牌量下降，掛牌價(jià)開(kāi)始企穩(wěn)回升。這種反向關(guān)系印證了供需基本面對(duì)價(jià)格的決定性作用。

▍議價(jià)率分析

40城議價(jià)率持續(xù)攀升，從2019年初的約3%上升至2026年初的超過(guò)10%。議價(jià)率的上升反映出買(mǎi)方市場(chǎng)特征依然明顯，購(gòu)房者擁有較強(qiáng)的議價(jià)能力。這一指標(biāo)的高企也暗示著市場(chǎng)雖在回暖，但距離真正的賣(mài)方市場(chǎng)仍有距離。

三、交易結(jié)構(gòu)：小戶(hù)型成為主力

當(dāng)前市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的小戶(hù)型化趨勢(shì)，這一現(xiàn)象背后有多重原因值得深入分析。

▍交易結(jié)構(gòu)偏向小戶(hù)型原因分析

從主要城市的成交面積分布來(lái)看，70平方米以下的小戶(hù)型占比在北京、上海超過(guò)40%，在深圳、廣州也達(dá)到30%以上。這一結(jié)構(gòu)的形成與以下因素密切相關(guān)：剛需群體的購(gòu)房能力下降，只能選擇總價(jià)較低的小戶(hù)型。從價(jià)格漲幅來(lái)看，剛需型住房雖然近3年跌幅最大（-34.9%），但近期已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，吸引著預(yù)算有限的首次置業(yè)者入場(chǎng)。

▍公積金政策的影響

公積金貸款政策對(duì)交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。隨著公積金利率下調(diào)、額度提升，剛需購(gòu)房者的貸款成本顯著降低。以公積金貸款為主的購(gòu)房者往往偏好小戶(hù)型，因?yàn)檫@類(lèi)房源總價(jià)符合公積金貸款額度上限，可以最大化利用政策紅利。

▍限購(gòu)放松的作用

各地限購(gòu)政策的逐步放松，尤其是對(duì)外地戶(hù)籍購(gòu)房限制的放寬，釋放了大量被壓抑的剛需。這些新市民購(gòu)房者通常預(yù)算有限，更傾向于選擇小戶(hù)型作為過(guò)渡性住房。從總價(jià)段分布來(lái)看，300萬(wàn)以下的低總價(jià)房源成交占比從2019年的58.1%下降至2022年的38.2%，但在2025-2026年重新回升至50%左右，顯示出剛需的回歸。

四、新房市場(chǎng)與基本面

▍新房銷(xiāo)售情況

44城新房日度成交面積數(shù)據(jù)顯示，2026年初的新房成交表現(xiàn)不及二手房市場(chǎng)。新房市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)滯后的原因包括：一是部分城市存在爛尾樓擔(dān)憂(yōu)，購(gòu)房者對(duì)期房交付信心不足；二是二手房?jī)r(jià)格調(diào)整更充分，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。

▍租金收益率分析：已超過(guò)2%，與國(guó)債、公積金對(duì)比

50城租金收益率在2025年上半年達(dá)到2.08%，首次超過(guò)10年期國(guó)債收益率（1.69%），這是一個(gè)重要的投資邏輯轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從資產(chǎn)配置角度看，房產(chǎn)的固收屬性正在增強(qiáng)，對(duì)于追求穩(wěn)定現(xiàn)金流的長(zhǎng)期投資者而言，房產(chǎn)的吸引力正在回升。

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從各城市來(lái)看，深圳以12.3年的租金回報(bào)期（按總價(jià)中位數(shù)計(jì)算）位居前列，而武漢、長(zhǎng)沙等城市僅需4-5年即可收回購(gòu)房成本。這種差異反映了不同城市的房?jī)r(jià)水平、租金水平和人口流入情況的綜合影響。對(duì)于投資者而言，租金回報(bào)期短的城市更具配置價(jià)值。

從測(cè)算首付比例和按揭貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，2026年初首付比例測(cè)算值大幅上升，而個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比大幅下降，顯示出高首付、低杠桿的特征。這種去杠桿化的趨勢(shì)雖然在短期內(nèi)抑制了成交量，但從長(zhǎng)期來(lái)看有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

五、國(guó)際對(duì)比與購(gòu)買(mǎi)意愿

▍國(guó)際租金收益率對(duì)比

與國(guó)際主要城市相比，中國(guó)核心城市的凈租金收益率仍有提升空間。柏林凈租金收益率為2.7%-3.7%，紐約為2.67%，香港為2%-2.7%，而中國(guó)一線(xiàn)城市目前普遍在2%左右?？紤]到持有成本差異，中國(guó)房產(chǎn)的真實(shí)收益率與國(guó)際水平差距正在縮小。

▍購(gòu)買(mǎi)意愿低迷的現(xiàn)狀

盡管市場(chǎng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極信號(hào)，但居民購(gòu)買(mǎi)意愿仍然低迷。居民中長(zhǎng)期貸款（房貸）數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月新增貸款僅為0.17萬(wàn)億元，同比大幅下降56.3%。個(gè)人住房貸款余額從2024年末的37.68萬(wàn)億元下降至2026年2月的36.80萬(wàn)億元，顯示出居民部門(mén)仍在去杠桿。

值得注意的是，房貸數(shù)據(jù)與22城二手房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)背離：2026年1-2月，居民中長(zhǎng)期貸款新增同比下降56.3%，而22城二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)26.1%。這種背離可能源于：一是全款購(gòu)房比例上升；二是換房鏈條中的賣(mài)一買(mǎi)一模式減少新增貸款需求。

▍香港案例：租金上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

香港市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。2023Q4至2025Q4期間，香港租金指數(shù)上漲6.1%（從188.6升至200.2），而房?jī)r(jià)指數(shù)在2024Q4觸底后回升2.5%（從290.4升至297.8）。這一租金先行、房?jī)r(jià)跟隨的模式，為內(nèi)地市場(chǎng)提供了參考：租金的穩(wěn)步上漲是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的重要先行指標(biāo)。

六、總結(jié)與展望

綜合以上分析，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下六個(gè)核心特征：

第一，成交量先于價(jià)格企穩(wěn)。22城二手房成交持續(xù)活躍，3月預(yù)計(jì)突破3萬(wàn)套，表明市場(chǎng)流動(dòng)性正在恢復(fù)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，成交量的持續(xù)放大往往是價(jià)格企穩(wěn)的前兆。

第二，供給端收縮為價(jià)格提供支撐。掛牌量增速放緩至0.6%的歷史低位，議價(jià)率雖高但供給壓力減輕，供需關(guān)系正在向有利于賣(mài)方的方向轉(zhuǎn)化。

第三，小戶(hù)型主導(dǎo)市場(chǎng)，剛需回歸明顯。交易結(jié)構(gòu)的變化反映出購(gòu)房者以首次置業(yè)為主，改善型需求尚未完全釋放，市場(chǎng)仍處于剛需驅(qū)動(dòng)階段。

第四，租金收益率突破關(guān)鍵閾值。50城租金收益率超過(guò)2%并高于10年期國(guó)債收益率，房產(chǎn)的配置價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，長(zhǎng)期投資者的入場(chǎng)將支撐市場(chǎng)底部。

第五，國(guó)際比較顯示仍有空間。與全球主要城市相比，中國(guó)核心城市租金收益率仍有提升空間，人口流入城市的長(zhǎng)期投資價(jià)值值得關(guān)注。

第六，購(gòu)買(mǎi)意愿與成交數(shù)據(jù)背離。居民部門(mén)仍在去杠桿，房貸余額下降，但二手房成交量上升，顯示出市場(chǎng)參與者結(jié)構(gòu)的變化——投資性需求退場(chǎng)，剛需入場(chǎng)。

展望未來(lái)，市場(chǎng)大概率將繼續(xù)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)的格局。政策的持續(xù)寬松、租金收益率的進(jìn)一步上升、以及剛需群體的持續(xù)入場(chǎng)，將為市場(chǎng)提供底部支撐。然而，居民購(gòu)買(mǎi)意愿的恢復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)全面回暖仍需等待收入預(yù)期和就業(yè)環(huán)境的改善。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前是自住需求的較好入市窗口；對(duì)于投資者而言，關(guān)注租金回報(bào)率高、人口持續(xù)流入的核心城市仍是理性選擇。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、華泰研究、冰山指數(shù)、央行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等